蘇州中展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與蘇州市吳中區(qū)郭巷街道香濱水岸(第三屆)業(yè)主委員會、申建成等車位糾紛二審民事判決書
(2018)蘇05民終3125號 車位糾紛 二審 民事 江蘇省蘇州市中級人民法院 2018-05-25
上訴人(原審被告):蘇州市吳中區(qū)郭巷街道香濱水岸(第三屆)業(yè)主委員會,住所地江蘇省蘇州市吳中區(qū)郭巷街道通達路2088號。
負責(zé)人:孫桂林,主任。
委托訴訟代理人:盧心悅,江蘇瀛元律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審原告):蘇州中展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,住所地江蘇省蘇州市東環(huán)路32號。
法定代表人:鐘恒,該公司董事長。
委托訴訟代理人:章敏,江蘇旭展律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:苗思蕖,江蘇旭展律師事務(wù)所律師。
案例簡述:上訴人(第三屆)業(yè)主委員會因與被上訴人房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,就小區(qū)人防車位收益歸開發(fā)商還是業(yè)主公共收益糾紛一案,不服人民法院一審(2017)蘇0506民初144號民事判決,向法院提出上訴。
本案業(yè)委會的訴訟理由:
1、小區(qū)的開發(fā)商并非一家開發(fā)商,事實上涉案小區(qū)由兩個開發(fā)商共同建造完成。原告開發(fā)商提交的證據(jù)無法證明涉案人防工程系其獨自建造。
2、即使人防工程的建造者是一家開發(fā)商,但誰建造并不等于誰投資。一審法院未查明人防工程的建造成本是否攤?cè)敕績r、人防工程所占用的土地成本是否攤?cè)敕績r,開發(fā)商沒有提供人防工程系其獨自投資的直接證據(jù)即該項目的清算報告。
3、開發(fā)商取得的人防工程平時使用證早已過期,故其對涉案人防工程沒有使用權(quán),進而無法進行出租及收益,也不存在經(jīng)濟損失。
4、小區(qū)人防工程常年處于消防驗收不合格的狀態(tài),存在嚴重安全隱患,開發(fā)商未進行過任何管理。因此,開發(fā)商并非人防工程的投資管理者,故無權(quán)獲得收益。
5、收取款項的行為主體是業(yè)主代表大會,業(yè)委會未經(jīng)全體業(yè)主同意,沒有權(quán)限擅自劃撥款項。
本案爭論的焦點
1、依據(jù)人民防空法,所有權(quán)屬于國有,人民防空工程僅涉及是管理權(quán),使用權(quán),收益和處分權(quán)等問題,而判斷誰擁有管理權(quán),使用權(quán),收益和處分權(quán)的原則是誰投資誰受益。所以,要解決人防工程糾紛的關(guān)鍵點是誰是人防工程的出資人。
2、人防工程的建設(shè)費用是否已攤?cè)肓朔績r之中,這是重點中的重點。如果開發(fā)商有證據(jù)證明它是投資人,且未將造價分攤到房價,而業(yè)主無法舉證防空工程造價己攤?cè)敕績r,則開發(fā)商擁有管理,收益等權(quán)利,反之,則由業(yè)主擁有。
法院判決的依據(jù)和理由
1、依據(jù)《防空法》第五條的規(guī)定,人民防空工程平時由投資者使用管理、收益歸投資者所有。開發(fā)商提供的人防工程竣工驗收備案表、防空地下室竣工驗收證明書等建筑工程圖紙的證據(jù),均顯示人防工程的建設(shè)單位為開發(fā)商。
而業(yè)委會上訴認為涉案人防工程不是開發(fā)商獨自建造的,但未能提供其他主體參與建造的證據(jù);
2、業(yè)委會認為人防工程建造成本已攤?cè)敕績r,也未能提供證據(jù)予以證明,無反證推翻開發(fā)商所提供證據(jù)的情況下,應(yīng)認定涉案人防工程系開發(fā)商投資建造。
3、開發(fā)商的人民防空工程平時使用證,印證了開發(fā)商對人防工程依法享有使用權(quán)。雖然使用證的期限已經(jīng)屆滿,開發(fā)商未辦理續(xù)期,但未能續(xù)期的主要原因是開發(fā)商與涉案業(yè)主委員會之間有紛爭,并不能歸責(zé)于開發(fā)商。使用證的續(xù)期問題屬于行政管理范疇,不影響開發(fā)商作為人防工程投資者依法應(yīng)當(dāng)享有的收益權(quán)。
