【基本案情】

某物業(yè)管理公司系某小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)人。2017年3月26日，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向該公司函告將重新選定物業(yè)服務(wù)人，并邀請(qǐng)?jiān)摴痉e極參與競(jìng)標(biāo)。該公司于2017年4月10日回函收悉，并表示前期物業(yè)服務(wù)合同于2017年6月10日自行終止。業(yè)主委員會(huì)按程序重新選聘物業(yè)服務(wù)人后，于2017年6月28日告知該公司及時(shí)辦理交接事宜。2017年6月30日，業(yè)主委員會(huì)與新物業(yè)服務(wù)人簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》。此后，某物業(yè)管理公司長(zhǎng)期滯留案涉小區(qū)，致使新物業(yè)服務(wù)人無(wú)法進(jìn)場(chǎng)服務(wù)，該公司因向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)未果，向法院提起訴訟。

【裁判結(jié)果】

審理法院認(rèn)為，某物業(yè)管理公司在前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，未按業(yè)主委員會(huì)要求向新物業(yè)服務(wù)人履行交接義務(wù)，經(jīng)明確告知法律后果后拒不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，按照民法典第九百四十九條規(guī)定，其不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對(duì)該公司關(guān)于判令業(yè)主何某某支付2019年1月1日至2022年12月31日期間物業(yè)管理費(fèi)的請(qǐng)求，審理法院不予支持。

【法條鏈接】

《中華人民共和國(guó)民法典》

第九百四十條　建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第九百四十九條　物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》

第四十五條　物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，依法與業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人辦理交接手續(xù)，履行下列交接義務(wù)，并配合新物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作，如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理情況：

　?。ㄒ唬┮平晃飿I(yè)服務(wù)用房；

　　（二）提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

　?。ㄈ┮平惶峁┪飿I(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備及其資料；

　　（四）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用；

　?。ㄎ澹┨峁╇娞?、消防、監(jiān)控等專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊(cè)、維護(hù)保養(yǎng)記錄等相關(guān)資料；

　?。┮平焕霉灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用交納記錄等資料；

　?。ㄆ撸┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

第六十八條  原物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十五條規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失；拒不退出物業(yè)管理區(qū)域、不辦理交接手續(xù)的，由區(qū)房屋主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；逾期不改正的，按照原處罰數(shù)額按日連續(xù)處罰。