江門市恩威物業(yè)管理有限公司與江門市蓬江區(qū)駿景花園業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)合同糾紛二審民事判決書

(2014)江中法民一終字第332號(hào)  物業(yè)服務(wù)合同糾紛  二審   民事   廣東省江門市中級(jí)人民法院   2014-09-04

上訴人(原審被告):江門市恩威物業(yè)管理有限公司(新選聘物業(yè)公司)

法定代表人:孫春嬋。

委托代理人:謝永壯。

被上訴人(原審原告):江門市蓬江區(qū)駿景花園業(yè)主委員會(huì)。

負(fù)責(zé)人:陳百年,該業(yè)主委員會(huì)主任。

委托代理人:楊志堅(jiān)、麥嘉欣。

原審第三人:江門市新會(huì)區(qū)金沙物業(yè)管理有限公司(前期物業(yè)公司)。

法定代表人:黃健成,該公司總經(jīng)理。

委托代理人:張志杰、陳少鴻,均系廣東圭峰律師事務(wù)所律師。

案件簡(jiǎn)述:

駿景小區(qū)由金沙公司做前期物業(yè)管理,合同到期前三個(gè)月,業(yè)委會(huì)通知金沙公司不再續(xù)聘,要通過(guò)招投標(biāo)選聘新的物業(yè)公司。業(yè)委會(huì)向各業(yè)主發(fā)出《關(guān)于公開招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事宜的通知》,并附《征求意見表》,向業(yè)主征求意見對(duì)是否同意業(yè)委會(huì)采用公開招聘方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行表決。表決結(jié)果雙過(guò)半。

隨后,業(yè)主委組織了招投標(biāo),與恩威物業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。合同簽訂后,恩威公司組織人員并購(gòu)買了十七萬(wàn)多元的進(jìn)場(chǎng)物質(zhì),但兩次進(jìn)場(chǎng),均因金沙公司和部分業(yè)主阻攔,進(jìn)場(chǎng)未果。隨后,恩威公司將業(yè)委會(huì)告上法庭,要求其賠償經(jīng)濟(jì)損失和名譽(yù)損失,承擔(dān)違約責(zé)任。

上訴人江門市恩威物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱恩威物業(yè))因與被上訴人江門市蓬江區(qū)駿景花園業(yè)主委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì))、原審第三人江門市新會(huì)區(qū)金沙物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱金沙物業(yè)),就物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案,不服人民法院(2013)江蓬法民一初字第1745號(hào)民事判決,向法院提起上訴。

案件爭(zhēng)論的焦點(diǎn)

1、在前期物業(yè)服務(wù)合同到期前,業(yè)委會(huì)通知物業(yè)公司,認(rèn)為雙方的前期物業(yè)服務(wù)合同到期,經(jīng)研究決定合同期滿后不續(xù)約,屆時(shí)業(yè)委會(huì)將重新公開招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),做法是否合法?

2、業(yè)委會(huì)與新物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》是否有效?

3、在前期物業(yè)服務(wù)合同到期前,關(guān)于解聘、續(xù)聘物業(yè)公司以及采取招投標(biāo)方式選聘新物業(yè)公司是否召開業(yè)主大會(huì),并經(jīng)“雙過(guò)半”表決同意。如果經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)法定程序同意,則簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》有效,反之,則無(wú)效。

4、關(guān)鍵點(diǎn):一,業(yè)主委員會(huì)解聘物業(yè)企業(yè)程序不合法,導(dǎo)致結(jié)果不合法。二,因業(yè)主委員會(huì)的行為不合法,與其新聘企業(yè)簽訂的合同自始無(wú)效。

案件業(yè)委會(huì)的辯訴理由:

1、業(yè)委會(huì)只是一個(gè)民間自治組織,不具備強(qiáng)制執(zhí)行力。對(duì)于金沙公司無(wú)理占據(jù)物管區(qū)域,業(yè)委會(huì)多次向有關(guān)機(jī)關(guān)反映,尋求解決方法,促使合同履行。合同無(wú)法履行是金沙公司過(guò)錯(cuò)造成,因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān),業(yè)委會(huì)不承擔(dān)責(zé)任。

2、業(yè)委會(huì)從未參與對(duì)恩威公司名譽(yù)、聲譽(yù)的詆毀,對(duì)恩威公司的名譽(yù)損失不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