4、第二屆業(yè)委會未經(jīng)開發(fā)商同意,擅自對外收取人防工程的車位使用費,已構(gòu)成對開發(fā)商合法權(quán)益的侵害。故開發(fā)商要求業(yè)委會退還剩余款項,于法有據(jù),應(yīng)予支持。
業(yè)委會敗訴的關(guān)鍵點
1、未能舉證小區(qū)人防工程的投資造價是否計入房價,故不能判決人防工程是小區(qū)業(yè)主所有,不能證明小區(qū)業(yè)主是投資方;
2、在人防工程使用過程中,進行管理修繕支出,業(yè)委會沒有提供相應(yīng)合同、發(fā)票及圖紙等予以證明,而僅提供記賬憑證,法院對相應(yīng)支出不予認可。
3、業(yè)委會未能舉證就該“小區(qū)業(yè)主代表大會委托收取并管理地下人防車位費”事項召開過業(yè)主大會,業(yè)委會收取人防車位的停車費無合法有效的授權(quán)。
案例詳情
上訴人蘇州市吳中區(qū)郭巷街道香濱水岸(第三屆)業(yè)主委員會(以下簡稱第三屆業(yè)委會)因與被上訴人蘇州中展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱中展公司)、原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、金蘇華、閭小平車位糾紛一案,不服蘇州市吳中區(qū)人民法院(2017)蘇0506民初144號民事判決,向本院提出上訴。本院于2018年3月26日立案受理后,依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人第三屆業(yè)委會上訴請求:一、依法撤銷一審判決,發(fā)回重審或改判駁回中展公司的全部訴訟請求。二、中展公司承擔(dān)一、二審訴訟費用。事實和理由:一、一審法院認定事實不清。1.涉案小區(qū)的開發(fā)商并非中展公司一家,事實上涉案小區(qū)由兩個開發(fā)商共同建造完成。中展公司提交的證據(jù)無法證明涉案人防工程系其獨自建造。2.退一步講,即使涉案人防工程的建造者是中展公司,但誰建造并不等于誰投資。一審法院未查明人防工程的建造成本是否攤?cè)敕績r、人防工程所占用的土地成本是否攤?cè)敕績r,中展公司沒有提供人防工程系其獨自投資的直接證據(jù)即涉案項目的清算報告,一審法院認定涉案人防工程是中展公司投資沒有依據(jù)。3.多年來涉案人防工程常年處于消防驗收不合格的狀態(tài),存在嚴重安全隱患,中展公司未進行過任何管理。因此,中展公司并非涉案人防工程的投資管理者,故無權(quán)獲得收益。二、一審法院適用法律錯誤。1.根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》第66條第三款的規(guī)定,人民防空工程平時作為停車位收取的汽車停放費、租金,應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定,用于該人民防空工程設(shè)施的維護管理和停車管理的必要支出,有剩余的部分應(yīng)當(dāng)將所得收益的70%納入住宅專項維修基金,其余部分可以用于補貼物業(yè)服務(wù)費。涉案人防工程自建成后一直處于失修狀態(tài),業(yè)主代表大會為修繕及管理已花費較大款項,所剩余部分亦應(yīng)納入住宅專項維修基金,故業(yè)主代表大會是保管剩余款項的合法主體。2.中展公司取得的人防工程平時使用證早已過期,故其對涉案人防工程沒有使用權(quán),進而無法進行出租及收益,也不存在經(jīng)濟損失。3.收取款項的行為主體是業(yè)主代表大會,上訴人未經(jīng)全體業(yè)主同意,沒有權(quán)限擅自劃撥款項。
被上訴人中展公司辯稱,一審判決認定事實清楚,適用法律正確,請求駁回上訴,維持原判。
原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林共同辯稱,同意第三屆業(yè)委會的上訴意見。
原審被告金蘇華、閭小平二審未作答辯。
原審原告中展公司向一審法院起訴請求:判令原審被告連帶賠償原審原告損失275625元(自2016年1月15日至2016年11月30日按每月每車位250元計算105個車位)。
