上海某實業(yè)公司與某小區(qū)業(yè)主大會
所有權(quán)糾紛一案二審民事判決書
上訴人(原審被告):上海某實業(yè)公司
被上訴人(原審原告):某小區(qū)業(yè)主大會
案例簡述
上海某實業(yè)公司取得小區(qū)底層、二層房屋的產(chǎn)權(quán),建筑面積共1601.75平方米,但未支付過上述房屋的專項維修資金。小區(qū)業(yè)主大會經(jīng)征求業(yè)主表決意見,決定由業(yè)主大會代表業(yè)主提起追討維修資金的訴訟,要求繳納專項維修資金57566.9元。實業(yè)公司辯稱,其從獲得房地產(chǎn)權(quán)證,至本案訴訟有6年之久,小區(qū)從未主張過維修資金,該請求已超過訴訟時效,不同意訴請。
一審判決:繳納維修資金的義務系由法律、法規(guī)予以規(guī)定,系業(yè)主的法定義務,并非系業(yè)主大會與業(yè)主基于債權(quán)關(guān)系而形成的債務,故對于維修資金的催討不適用訴訟時效的規(guī)定。應向業(yè)主大會繳納上述金額費用。
上訴人(實業(yè)公司)不服判決結(jié)果,提起訴訟,要求撤銷一審判決。
聆訊細節(jié):
上海某實業(yè)公司取得上述的小區(qū)1601.75面積是與另外一家房產(chǎn)公司拆遷賠償交換所得,雙方共同辦理交付房屋的產(chǎn)證手續(xù),直至手續(xù)完備;辦理產(chǎn)證的所需費用,由實業(yè)公司自行負擔,未支付過系爭房屋的維修資金。
案件爭論焦點
1、所說的訴訟時效問題,是否因時間長久問題可以不繳納專項維修資金?對于未繳納專項維修資金的業(yè)主是否可以追繳?
2、在小區(qū)官司訴訟中,都會質(zhì)疑業(yè)主委員會的訴訟資格,那么在本案中業(yè)主大會享有要求侵權(quán)人停止侵害、排除妨礙、賠償損失的權(quán)利,是否有提起訴訟的權(quán)利?
案件中上訴人的辯訴理由(實業(yè)公司)
1、民事訴訟主體資格問題,業(yè)主委員會不是常設組織機構(gòu),也無承擔民事責任的財產(chǎn)。業(yè)主大會享有要求侵權(quán)人停止侵害、排除妨礙、賠償損失的權(quán)利,但并無提起訴訟的權(quán)利。
2、實業(yè)公司獲得房地產(chǎn)權(quán)證,至被起訴有6年之久,從未主張權(quán)利,其請求已超過訴訟時效。法院認為繳納維修基金是法定義務不適用時效制度是錯誤的。
3、案中的區(qū)域和居住的業(yè)主與小區(qū)其他業(yè)主各自有入口完全分離,不使用電梯等設備,其他物業(yè)服務也自行完成,并不相連。
案件中被上訴人的辯訴理由 (業(yè)主委員會)
1、業(yè)主委員會是適格主體,有權(quán)提起訴訟。小區(qū)業(yè)主大會經(jīng)征求業(yè)主表決意見,決定由久樂業(yè)主大會代表業(yè)主提起追討維修資金的訴訟。(表決結(jié)果:應到業(yè)主80人(戶),其中同意78人(戶),棄權(quán)2人(戶),該表決結(jié)果顯示超過二分之一以上業(yè)主均對起訴表示同意)
2、作為業(yè)主(實業(yè)公司)未繳納維修基金,違反法定義務,侵害其他業(yè)主的權(quán)利,不應適用時效制度。
法院判決依據(jù)和理由(二審)
一、業(yè)主大會作為自治組織,管理全體業(yè)主的共有財產(chǎn)、共同事務,可以作為其他組織參加訴訟。業(yè)主大會具有社團性質(zhì),業(yè)主即是社團之社員,享有社員權(quán),承擔社員義務,其權(quán)利義務包含多種性質(zhì)。業(yè)主大會作為全體業(yè)主的共有財產(chǎn)管理者,對房屋共有部分的維修和改良具有法律規(guī)定的權(quán)利。
二、維修基金是法律規(guī)定的業(yè)主應當繳納的款項,其用途就是對房屋共有部分的維修和改良。繳納維修資金的義務系由法律、法規(guī)予以規(guī)定,系業(yè)主的法定義務,并非系業(yè)主大會與業(yè)主基于債權(quán)關(guān)系而形成的債務。因此,業(yè)主大會要求作為小區(qū)業(yè)主之一的上訴人繳納維修基金,這一權(quán)利基于業(yè)主是業(yè)主大會的社員,基于業(yè)主大會是房屋共有部分的維修和改良的管理者而產(chǎn)生,故這一權(quán)利并非是單純的債權(quán)請求權(quán),不是時效制度的客體,不應適用時效制度。
三、住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。實業(yè)公司未繳納維修資金,理應按照相關(guān)規(guī)定繳納。根據(jù)法律的規(guī)定業(yè)主大會有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,主張權(quán)利。
裁判結(jié)果:
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定,判決如下:
駁回上訴,維持原判。本判決為終審判決。
案 例 點 評
一、維修資金性質(zhì)上屬于專項基金,系為特定目的,即為住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造而專設的資金。它在購房款、稅費、物業(yè)費之外,單獨籌集、專戶存儲、單獨核算。由其專用性所決定,專項維修資金的繳納并非源于特別的交易或法律關(guān)系,而是為了準備應急性地維修、更新或改造區(qū)分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的維護關(guān)乎全體業(yè)主的共同或公共利益,所以維修資金具有公共性、公益性。
二、繳納專項維修資金是為特定范圍的公共利益,即建筑物的全體業(yè)主共同利益而特別確立的一項法定義務,這種義務的產(chǎn)生與存在僅僅取決于義務人是否屬于區(qū)分所有建筑物范圍內(nèi)的住宅或非住宅所有權(quán)人。因此,繳納專項維修資金的義務是一種旨在維護共同或公共利益的法定義務,其只存在補繳問題,不存在因時間經(jīng)過而可以不繳的問題。
三、業(yè)主大會要求補繳維修資金的權(quán)利,是業(yè)主大會代表全體業(yè)主行使維護小區(qū)共同或公共利益之職責的管理權(quán)。如果允許某些業(yè)主不繳納維修資金而可享有以其他業(yè)主的維修資金維護共有部分而帶來的利益,其他業(yè)主就有可能在維護共有部分上支付超出自己份額的金錢,這違背了公平原則,并將對建筑物的長期安全使用,對全體業(yè)主的共有或公共利益造成損害。
相關(guān)法規(guī)鏈接:
《中華人民共和國物權(quán)法》第七十九條:“建筑物及其附屬設施的維修資金,屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定,可以用于電梯、水箱等共有部分的維修?！?/span>
《物業(yè)管理條例》第五十四條第二款:“專項維修資金屬于業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用”。第七條第四項規(guī)定:“業(yè)主在物業(yè)管理活動中,應當履行按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金的義務”。第五十四條第一款規(guī)定:“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。”
《住宅專項維修資金管理辦法》第二條第二款:“本辦法所稱住宅專項維修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金?！?/span>
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