法院判決的依據(jù)和理由

1、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條第(四)項(xiàng)和第十二條第三款的規(guī)定,選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬全體業(yè)主共同決定的事項(xiàng),業(yè)主大會(huì)作出該項(xiàng)決定時(shí)應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。而根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條第(二)項(xiàng)和《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)為代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,并應(yīng)在合同簽訂時(shí)出具業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定和業(yè)主委員會(huì)的合法有效證明;

2、業(yè)委會(huì)在未得到業(yè)主大會(huì)同意的情況下,自行決定前期物業(yè)管理服務(wù)合同期滿后不再續(xù)約,程序失當(dāng);

3、業(yè)委會(huì)向業(yè)主發(fā)出《關(guān)于公開招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事宜的通知》,以書面方式征求業(yè)主是否同意業(yè)委會(huì)采用公開招聘方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同的意見。該事項(xiàng)得到“雙過(guò)半”業(yè)主的同意,上述決定中未明確授權(quán)業(yè)委會(huì)具體選定物業(yè)服務(wù)企業(yè);

4、業(yè)委會(huì)在擬定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,僅公示相關(guān)選聘情況和公示合同文本并要求業(yè)主在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提出異議,不符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定的召開業(yè)主大會(huì)的形式要件;

5、鑒于本案證據(jù)未能證明業(yè)主大會(huì)作出了選聘恩威公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定,業(yè)委會(huì)自行與恩威公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同不能體現(xiàn)業(yè)主大會(huì)的意志,違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條第(四)項(xiàng)和第十二條第三款的規(guī)定,該合同應(yīng)屬無(wú)效。

新聘物業(yè)公司(原告)為何不能進(jìn)駐小區(qū)且未能獲取經(jīng)濟(jì)賠償?

      原告未能舉證業(yè)主大會(huì)作出了選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定,業(yè)委會(huì)自行與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效,原告在原審過(guò)程中經(jīng)釋明,仍堅(jiān)持在合同有效的前提下請(qǐng)求業(yè)委會(huì)繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任,缺乏必要的前提和基礎(chǔ),亦于法無(wú)據(jù),故發(fā)院不予支持。

 案例詳情

2011年1月28日,業(yè)委會(huì)與金沙公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》,約定由金沙公司為某甲花園小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù),自2011年1月15日起至2013年6月30日止,合同期滿前三個(gè)月,金沙公司應(yīng)當(dāng)書面提出續(xù)簽或退出管理的決定,在業(yè)委會(huì)續(xù)聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí),合同終止;

2013年3月23日,業(yè)委會(huì)通知金沙公司,認(rèn)為雙方的合同于2013年6月30日到期,經(jīng)研究決定合同期滿后不續(xù)約,屆時(shí)業(yè)委會(huì)將重新公開招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

2013年 3月31日,業(yè)委會(huì)向各業(yè)主發(fā)出《關(guān)于公開招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事宜的通知》,并附《征求意見表》,向業(yè)主征求意見對(duì)是否同意業(yè)委會(huì)采用公開招聘方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行表決。同年4月28日,業(yè)委會(huì)發(fā)布公告,于2013年3月31日以書面形式向全體業(yè)主征求公開招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見,并認(rèn)為本次征求事項(xiàng)得到二分之一以上業(yè)主同意以及面積過(guò)半,征求事項(xiàng)表決通過(guò),業(yè)委會(huì)將按照相關(guān)程序完善合同條款開展招聘工作。此后,業(yè)委會(huì)成立了由5名業(yè)委會(huì)委員以及2名業(yè)主代表組成的招標(biāo)評(píng)審小組,于2013年6月16日進(jìn)行評(píng)標(biāo)、開標(biāo)工作。同年6月17日,業(yè)委會(huì)公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目結(jié)果公示,評(píng)標(biāo)信息:恩威公司得票4票,另一物業(yè)公司得票3票,擬中標(biāo)人為恩威公司。

在業(yè)委會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理公司的招、投標(biāo)期間,部分業(yè)主向江門市住建局、江門市信訪局、某甲街道辦事處等部門投訴,反映業(yè)委會(huì)在選聘物業(yè)管理公司過(guò)程中不依法召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行公開招聘工作,質(zhì)疑業(yè)委會(huì)本次招標(biāo)的合法性,要求暫停招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。