一審法院認定事實:位于蘇州市吳中區(qū)××街道××北小區(qū)(即湖濱花園、香濱水岸小區(qū))的地下人防工程建設(shè)單位為原審原告中展公司,該公司于2005年6月14日取得蘇州市人民防空辦公室有關(guān)人防工程施工圖設(shè)計審查批準(zhǔn)書,其記載該人防工程為結(jié)建式防空地下室,規(guī)劃建設(shè)地面建筑面積約13.27萬平方米,為高層建筑,應(yīng)建防空地下室面積為10827平方米,擬建1個地下人防工程,地下室總建筑面積為10827平方米,平時用途為汽車庫。2009年12月25日,該人防工程竣工驗收備案,建筑面積為10827平方米,使用面積8747平方米。2010年3月29日,蘇州嘉潤房地產(chǎn)測繪有限公司對涉案小區(qū)人防車庫面積進行測繪并出具了房產(chǎn)測量報告,人防車庫的建筑面積為11067.69平方米,并附有測繪圖紙。
涉案小區(qū)第二屆業(yè)主委員會于2015年8月10日成立,并于同月13日備案,業(yè)委會名單為:湯紅兵(主任)、孫桂林(副主任)、許宏偉(副主任)、申建成、余太旺、金蘇華、閭小平。后案外人楊兆正不服蘇州市吳中區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對蘇州市吳中區(qū)郭巷街道香濱水岸(第二屆)業(yè)主委員會的行政備案行為一案,經(jīng)蘇州市姑蘇區(qū)人民法院審理后作出判決,撤銷吳中區(qū)住建局于2015年8月13日對香濱水岸(第二屆)業(yè)委會備案的行政行為。上述第二屆業(yè)委會不服判決上訴至蘇州市中級人民法院,該院于2016年5月11日作出終審判決,維持一審法院的判決。后,涉案小區(qū)于2017年3月28日成立第三屆業(yè)委會,并于2017年5月10日備案登記。
上述事實,由原審原告提供的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、人防工程施工圖設(shè)計審查批準(zhǔn)書、人防工程竣工驗收備案表、防空地下室竣工驗收證明書、房產(chǎn)測量報告、涉案小區(qū)第二屆、第三屆業(yè)委會備案材料、(2015)姑蘇行初字第00264號行政判決書,原審被告提供的(2016)蘇05行終145號行政判決書,當(dāng)事人的陳述及庭審筆錄予以佐證。
庭審時,原審原告提供了如下證據(jù):
1.房屋面積預(yù)算聲明、預(yù)算測量說明、住宅商品房價格的批復(fù)、房屋面積計算匯總表,擬證明共用建筑面積扣除了人防工程等建筑面積,不包括在商品房建筑面積內(nèi),涉案的地下人防車庫的造價未計入商品房的銷售價格。經(jīng)質(zhì)證,原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第三屆業(yè)委會認為,預(yù)算聲明并不是最終測量結(jié)果,不能證明銷售成本、建造成本沒有分攤到房屋價格中。
2.人防工程后期情況登記,其內(nèi)容記載:業(yè)主認為工程未經(jīng)業(yè)委會同意不得進入小區(qū)施工作業(yè);開發(fā)商前期造成業(yè)主車輛不同程度損壞,業(yè)主代表大會從2016年1月15日開始對地下人防工程進行收費管理,并展開維修。原審被告申建成作為業(yè)主代表在登記表上簽字確認。該登記表下方載明:依據(jù)人民防空工程平時使用證及蘇州市民防局人防工程維護管理行政督查書進行維修,被業(yè)主委員會阻止,無法溝通,故不能在期限內(nèi)完成維修。開發(fā)商代表王菲在登記表上簽字確認。落款日期為2016年3月17日。原審原告擬證明第二屆業(yè)委會組織原審原告對地下車位人防工程進行維修,2016年1月15日擅自收取地下車位費,說明原審被告侵權(quán)事實及原審被告稱原審原告不對地下人防設(shè)施進行維修的說法是錯誤的。經(jīng)質(zhì)證,原審被告申建成陳述,其對簽字予以認可,其簽字時上述內(nèi)容已有記載。原審被告許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第三屆業(yè)委會認為,對開發(fā)商自行書寫的內(nèi)容無法確認,因人防工程常年失修,業(yè)主大會為全體業(yè)主的權(quán)益對人防工程進行管理,系全體業(yè)主的意思,與業(yè)委會無關(guān)。
