某物業(yè)公司、A小區(qū)業(yè)主委員會物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
上訴人(原審被告):某物業(yè)公司
被上訴人(原審原告):A小區(qū)業(yè)主委員會
案例簡述
2010年9月1日,A小區(qū)置業(yè)公司與物業(yè)公司簽訂《A小區(qū)前期物業(yè)管理委托合同》,12月1日,又與物業(yè)公司《前期物業(yè)管理服務(wù)合同補充協(xié)議》,約定:為加強小區(qū)管理,提高小區(qū)服務(wù)品質(zhì),甲方同意將小區(qū)經(jīng)營性收入歸入物業(yè)公司所有,用于貼補日常管理支出及小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備維護、維修,乙方盈虧自理。
2017年8月28日,物業(yè)公司退出該小區(qū)管理,與小區(qū)業(yè)主委員會形成《物業(yè)撤退協(xié)調(diào)會議紀要》:物業(yè)相關(guān)人員撤退并做好交接工作、將相關(guān)資料及妥善處理遺留問題,《問題清單》中一項關(guān)于“經(jīng)營性收入資料缺失”的問題,物業(yè)承諾會將2014年至2016年三年的經(jīng)營性收入明細資料提供給業(yè)委會。
到約定移交時間期限后,物業(yè)公司以財務(wù)資料丟失導(dǎo)致無法審計三年的經(jīng)營性收入金額,只提供了一份不完整的明細賬復(fù)印件,無法移交公共收益,致此業(yè)主委員會向人民法院提起訴訟。
一審判決:根據(jù)物業(yè)公司提交的不完整的明細賬復(fù)印件,結(jié)合物業(yè)在小區(qū)管理時間等因素,酌情確定該公共部分經(jīng)營性收益為20萬元,物業(yè)公司應(yīng)約定時間付清,并支付該款利息損失。
在本案中,物業(yè)認為業(yè)主委員會確定的公共收益數(shù)額不當,不服判決結(jié)果,提起訴訟,要求撤銷一審判決。
聆訊細節(jié):
1、2014年到2016明細帳復(fù)印件上面是有物業(yè)公司的印簽,在一審時被上訴人提交過,本案物業(yè)公司在另案中向小區(qū)房產(chǎn)公司提供了大量的財務(wù)資料,但本案在一審中審計單位要求物業(yè)公司提供財務(wù)資料,卻稱財務(wù)資料丟失不存在了,導(dǎo)致審計的材料被退回到無法審計金額。
2、一審中提供了前期物業(yè)合同,是最早符合法律規(guī)定備案的是另一家物業(yè)公司。后來由開發(fā)商自行變更本案物業(yè)公司,并沒有經(jīng)過招投標。前期物業(yè)合同時間是2010年9月1日,而補充協(xié)議簽訂的時間是12月1日,也就意味著這兩份協(xié)議并不是同時簽署,補充協(xié)議未經(jīng)政府備案。
【博觀看點】
案件爭論焦點：
1、原告主體資格問題,業(yè)主委員會是否有資格代表業(yè)主向法院提起訴訟,通過業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會行使業(yè)主的權(quán)利是否有效?
2、在物業(yè)公司無法提供利用小區(qū)公共資源經(jīng)營所獲得經(jīng)營會計財務(wù)、賬冊報表導(dǎo)致無法審計,根據(jù)預(yù)估經(jīng)營收入依據(jù)是否充分?公共收益可以補充物業(yè)服務(wù)中的哪些支出?