業(yè)委會(huì)向恩威公司出具《中標(biāo)通知書》,通知恩威公司中標(biāo)事宜。此后,業(yè)委會(huì)向金沙公司發(fā)出了撤場(chǎng)通知,要求金沙公司于2013年7月1日前撤場(chǎng)。2013年6月30日,恩威公司與業(yè)委會(huì)簽訂了《江門市蓬江區(qū)某甲花園物業(yè)管理服務(wù)合同》,約定由恩威公司為某甲花園小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù),合同期限為兩年,2013年7月1日、7月15日,恩威公司組織有關(guān)人員進(jìn)駐某甲花園小區(qū),但是,由于業(yè)委會(huì)與部分業(yè)主、金沙公司的上述爭(zhēng)議,恩威公司未能完成物業(yè)管理的交接手續(xù)。

一  審

 上訴人恩威物業(yè)公司上訴請(qǐng)求:

2013年9月17日,恩威公司向原審法院提起訴訟,請(qǐng)求法院判令:1.業(yè)委會(huì)賠償恩威公司經(jīng)濟(jì)損失17264.9元、名譽(yù)損失5000元,合計(jì)22264.9元;2.業(yè)委會(huì)按照雙方簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》履行合同;3.本案訴訟費(fèi)用由業(yè)委會(huì)承擔(dān)。

      主要事實(shí)和理由是:

1、業(yè)委會(huì)在2013年6月3日至2013年6月9日期間為駿景花園小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目,面向市場(chǎng)招聘三級(jí)以上資質(zhì)物業(yè)管理公司,恩威公司依照招標(biāo)文件應(yīng)邀投標(biāo)應(yīng)聘,6月25日收到業(yè)委會(huì)發(fā)出《中標(biāo)通知書》。雙方在6月30日共同簽署了《物業(yè)管理服務(wù)合同》,合同約定服務(wù)期限為自2013年7月1日至2015年6月30日止兩年。

2、2013年7月1日,恩威公司依照合同帶領(lǐng)工作人員及工作物資進(jìn)駐某甲花園小區(qū),卻遭到原駐物業(yè)與個(gè)別業(yè)主阻撓,經(jīng)與業(yè)委會(huì)交涉,恩威公司于同年7月15日再次按照合同進(jìn)場(chǎng),遭遇阻撓,業(yè)委會(huì)未能解決恩威公司依約進(jìn)駐某甲花園小區(qū)的障礙,致使恩威公司至今無(wú)法履行合同。業(yè)委會(huì)的違約行為導(dǎo)致恩威公司因此支付預(yù)備進(jìn)場(chǎng)工作人員工資、購(gòu)置物資、工具、服裝、設(shè)備費(fèi)、訴訟費(fèi)等經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)17264.9元。

3、恩威公司未能依約進(jìn)駐某甲花園小區(qū),輿論指向恩威公司在其中是否有貓膩及質(zhì)疑恩威公司物業(yè)管理水平等等,恩威公司名譽(yù)和利益受到一定程度損害。

  業(yè)委會(huì)答辯稱:

1、恩威公司無(wú)法履行合同完全是由于金沙公司無(wú)理拒不退場(chǎng)造成的,應(yīng)由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)。物業(yè)管理合同于6月30日到期后沒(méi)有續(xù)約,但金沙公司不按規(guī)定向恩威公司交接,在2013年7月1日及7月15日兩次帶領(lǐng)恩威公司進(jìn)駐小區(qū)時(shí),金沙公司與個(gè)別業(yè)主反鎖辦公室門拒不退場(chǎng),雙方一度引起紛爭(zhēng)并報(bào)警,還相約到江門市住建局約談試圖解決糾紛,但金沙公司在合同到期的情況下依然無(wú)理占據(jù)原物管區(qū)域,業(yè)委會(huì)將相關(guān)事件來(lái)龍去脈向住建局作了匯報(bào),住建局至今沒(méi)有回應(yīng)。

2、業(yè)委會(huì)只是一個(gè)民間自治組織,不具備強(qiáng)制執(zhí)行力。對(duì)于金沙公司無(wú)理占據(jù)物管區(qū)域,業(yè)委會(huì)多次向有關(guān)機(jī)關(guān)反映,尋求解決方法,促使合同履行。合同無(wú)法履行是金沙公司過(guò)錯(cuò)造成,業(yè)委會(huì)沒(méi)有過(guò)錯(cuò),其因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān),業(yè)委會(huì)不承擔(dān)責(zé)任。