3.(1)關(guān)于地下人防工程相關(guān)事宜的友情提醒,其主要內(nèi)容為:業(yè)委會決定依法保護和維護人防工程,日常車輛管理交由達祥物業(yè)負責(zé)。建議全體業(yè)主不要到開發(fā)商處繳納任何停車費,以免人防工程設(shè)施設(shè)備維護資金的流失。該通知的落款日期為2015年11月27日,落款單位為香濱水岸第二屆業(yè)主委員會,未加蓋印章。(2)香濱水岸業(yè)主代表大會關(guān)于代收人防汽車停放費的通知(復(fù)印件),其主要內(nèi)容為:人防工程停車位收費期間和收費金額,自2016年1月15日至2016年11月30日,月收費每輛220元(含管理費),合計2310元。落款處加蓋有香濱水岸(第二屆)業(yè)主代表大會的印章,落款日期為2016年1月14日。(3)關(guān)于防范開發(fā)商對地下人防車位詐騙業(yè)主財產(chǎn)的公告(復(fù)印件),其主要內(nèi)容為:地下人防工程歸全體業(yè)主所有,業(yè)主代表大會是唯一合法主體。落款處加蓋有香濱水岸(第二屆)業(yè)主代表大會的印章,落款日期為2016年11月1日。(4)地下車位租金的收款收據(jù)二份(復(fù)印件),入賬日期為2016年1月17日,金額均為2310元。收據(jù)上加蓋有香濱水岸(第二屆)業(yè)主代表大會的印章。(5)第二屆業(yè)委會任期內(nèi)第一年度(2015年8月12日至2016年8月11日)財務(wù)公示(復(fù)印件),其記載2016年1月15日至2016年11月30日期間人防車位收入為234180元、地下人防支出90135.40元。原審原告陳述,上述證據(jù)均系原審原告在涉案小區(qū)內(nèi)拍攝的公告,擬證明第二屆業(yè)委會在上述一審法院判決撤銷備案后,以業(yè)主代表大會的名義擅自收取屬于原審原告享有權(quán)益的地下人防車位的租金,出租車位數(shù)量為105個,收費期間為2016年1月15日至2016年11月30日,收費標(biāo)準(zhǔn)為每車位每月220元。
經(jīng)質(zhì)證,原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第三屆業(yè)委會認為,對上述通知或公告的真實性不予認可,第二屆業(yè)委會未發(fā)出過上述通知。車位收取費用的主體為第二屆業(yè)主代表大會,并非業(yè)委會的行為,從材料中可以看出原審原告不進行修繕,不進行管理,說明其不具有收益權(quán)。對于財務(wù)收支公示的真實性予以認可,是業(yè)委會代表業(yè)主大會的收支情況,因人防消防設(shè)備得不到維修,處于常年失修狀態(tài),全體業(yè)主為了?？顚Ｓ?防止財產(chǎn)損失進一步擴大,業(yè)主自愿以業(yè)主大會的名義收取車位費,并用于車庫的管理和修繕。人防車位105個車位費,2016年1月15日至2016年11月30日期間共收取234180元,每月每車位為220元(其中180元為租金,40元為交給物業(yè)公司的管理費),其中支出物業(yè)公司地下車位管理費52500元,維修費用37635.40元,上述款項扣除后余款在第二屆業(yè)委會的賬戶中。
4.地下汽車位使用權(quán)租賃協(xié)議5份,擬證明其曾在2015年11月份將地下車位自行出租給業(yè)主,租賃費為每月250元,年租金為3000元。經(jīng)質(zhì)證,原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第三屆業(yè)委會認為,對其真實性不予認可,不能證明車位租賃費應(yīng)按每月250元計算,原審原告應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)收費收據(jù)。
5.有關(guān)《蘇州市區(qū)機動車停放服務(wù)收費改革意見》的通知,擬證明地下人防車位每月租金為250元沒有超出政府定價范圍。經(jīng)質(zhì)證,原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第三屆業(yè)委會認為,吳中區(qū)不在該文件范圍,人防車位的收費亦未在該文件中明確。
6.移交清單,擬證明第二屆業(yè)委會已將銀行賬戶移交給第三屆業(yè)委會,本案所涉的租金已移交由第三屆業(yè)委會管理。經(jīng)質(zhì)證,原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第三屆業(yè)委會對該證據(jù)的真實性予以認可。
原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第三屆業(yè)委會提供了如下證據(jù):
