此文作者系多年從事物業(yè)管理行政工作的知深專家,具有豐富的物業(yè)管理糾紛調(diào)解經(jīng)驗(yàn),以及豐富的理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。本文從政府、企業(yè)、業(yè)主等幾個(gè)主體的法理特性和工作實(shí)際出發(fā),總結(jié)提煉在解決物業(yè)管理矛盾糾紛時(shí)社會(huì)第三方機(jī)構(gòu)參與的意義和作用。本文充分解讀了第三方機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的必然性、必要性和緊迫性,以及第三方將為各方主體提供哪些服務(wù),起到哪些積極的推動(dòng)作用。小編特輯此文,以饗同仁。
物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)存在的意義和作用
物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱第三方機(jī)構(gòu))是評(píng)估咨詢行業(yè)的的一個(gè)新興機(jī)構(gòu)。物業(yè)服務(wù)第三方機(jī)構(gòu)之所以產(chǎn)生,其存在的意義和作用又如何?筆者試圖簡(jiǎn)要的對(duì)此類問題作一初淺分析。
一、社會(huì)各方對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識(shí)不一，有必要用政策、法規(guī)來(lái)統(tǒng)一
業(yè)主：自己是私有財(cái)產(chǎn)(專有部分所有權(quán))的主人,物業(yè)企業(yè)是自己拿錢買服務(wù)找來(lái)的,一切應(yīng)該聽業(yè)主的,是主人與保姆的關(guān)系。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)：自己是企業(yè),是以業(yè)主需求為導(dǎo)向,以管理為手段,以盈利為目的,以契約為保障,與業(yè)主是平等的商業(yè)關(guān)系。
政府部門：物業(yè)服務(wù)(或稱物業(yè)管理)是業(yè)主與物業(yè)企業(yè)以合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
不難看出,政府是以公權(quán)為本位,以行政管控為手段,以穩(wěn)定和諧為目標(biāo),業(yè)主以私權(quán)為本位,以自由、自治、自在為核心,以安全、舒適、方便等為目標(biāo)。物業(yè)企業(yè)則是以市場(chǎng)為本位,以契約合同為核心,以擴(kuò)大領(lǐng)域,減少人員,增加利潤(rùn)為目標(biāo)。
各自看法,見仁見智,角度不同,結(jié)論各異,在實(shí)踐中,由于主場(chǎng)不同,觀點(diǎn)不同,在對(duì)問題的認(rèn)識(shí)、判斷、處置等各方面都有著差異,甚至矛盾和對(duì)立。因此,在業(yè)主與物業(yè)企業(yè)發(fā)生磨擦?xí)r,行政主管部門不宜、不便或不能介入解決時(shí),這就需要一個(gè)熟知方針政策,能準(zhǔn)確運(yùn)用法規(guī)、法則條款的第三方機(jī)構(gòu)來(lái)出面。其能對(duì)是非曲直,用法律武器作分析判斷,以使各方達(dá)到基本的統(tǒng)一,達(dá)到降溫、熄火,口服心不服的統(tǒng)一到法規(guī)政策上來(lái)。
二、各方的責(zé)、權(quán)、利不同，需要有一個(gè)客觀公正的判斷
由于普遍存在的市場(chǎng)關(guān)系失靈的問題,不完全競(jìng)爭(zhēng)問題,信息不對(duì)稱問題,行政主管部門只能適度干預(yù)等問題。
▲現(xiàn)實(shí)中,小區(qū)存在的亂搭亂蓋、亂停車現(xiàn)象
在現(xiàn)實(shí)中,業(yè)主的亂搭亂蓋,亂停車與物業(yè)企業(yè)的管理關(guān)系問題,物業(yè)企業(yè)根據(jù)物價(jià)調(diào)整和服務(wù)提檔,要求上漲收費(fèi)與業(yè)主認(rèn)為越少收費(fèi)越好的問題;在物業(yè)企業(yè)更迭中,前者不愿退后者進(jìn)不來(lái)的問題,在各種票決中,選票的發(fā)放、回收、統(tǒng)計(jì)、公布問題等等。
這些問題都需要一個(gè)客觀公正,熟知經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律學(xué)、行政學(xué)等多學(xué)科的第三方機(jī)構(gòu)來(lái)出面解決。
三、相對(duì)于行政調(diào)解、仲裁、司法訴訟等解決方式，第三方機(jī)構(gòu)有輕、快、靈的優(yōu)勢(shì)
第三方機(jī)構(gòu)以科學(xué)理論作指導(dǎo),以法規(guī)政策作規(guī)范,以專業(yè)技術(shù)作支撐,以敬業(yè)精神作奉獻(xiàn),其解決問題沒有繁雜的傳票、證人、證詞、證據(jù)等大量文字材料,沒有上訴、反訴等漫長(zhǎng)的程序及過程。沒有規(guī)定比例的收費(fèi),可以根據(jù)問題大小、難易、交費(fèi)方的承受能力等協(xié)商收費(fèi)。其處理結(jié)果也易于各方接受。
實(shí)踐已經(jīng)證明,必將繼續(xù)證明,第三方機(jī)構(gòu)應(yīng)運(yùn)而生,具有生命力,會(huì)發(fā)展的越來(lái)越好。
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