3、業(yè)委會(huì)從未參與對(duì)恩威公司名譽(yù)、聲譽(yù)的詆毀,對(duì)恩威公司的名譽(yù)損失不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。進(jìn)場(chǎng)時(shí),金沙公司與個(gè)別業(yè)主阻撓在小區(qū)內(nèi),用高音喇叭或拉橫幅等發(fā)表言論,業(yè)委會(huì)不僅沒(méi)有參與且深受其害,因此,恩威公司的名譽(yù)損失不應(yīng)由業(yè)委會(huì)承擔(dān)。

4、業(yè)委會(huì)至今仍在竭力促使合同履行,應(yīng)免責(zé)。業(yè)委會(huì)至今仍在積極與住建局、某乙居委會(huì)溝通,希望在不影響小區(qū)和諧穩(wěn)定的前提下,解決與恩威公司物業(yè)管理合同的履行問(wèn)題,不應(yīng)承擔(dān)本案責(zé)任。

金沙公司答辯稱:

1、首先,恩威公司與業(yè)委會(huì)之間簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同是一份無(wú)效的合同,因?yàn)樵摵贤暮炗嗊^(guò)程違反了法律的有關(guān)強(qiáng)制規(guī)定,該合同并沒(méi)有經(jīng)過(guò)某甲花園業(yè)主大會(huì)開會(huì)表決,未經(jīng)法律法規(guī)規(guī)定的“雙過(guò)半”的強(qiáng)制規(guī)定,因此合同是無(wú)效的。

2、其次,該合同是業(yè)委會(huì)的相關(guān)人員在沒(méi)有得到業(yè)主大會(huì)授權(quán)的情況下私自與恩威公司簽訂的,而如果恩威公司的訴訟請(qǐng)求成立,業(yè)委會(huì)支付有關(guān)的賠償所使用的資金實(shí)際上是通過(guò)小區(qū)的收益來(lái)支付的,損害了業(yè)主的權(quán)益,依據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第65條的規(guī)定,業(yè)委會(huì)作出的違反法律規(guī)定的決定,給業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害的,由簽字同意的業(yè)主委員會(huì)的成員承擔(dān)責(zé)任,因此,恩威公司起訴業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體是不適合的。

3、造成恩威公司無(wú)法履行所謂的合同的過(guò)錯(cuò)不在于金沙公司,而是在于業(yè)委會(huì)的個(gè)別成員。金沙公司至今未離場(chǎng)主要是基于某甲花園“雙過(guò)半”業(yè)主表決同意金沙公司繼續(xù)擔(dān)任某甲花園的物業(yè)管理工作,該情況在金沙公司提交的證據(jù)可以證實(shí);另外,根據(jù)有關(guān)的政府部門的指示,金沙公司也應(yīng)暫時(shí)管理某甲花園小區(qū)。其次,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第50條第3款的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)合同期屆滿,業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出選聘或者續(xù)聘決定,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的,物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)業(yè)主大會(huì)作出選聘或續(xù)聘決定止。

4、鑒于目前某甲花園混亂的局面,真正不讓恩威公司進(jìn)場(chǎng)的是廣大的業(yè)主,這時(shí)離場(chǎng),將肯定導(dǎo)致某甲花園陷入無(wú)物業(yè)管理的局面。造成目前局面的主要原因是因?yàn)闃I(yè)委會(huì)的有關(guān)人員在其擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員過(guò)程中,沒(méi)有召開業(yè)主大會(huì)表決的有關(guān)事項(xiàng),甚至通過(guò)違法的方式擅自與恩威公司簽訂合同,不僅損害廣大業(yè)主的利益,甚至損害了恩威公司的權(quán)益。綜上所述,在業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出選聘或者續(xù)聘管理企業(yè)的最終決定之前,恩威公司與業(yè)委會(huì)簽訂的合同無(wú)效,金沙公司不退場(chǎng)也沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò),請(qǐng)求法院駁回恩威公司的訴訟請(qǐng)求,并且認(rèn)定該合同是無(wú)效合同,也不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

原審法院判決理由和結(jié)果:

原審法院認(rèn)為,本案是物業(yè)服務(wù)合同糾紛。本案爭(zhēng)議的問(wèn)題是:1.恩威公司與業(yè)委會(huì)簽訂的《江門市蓬江區(qū)某甲花園物業(yè)管理服務(wù)合同》的效力以及是否應(yīng)予以履行的問(wèn)題;2.業(yè)委會(huì)是否應(yīng)賠償恩威公司經(jīng)濟(jì)損失、名譽(yù)損失的問(wèn)題。