1.2016年2月22日的委托書,擬證明第二屆業(yè)主代表大會考慮到全體業(yè)主的權(quán)益,對地下人防工程進行管理,因業(yè)主大會沒有銀行賬戶,故委托業(yè)委會代收代支車位費及公示。經(jīng)質(zhì)證,原審原告認為,真實性不予認可,業(yè)委會系代表業(yè)主的常設(shè)機構(gòu),即便以業(yè)主代表大會名義從事相關(guān)行為,業(yè)委會應(yīng)系承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的主體。
2.第二屆業(yè)委會關(guān)于人防工程的收支賬冊、購置發(fā)票、維修發(fā)票及收據(jù)、報銷單,蘇州達祥物業(yè)管理有限公司出具的物業(yè)車位管理費收據(jù)及銀行轉(zhuǎn)款憑據(jù),擬證明業(yè)主大會在2016年1月15日至2016年11月30日期間共收取停車費234180元,業(yè)委會代為收支、記賬并公示,為對人防工程進行管理,共支出管理維修費用為91236.40元,其中包括購地下車庫監(jiān)控設(shè)備10380元、照明燈等6170元、道閘維修4127.40元、地下過道蓋板焊接3800元、地下車位劃線油漆等398元、入口玻璃維修費4860元、購水泵5臺5900元、水泵安裝費2000元、物業(yè)車位管理費52500元,以上共計90135.40元,該費用均發(fā)生于2016年1月至2016年9月期間。另還于2016年9月30日支出地下人防換角鐵費用1101元。根據(jù)收支情況顯示,2016年1月15日至11月30日的租金按2310元收取。經(jīng)質(zhì)證,原審原告認為,對真實性不予認可,原審被告所稱對人防工程進行管理修繕支出,沒有提供相應(yīng)合同、發(fā)票及圖紙等予以證明,而僅提供記賬憑證,對相應(yīng)支出不予認可。其中有一筆52500元的開支為返還物業(yè)地下車位管理費,原審被告向業(yè)主收到的車位費不包括支付給物業(yè)的管理費,管理費系由業(yè)主另行支付的,該筆費用的支付義務(wù)人不應(yīng)當(dāng)是原審被告。
3.2015年12月28日的消防監(jiān)督檢查記錄(復(fù)印件),擬證明因人防車庫無人進行管理,導(dǎo)致消防驗收無法通過,存在多處需要整改的地方,業(yè)主大會因消防及實際情況的需要,對人防工程的修繕合理且必要。經(jīng)質(zhì)證,原審原告認為,無原件核對,真實性無法確認,該檢查對象為案外人達祥物業(yè)公司,不是原審原告,整改主體是物業(yè)公司,而地下車庫的消防設(shè)施僅系消防系統(tǒng)的一部分,難以證明該整改僅針對于人防工程部分。
4.商品房買賣合同,擬證明涉案人防工程所在小區(qū)除原審原告系開發(fā)商之外,還有其他的建設(shè)者,原審原告不能單獨作為原審原告進行訴訟。經(jīng)質(zhì)證,原審原告認為,其未參與訂立合同,對該合同的真實性無法確認。
5.人民防空工程平時使用證復(fù)印件,擬證明蘇州市人民防空辦公室于2011年9月26日簽發(fā),人防工程平時使用期限為5年,原審原告在2016年9月26日之后無使用權(quán)及收益權(quán)。經(jīng)質(zhì)證,原審原告認為,對真實性無異議,該證據(jù)恰恰證明涉案地下人防車位的合法權(quán)利人為原審原告,原審被告在2016年1月15日擅自收費發(fā)生在人防使用證的有效期限內(nèi),原審原告在有效期內(nèi)對人防設(shè)施進行修復(fù)遭到原審被告的阻撓,導(dǎo)致無法辦理人防使用證的延期。即便人防使用證到期,也不能證明原審原告的權(quán)利消失。
6.2016年1月15日代收人防工程汽車停放費的通知(復(fù)印件),擬證明第二屆業(yè)主代表大會因人防工程常年失修,向小區(qū)全體業(yè)主發(fā)放通知,由業(yè)主代表大會收取停車費,用于人防工程設(shè)施的維護管理,告知小區(qū)業(yè)主人防車位收費的時間及標(biāo)準(zhǔn),自2016年1月1日至2016年11月30日,月收費每輛200元(含管理費),合計共收2200元。經(jīng)質(zhì)證,原審原告認為,對真實性不予認可,該證據(jù)與原審原告提供相同名稱的公告內(nèi)容不一致,原審被告提供的公告中載明月收費為200元,原審原告提供的公告中載明月收費標(biāo)準(zhǔn)為220元,該收費沒有得到原審原告的授權(quán),也沒有經(jīng)過業(yè)主大會的同意。