案件中上訴人的辯訴理由(物業(yè)公司)
1、關(guān)于原告主體資格問題。根據(jù)當?shù)胤ㄒ?guī)相關(guān)的規(guī)定,業(yè)主委員會參加訴訟,應(yīng)當提供依法成立的相關(guān)證明材料,同時應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán),過半數(shù)的業(yè)主同意,否則,業(yè)主委員會無權(quán)提起訴訟。在一審時并未能提供上述證明文件,也未予以審查,顯然錯誤。
2、關(guān)于公共部分經(jīng)營性收益的確定,沒有事實和法律依據(jù)。一審在沒有任何事實依據(jù)的情況下,酌情確定公共部分經(jīng)營性收益為20萬元。(未能提供相應(yīng)的財務(wù)資料,導(dǎo)致無法審計,而由此以復(fù)印件依法認定,并作為收益的依據(jù)。對上述證據(jù)及事實的認定,顯然違反了舉證規(guī)則的規(guī)定,不能適用舉證責任倒置原則,而是誰主張誰舉證的原則,被上訴人如舉證不能,則理應(yīng)駁回其訴請。一審認為上訴人未妥善保管相關(guān)賬冊,應(yīng)承擔相應(yīng)責任,屬于另一法律關(guān)系。)
3、返還經(jīng)營性收益沒有事實和法律依據(jù)。補充協(xié)議,明確約定小區(qū)經(jīng)營性收入歸物業(yè)所有,用于補貼日常管理支出及小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備維護、維修,乙方盈虧自負。建設(shè)單位即使存在擅自處分行為,也不影響合同效力,同時,擅自處分行為應(yīng)屬另一個法律關(guān)系,也不應(yīng)在本案中予以一并處理。在判令返還經(jīng)營性收入時,未考慮作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備維護、維修費用實際支出,顯然不公。
案件中被上訴人的辯訴理由 (業(yè)主委員會)
1.關(guān)于原告主體資格的問題。在立案時已經(jīng)進行了審核業(yè)委會成立的合法性,業(yè)委會針對維權(quán)的事宜進行過業(yè)主的表決,而且得票率也是符合規(guī)定的。該城區(qū)對于業(yè)委會資格審核至少有十幾個案件的審核經(jīng)驗,因此無論是在形式上還是立案的經(jīng)驗上不可能存在原告的主體資格不適合的問題。
2、關(guān)于公共部分經(jīng)營性收益確定的問題。在一審中審計單位要求上訴人提供財務(wù)資料,卻稱自己財務(wù)資料不存在了,導(dǎo)致審計的材料被退回到無法審計(但在其他案件中卻能提供大量財務(wù)資料)。因此,從這兩方面來考慮,以復(fù)印件來酌情認定公共部分經(jīng)營性收益并無不當,哪怕有不當,不利后果由上訴人承擔。
3、返還經(jīng)營性收益有事實和法律依據(jù)。開發(fā)商自行變更物業(yè)公司,并沒有經(jīng)過招投標。所簽訂的合同和補充協(xié)議相關(guān)政府未同意后者的備案。且按照現(xiàn)行法律規(guī)定,物業(yè)公司沒有任何理由可以占有公共部位的經(jīng)營收益。前期物業(yè)小修小補的費用是由物業(yè)公司承擔,而大修大補是由業(yè)主承擔,業(yè)主委員會從未收到大修大補的資料,而且沒有盡到一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護責任,不僅監(jiān)控門禁沒有到位,而且消防設(shè)施不能用,小區(qū)里面的路面跟圍欄綠化都沒有依照物業(yè)合同維修維護。
法院判決依據(jù)和理由(二審)
一、小區(qū)公共部分經(jīng)營性收益。案外人置業(yè)公司與物業(yè)之間雖簽訂的補充協(xié)議中約定條款,但根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定,業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。補充協(xié)議的約定屬于小區(qū)開發(fā)商擅自處分的行為,對原告不具有約束力。被告使用小區(qū)公共設(shè)施及公共部位產(chǎn)生經(jīng)營性收益,原告作為所有權(quán)及使用權(quán)人,有權(quán)向被告主張。
二、關(guān)于公共部分經(jīng)營性收益的金額。原告申請對被告對案涉小區(qū)經(jīng)營收支情況進行審計,但因被告無法提供審計必需資料,故鑒定機構(gòu)無法進行審計。對此該院認為,原告雖未能提供足夠的證據(jù)證明收益情況,但原告申請法院委托審計,已窮盡了舉證手段,而該部分收益無法經(jīng)審計的原因,是被告未能妥善保管資料,對此被告應(yīng)當承擔責任。原告提供雖是明細賬復(fù)印件,但與會議紀要內(nèi)答應(yīng)資料對應(yīng),對該證據(jù)的真實性予以認定。在被告未能其他證據(jù)推翻上述經(jīng)營性收入明細中所記載內(nèi)容的。結(jié)合被告管理案涉小區(qū)時間等因素,酌情確定該公共部分經(jīng)營性收益為200000元,對原告該部分訴訟請求,該院予以支持。
三、二審中,業(yè)委會于庭詢后向本院補充提交了一份載有“小區(qū)相關(guān)事業(yè)追索維權(quán)并聘請律師訴訟或調(diào)解”等內(nèi)容業(yè)主大會決議的公告,欲證明該業(yè)委會的訴訟主體資格適格。物業(yè)公司對該證據(jù)的真實性有異議,且不能證明已取得業(yè)主大會的授權(quán),并認為該證據(jù)理應(yīng)在一審中提交。本院認為物業(yè)公司該證據(jù)雖持異議,但并未提供相反證據(jù),故對該證據(jù)予以確認。
裁判結(jié)果:
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定,判決如下:
駁回上訴,維持原判。本判決為終審判決。
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