       一、關(guān)于恩威公司與業(yè)委會(huì)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》的效力問(wèn)題。

1、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定:“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！?、第十二條規(guī)定:“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！?、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域?！?/span>

2、以及參照廣東省高級(jí)人民法院的有關(guān)規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),代表業(yè)主行使自治管理權(quán),必須對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作,不享有自行選聘、解聘、決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。按照上述法規(guī)的規(guī)定,業(yè)主大會(huì)選聘、解聘、決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,亦即“雙過(guò)半”同意。

3、本案中,在業(yè)委會(huì)與金沙公司簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》合同期限到期前的2013年3月23日,業(yè)委會(huì)在未經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議研究討論的情況下,自行決定合同期滿后不續(xù)約并通知金沙公司,該決定與以上法律法規(guī)的規(guī)定不符,違反了法律法規(guī)規(guī)定的民主議定程序。

4、 此后,業(yè)委會(huì)在3月31日陸續(xù)向各業(yè)主發(fā)出《關(guān)于公開招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事宜的通知》,并在該通知上附上《征求意見表》,對(duì)“是否同意業(yè)委會(huì)采用公開招聘方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同”的事項(xiàng)進(jìn)行征求意見,經(jīng)統(tǒng)計(jì)有關(guān)票數(shù)后認(rèn)為贊成票數(shù)及贊成的建筑面積數(shù)已經(jīng)超過(guò)半數(shù),從而,認(rèn)為簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》是合法有效的。但業(yè)委會(huì)的上述行為卻遭到某甲花園部分業(yè)主強(qiáng)烈反對(duì),并對(duì)該合同的有效性提出質(zhì)疑,認(rèn)為業(yè)委會(huì)與恩威公司簽訂合同,并未經(jīng)過(guò)“雙過(guò)半”票數(shù)的同意,并自發(fā)成立臨時(shí)托管小組,簽訂《否決聲明》、《同意書》等文件否認(rèn)該合同的效力。

5、原審法院認(rèn)為,首先,從本案的事實(shí)來(lái)看,業(yè)委會(huì)先自行決定不續(xù)聘金沙公司,然后再向各業(yè)主發(fā)出《征求意見表》,對(duì)“是否同意業(yè)委會(huì)采用公開招聘方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同”的事項(xiàng)征求意見,如上所述,程序不當(dāng);

6、其次,該征求意見事項(xiàng)并未具體指向具體的招聘方式,也未具體指向選聘哪一家物業(yè)服務(wù)企業(yè),也未列舉招投標(biāo)的方法,上述事項(xiàng)的不明確性為日后部分業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作合法性提供了合理的懷疑;

7、從恩威公司及業(yè)委會(huì)的陳述來(lái)看,業(yè)委會(huì)招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招聘評(píng)審小組由7人組成,其中5人是業(yè)委會(huì)成員,另外2名是業(yè)主代表,該7人評(píng)審小組的投票結(jié)果決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘事項(xiàng),評(píng)審小組的組成是否履行了必要的程序,是否征詢了業(yè)主大會(huì)的意見,業(yè)委會(huì)并未能提供證據(jù)予以證實(shí),

本案中,由于業(yè)委會(huì)在未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決的情況下,自行決定不續(xù)聘金沙公司,違反有關(guān)規(guī)定;并且,業(yè)委會(huì)未能提供《征求意見表》投票的原始憑證,其后續(xù)選聘工作是否符合多數(shù)業(yè)主的意愿,未能得到證實(shí),因此,業(yè)委會(huì)在續(xù)聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問(wèn)題上違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定。因此,恩威公司要求業(yè)委會(huì)履行該合同,顯然無(wú)法律依據(jù)和事實(shí)依據(jù),對(duì)其該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求,原審不予支持。

二、對(duì)于業(yè)委會(huì)是否應(yīng)賠償恩威公司經(jīng)濟(jì)損失、名譽(yù)損失的問(wèn)題。

1、首先,恩威公司以其與業(yè)委會(huì)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》合法有效為前提,認(rèn)為業(yè)委會(huì)構(gòu)成違約,并請(qǐng)求違約損失17264.9元。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定:“合同無(wú)效或者被撤銷后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,雙方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！?/span>最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條的規(guī)定:由于涉案《物業(yè)管理服務(wù)合同》無(wú)效,恩威公司如果確實(shí)存在損失,并且在其主觀沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的情況下,該損失實(shí)際為締約過(guò)失引致的損害賠償問(wèn)題,其有權(quán)要求過(guò)錯(cuò)方予以賠償,但是,恩威公司經(jīng)原審釋明后,仍然表示不變更訴訟請(qǐng)求,導(dǎo)致原審認(rèn)定的事實(shí)與其起訴主張的事實(shí)不一致,故原審對(duì)恩威公司的該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。