一審法院認為,鑒于人防車位有其特殊性,其所占面積屬于人民防空工程,目前尚無相關(guān)法律、法規(guī)對人防車位的所有權(quán)作出界定,但依據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定,人民防空工程平時由投資者使用管理、收益歸投資者所有。根據(jù)原審原告提供的涉案小區(qū)人防地下工程相關(guān)報建材料,以及雙方確認由蘇州市人民防空辦公室頒發(fā)給原審原告的平時使用證,可以確認涉案人防車位系原審原告投資建造,對人防車位享有使用權(quán)及收益權(quán),故涉案小區(qū)人防車位經(jīng)營收益應(yīng)當(dāng)由原審原告享有。原審被告辯稱頒發(fā)給原審原告的平時使用證超期而不能收取超期之后的停車費用,雖原審原告未按行政管理部門的要求辦理續(xù)期手續(xù),存在不當(dāng)之處,但基于上述分析,原審原告并不因此而喪失對人防車位的經(jīng)營收益權(quán)利;原審被告上述抗辯無法律依據(jù),一審法院不予支持。對于涉案小區(qū)業(yè)委會是否存在侵犯原審原告收益權(quán)的問題,原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第三屆業(yè)委會均認為業(yè)委會系受小區(qū)業(yè)主代表大會委托收取并管理地下人防車位費,但其并無證據(jù)證明就該事項召開過業(yè)主大會,業(yè)委會收取人防車位的停車費無合法有效的授權(quán)。從公示賬目情況以及原審被告舉證的賬冊內(nèi)容來看,第二屆業(yè)委會存在實際參與收取2016年1月15日至2016年11月30日期間的人防車位費234180元并支出費用的事實,鑒于人防車位費的收益權(quán)應(yīng)由原審原告享有,原審被告并無證據(jù)證明其有權(quán)代收上述人防車位費,應(yīng)構(gòu)成侵權(quán),其所收取的費用應(yīng)當(dāng)退還原審原告。對于原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第三屆業(yè)委會辯稱人防工程維修費91236.40元應(yīng)予扣除,根據(jù)原審原告提供的人防工程后期情況登記記載有地下人防工程需要維修的內(nèi)容,原審原告庭審時亦陳述其存在不能對人防工程維修的情形,由此說明,涉案地下人防車庫應(yīng)當(dāng)存在需要維修的情形,而維修的義務(wù)應(yīng)當(dāng)由原審原告承擔(dān),原審被告就其相應(yīng)維修項目有付款憑據(jù)及報銷單予以佐證,經(jīng)審查,該些維修項目的必要性及支出在合理范圍,已由業(yè)委會代為完成,雖未得到授權(quán),業(yè)委會有不當(dāng)之處,但該維修事項有利于地下人防車位的使用,上述維修費用應(yīng)在收到的停車費中扣減。至于第二屆業(yè)委會將其中52500元作為管理費返還給物業(yè)公司,根據(jù)業(yè)委會公示的賬目及賬冊情況而言,其系按每月每輛220元的標(biāo)準(zhǔn)收取地下人防車位的停車費,向物業(yè)服務(wù)公司按每月每輛40元支付管理費,上述管理費52500元有向物業(yè)服務(wù)公司付款憑據(jù)佐證,鑒于原審原告自2016年1月15日至2016年11月30日未對地下人防車位進行管理,上述管理費支出亦屬合理范圍,應(yīng)予扣減。至于原審原告要求按每車位每月250元計算,雖其提供了5份租賃協(xié)議以佐證其主張,但該證據(jù)不足以證明應(yīng)按每月250元計算,上述按每月每輛220元(含管理費)的標(biāo)準(zhǔn)出租地下人防車位的價格并不低于蘇州市場上車位使用費的收費標(biāo)準(zhǔn),因此,原審原告要求按每月250元計算損失,不予支持。涉案小區(qū)第二屆業(yè)委會已被撤銷,根據(jù)相關(guān)財務(wù)移交清單,第二屆業(yè)委會的相應(yīng)銀行賬戶已交原審被告第三屆業(yè)委會,其亦陳述剩余停車費存在賬戶中,故原審被告第三屆業(yè)委會應(yīng)將90443.60元(234180-91236.40-52500)退還給原審原告。關(guān)于業(yè)委會成員是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,因其作為業(yè)委會成員,系履行職責(zé),其相應(yīng)責(zé)任后果應(yīng)由業(yè)委會承擔(dān),故原審原告要求其承擔(dān)連帶責(zé)任,于法無據(jù),一審法院不予支持。