2、對(duì)于恩威公司請(qǐng)求的名譽(yù)損失5000元的問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零一條規(guī)定:“公民、法人享有名譽(yù)權(quán),公民的人格尊嚴(yán)受法律保護(hù),禁止用侮辱、誹謗等方式損害公民、法人的名譽(yù)?！泵u(yù)權(quán)是公民和法人就其自身屬性和價(jià)值所獲得的社會(huì)評(píng)價(jià)。本案中,從恩威公司提供的證據(jù)反映,未能證實(shí)業(yè)委會(huì)實(shí)施了侵害其名譽(yù)權(quán)的行為,其也未能提供證據(jù)證明其名譽(yù)權(quán)受到了損害,故對(duì)其請(qǐng)求業(yè)委會(huì)賠償名譽(yù)損失的請(qǐng)求,原審不予支持。

3、據(jù)此,原審法院依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零一條,《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)、第五十八條,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條、第十二條,《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條,《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款,最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條的規(guī)定,于2014年3月4日作出如下判決:駁回恩威公司的全部訴訟請(qǐng)求。本案受理費(fèi)382元,由恩威公司負(fù)擔(dān)。

當(dāng)事人二審的意見

      恩威公司不服原審判決,向本院提起上訴,主要事實(shí)和理由是:

一、原審以程序不當(dāng)為由認(rèn)定恩威公司與業(yè)委會(huì)之間的合同無(wú)效屬認(rèn)定事實(shí)有誤。雖然業(yè)委會(huì)在原物業(yè)合同期滿后未就是否不續(xù)聘金沙公司征求業(yè)主意見,然而,第一,業(yè)委會(huì)在通知金沙公司不續(xù)聘當(dāng)月已征得小區(qū)“雙過(guò)半”業(yè)主同意公開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),該表決意見實(shí)際上已是業(yè)主大會(huì)對(duì)不再與金沙公司續(xù)約的追認(rèn);第二,金沙公司在回復(fù)中亦表示不再續(xù)約;第三,業(yè)委會(huì)與金沙公司是否續(xù)約與認(rèn)定涉案合同效力無(wú)關(guān),并非涉案合同無(wú)效的法定理由。

二、原審以部分業(yè)主懷疑選聘工作為由認(rèn)定涉案合同無(wú)效于法無(wú)據(jù)。第一、該征求意見事項(xiàng)雖未具體指向某一家企業(yè)或具體的招聘方式,但在現(xiàn)有的招投標(biāo)方式中,業(yè)委會(huì)選用被公認(rèn)為公平性、公正性、透明度最高的公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),于理于情均無(wú)不妥,對(duì)選聘工作的合法性住建局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)亦已肯定。第二,即使存在部分業(yè)主懷疑招聘工作的合法性,亦應(yīng)另案解決,與本案中合同的有效與否無(wú)關(guān),更何況該懷疑從未有證據(jù)加以證實(shí)。

三、原審以未有證據(jù)證明評(píng)審小組的組成已征詢業(yè)主大會(huì)意見為由,否定涉案合同效力于法無(wú)據(jù)。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于業(yè)主大會(huì)的職權(quán)范圍,然而無(wú)論是廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例等相關(guān)法律法規(guī),或是小區(qū)議事規(guī)則,都未就業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)招聘物管公司的細(xì)節(jié)進(jìn)行明確規(guī)定。在小區(qū)業(yè)主大會(huì)同意公開招聘物管公司的情況下,業(yè)委會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),決定執(zhí)行中的具體操作問(wèn)題,未違反法律禁止性規(guī)定。

四、原審認(rèn)定“業(yè)委會(huì)未能提供《征求意見表》投票的原始憑證,其后續(xù)選聘工作是否符合多數(shù)業(yè)主的意思,未能得到證實(shí)”,屬認(rèn)定事實(shí)不清。第一、在原審?fù)徶?恩威公司已表示競(jìng)聘前已核驗(yàn)相關(guān)原始憑證,對(duì)該投票結(jié)果予以確認(rèn)。第二,這些原始憑證于2013年6月25日已經(jīng)過(guò)住建局核驗(yàn),有該局相關(guān)會(huì)議記錄為憑,且金沙公司出庭作證的證人在庭審過(guò)程中亦承認(rèn)這一事實(shí)。

五、原審認(rèn)定涉案合同無(wú)效,恩威公司的損失為締約過(guò)失引致的損害賠償錯(cuò)誤。涉案合同是業(yè)委會(huì)在業(yè)主大會(huì)授權(quán)下,通過(guò)公開招標(biāo)方式,與恩威公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,是雙方的真實(shí)意思表示,未違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,符合本行業(yè)交易習(xí)慣,合法有效。

因業(yè)委會(huì)未能依約提供必要的進(jìn)場(chǎng)條件造成恩威公司的損失,其理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

業(yè)委會(huì)答辯稱:

一、恩威公司的損失不應(yīng)由業(yè)委會(huì)承擔(dān)。一審判決已經(jīng)確認(rèn)業(yè)委會(huì)在招標(biāo)之后已經(jīng)積極通知金沙公司退場(chǎng)。涉案合同不能履行是由于金沙公司的原因造成的,因此恩威公司上的相關(guān)請(qǐng)求以及損失應(yīng)該由過(guò)錯(cuò)方即金沙公司賠償。

二、原審判決認(rèn)定招標(biāo)過(guò)程中存在的問(wèn)題沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù),在現(xiàn)有的法律法規(guī)下,業(yè)委會(huì)如何通過(guò)公開招標(biāo)的方式選出物業(yè)管理公司并沒(méi)有明確的規(guī)定,因此,原審法院認(rèn)為程序不當(dāng)沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。業(yè)委會(huì)在此過(guò)程中沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)。

金沙公司答辯稱:

一、恩威公司的上訴缺乏事實(shí)和法律依據(jù),請(qǐng)求二審法院駁回上訴,維持原判

二、恩威公司與業(yè)委會(huì)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》為無(wú)效合同,依法不應(yīng)予履行。理由如下:

1、依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第76條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第50條的規(guī)定,有權(quán)作出選聘和續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定的機(jī)構(gòu)為業(yè)主大會(huì),業(yè)主委員會(huì)無(wú)此職權(quán)。且業(yè)主大會(huì)選聘、解聘、決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。另依據(jù)廣東省高級(jí)人民法院的有關(guān)規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),代表業(yè)主行使自治管理權(quán),必須對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作,不享有自行選聘、解聘、決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。本案中,業(yè)委會(huì)嚴(yán)重違反了上述規(guī)定,

2、其與恩威公司簽訂的涉案合同無(wú)效。業(yè)主大會(huì)對(duì)是否續(xù)聘金沙公司做出決定,只是業(yè)委會(huì)的評(píng)估和研究,便自行通知金沙公司不再續(xù)約,嚴(yán)重違反了法律法規(guī)規(guī)定的民主議定程序。再向各業(yè)主發(fā)出《征求意見表》,對(duì)“是否同意業(yè)委會(huì)采用公開招聘方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同”的事項(xiàng)征求意見,屬程序不當(dāng),不僅不能如上訴狀中所稱構(gòu)成對(duì)前面業(yè)委會(huì)越權(quán)做出決定的“追認(rèn)”,而且由于業(yè)委會(huì)違法違反程序,這自行決定不與金沙物業(yè)續(xù)約的行為與涉案合同的無(wú)效存在關(guān)聯(lián)性。后于2013年4月28日發(fā)布了其自己制作的統(tǒng)計(jì)結(jié)果的公告(駿業(yè)(2013)5號(hào)),稱前述征求的事項(xiàng)己獲業(yè)主雙過(guò)半數(shù)同意通過(guò)。但是,業(yè)委會(huì)在一審當(dāng)中并未提交《征求意見表》的原始憑證證實(shí)其“已獲過(guò)半數(shù)通過(guò)”的主張。