據(jù)此,依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十七條、《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第六條、第十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定,一審法院判決:一、原審被告蘇州市吳中區(qū)郭巷街道香濱水岸(第三屆)業(yè)主委員會于判決生效之日起十日內(nèi)退還原審原告蘇州中展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司人防車位費90443.60元。二、駁回原審原告蘇州中展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。案件受理費5434元、財產(chǎn)保全費1970元,合計7404元,由原審原告蘇州中展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)2962元、原審被告蘇州市吳中區(qū)郭巷街道香濱水岸(第三屆)業(yè)主委員會負擔(dān)4442元。公告費900元,由原審被告金蘇華負擔(dān)300元,由原審被告閭小平負擔(dān)600元。
二審中,當(dāng)事人未提供新證據(jù)。本院二審認定事實與一審法院認定事實一致。
本院認為,依據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條的規(guī)定,人民防空工程平時由投資者使用管理、收益歸投資者所有。一審中,中展公司提供的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、蘇州市人防工程施工圖設(shè)計審查批準(zhǔn)書、人防工程竣工驗收備案表、防空地下室竣工驗收證明書、建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證等證據(jù),均顯示涉案人防工程的建設(shè)單位為中展公司。第三屆業(yè)委會上訴認為涉案人防工程不是中展公司獨自建造的,但未能提供其他主體參與建造的證據(jù);第三屆業(yè)委會還上訴認為涉案人防工程建造成本已攤?cè)敕績r,也未能提供證據(jù)予以證明,故在無反證推翻中展公司所提供證據(jù)的情況下,應(yīng)認定涉案人防工程系中展公司投資建造。蘇州市人民防空辦公室向中展公司頒發(fā)的人民防空工程平時使用證,印證了中展公司對涉案人防工程依法享有使用權(quán)。雖然該人防工程平時使用證的期限已經(jīng)屆滿,中展公司未辦理續(xù)期,但未能續(xù)期的主要原因是中展公司與涉案小區(qū)業(yè)主委員會之間有紛爭,并不能歸責(zé)于中展公司。而且人民防空工程平時使用證的續(xù)期問題屬于行政管理范疇,不影響中展公司作為涉案人防工程投資者依法應(yīng)當(dāng)享有的收益權(quán)。2016年1月15日之前涉案人防工程一直由中展公司進行出租收益,2016年1月15日至2016年11月30日期間,第二屆業(yè)委會未經(jīng)中展公司同意,擅自對外收取涉案人防工程的車位使用費,已構(gòu)成對中展公司合法權(quán)益的侵害。因第二屆業(yè)委會已被撤銷,相關(guān)銀行賬戶已移交給第三屆業(yè)委會,而扣除維修費和物業(yè)公司管理費后的剩余停車費仍留存在銀行賬戶內(nèi),故中展公司要求第三屆業(yè)委會退還剩余款項,于法有據(jù),應(yīng)予支持。
綜上,第三屆業(yè)委會的上訴請求不能成立,應(yīng)予駁回;一審判決認定事實清楚,適用法律正確,應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定,判決如下:
裁判結(jié)果
駁回上訴,維持原判。
二審案件受理費5434元,由上訴人蘇州市吳中區(qū)郭巷街道香濱水岸(第三屆)業(yè)主委員會負擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 周 紅
審判員 黃文杰
審判員 黃學(xué)輝
二〇一八年五月二十五日
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