3、甚至私自成立由7個(gè)人組成的評(píng)審小組用閉門投票方式?jīng)Q定選聘了恩威公司作為物業(yè)管理企業(yè)并簽訂了涉案合同的行為合法有效,屬明顯的違反法律規(guī)定,故涉案合同屬無(wú)效合同。所謂“7人評(píng)審小組”,在恩威公司與業(yè)委會(huì)的證據(jù)和一審法庭調(diào)查都無(wú)法證實(shí)這個(gè)評(píng)審小組的成立、人員選定是否履行了必要的程序,是否征詢了業(yè)主大會(huì)的意見。對(duì)于一個(gè)有合法資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)當(dāng)明知法律的強(qiáng)制性規(guī)定,和應(yīng)當(dāng)知道不通過(guò)業(yè)主大會(huì)私下組成評(píng)審小組選聘物業(yè)管理企業(yè)的有效性,但卻認(rèn)為這種方式屬“執(zhí)行中的具體操作問(wèn)題,不違反法律禁止性規(guī)定”,是明顯的強(qiáng)詞奪理,也更加突顯了恩威公司在簽訂涉案合同的過(guò)程中存在明顯過(guò)錯(cuò)。涉案合同因?yàn)闊o(wú)效自始沒(méi)有法律效力。

二審法院判決理由和結(jié)果:

 1、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條第(四)項(xiàng)和第十二條第三款的規(guī)定,選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬全體業(yè)主共同決定的事項(xiàng),業(yè)主大會(huì)作出該項(xiàng)決定時(shí)應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

2、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條第(二)項(xiàng)和《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)為代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,并應(yīng)在合同簽訂時(shí)出具業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定和業(yè)主委員會(huì)的合法有效證明。根據(jù)上述規(guī)定,在物業(yè)服務(wù)合同到期前,業(yè)委會(huì)應(yīng)召開業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主作出是否同意續(xù)聘或另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定,若業(yè)主大會(huì)決定另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),則應(yīng)由業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定開展具體選聘工作,并將選聘情況向業(yè)主大會(huì)匯報(bào),經(jīng)業(yè)主大會(huì)作出選聘決定后由業(yè)委會(huì)根據(jù)該決定代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

3、本案中,業(yè)委會(huì)在未得到業(yè)主大會(huì)同意的情況下,自行決定金沙公司的物業(yè)管理服務(wù)合同期滿后不再續(xù)約,程序失當(dāng)。

4、但其后業(yè)委會(huì)向業(yè)主發(fā)出《關(guān)于公開招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事宜的通知》,以書面方式征求業(yè)主是否同意業(yè)委會(huì)采用公開招聘方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同的意見。該事項(xiàng)得到“雙過(guò)半”業(yè)主的同意,實(shí)質(zhì)上形成對(duì)業(yè)委會(huì)不再與金沙公司續(xù)約決定的追認(rèn)。業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的上述決定,有權(quán)開展公開招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的具體工作。但由于業(yè)主大會(huì)的上述決定中未明確授權(quán)業(yè)委會(huì)具體選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)并直接與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同,故業(yè)委會(huì)應(yīng)在開展選聘工作時(shí),對(duì)參與競(jìng)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行審查、評(píng)議后,須另行召開業(yè)主大會(huì),向全體業(yè)主匯報(bào)相關(guān)情況,并由全體業(yè)主對(duì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事項(xiàng)作出最終決定。而業(yè)委會(huì)在擬定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,僅公示相關(guān)選聘情況和公示合同文本并要求業(yè)主在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提出異議,不符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定的召開業(yè)主大會(huì)的形式要件,即使無(wú)業(yè)主按其要求提出異議,亦不能證明選聘結(jié)果得到“雙過(guò)半”業(yè)主的同意。

5、鑒于本案證據(jù)未能證明業(yè)主大會(huì)作出了選聘恩威公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定,業(yè)委會(huì)自行與恩威公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同不能體現(xiàn)業(yè)主大會(huì)的意志,違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條第(四)項(xiàng)和第十二條第三款的規(guī)定,該合同應(yīng)屬無(wú)效。恩威公司在原審過(guò)程中經(jīng)釋明,仍堅(jiān)持在合同有效的前提下請(qǐng)求業(yè)委會(huì)繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任,缺乏必要的前提和基礎(chǔ),亦于法無(wú)據(jù),故本院不予支持。

綜上所述,原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,處理恰當(dāng),依法應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。

        二審案件受理費(fèi)332元,由上訴人江門市恩威物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。

判決為終審判決。

審判長(zhǎng)黎景欣

審判員陳雪娟

審判員李雁羽

二〇一四年九月四日

博觀看點(diǎn)分析,僅供大家參考,依法理性維護(hù)各方權(quán)益是我們第三方的職責(zé)。