作為小區(qū)業(yè)主的你,可能經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn):小區(qū)內(nèi)的空地上,有時(shí)有家裝、推銷(xiāo)類(lèi)等攤位做生意;小區(qū)建筑的外墻和電梯里掛上了許多各式各樣的廣告;小區(qū)消防通道上,有車(chē)輛臨時(shí)停車(chē)。
這些發(fā)生在小區(qū)內(nèi)的行為必然會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益,然而,這筆錢(qián)歸誰(shuí)?去哪里了呢?也許你注意到了,也許你壓根沒(méi)留意。
一、哪些屬于小區(qū)公共收益?
1、小區(qū)公共區(qū)域的廣告收益(例如電梯廣告、戶外廣告)
對(duì)于這一部分收入,大家都有共同的認(rèn)識(shí),這是屬于公共收益。電梯是小區(qū)的公共設(shè)施,屬于公共區(qū)域。在小區(qū)內(nèi)的其他公共區(qū)域設(shè)廣告,這些收益理當(dāng)納入公共收益。
2、小區(qū)公共區(qū)域的停車(chē)位收益
在小區(qū)內(nèi)設(shè)立露天停車(chē)位,占用的是小區(qū)的公共區(qū)域,那停車(chē)費(fèi)的收益必然算入公共收益。如果小區(qū)車(chē)庫(kù),開(kāi)發(fā)商能拿出產(chǎn)權(quán),所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商,那業(yè)主無(wú)權(quán)享有收益;如果車(chē)庫(kù)的車(chē)位,開(kāi)發(fā)商拿不出產(chǎn)權(quán),那也應(yīng)該算入公共收益。
3、小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)租賃的攤位收益
如果在小區(qū)的公共區(qū)域,有門(mén)面或者攤位出租,收取租金,收益屬于公共收益。如果有公司來(lái)小區(qū)擺上一天或者一段時(shí)間的攤位,所繳納的攤位費(fèi)也屬于公共收益,而一些小區(qū)時(shí)而會(huì)有水果攤、賣(mài)衣服的、賣(mài)書(shū)的攤位,道理一樣。
4、利用小區(qū)公共配套如:活動(dòng)場(chǎng)地、會(huì)所、游泳池經(jīng)營(yíng)收入
如果小區(qū)有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等活動(dòng)場(chǎng)地,是屬于小區(qū)的公共配套,在小區(qū)業(yè)主使用時(shí),會(huì)繳納一定的費(fèi)用,那么這筆錢(qián)也應(yīng)該是屬于公共收益。
5、部分通信運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)
在一些寬帶、通信公司進(jìn)駐小區(qū)時(shí),如果繳納了費(fèi)用,這筆費(fèi)用也屬于公共益。
6、因損壞小區(qū)的公共設(shè)施進(jìn)行的賠償
例如在小區(qū)鋪設(shè)管道,損害了小區(qū)的綠化帶,給予的賠償,也屬于公共收益。不管是個(gè)人還是單位,只要是損壞小區(qū)的公共設(shè)施,如果進(jìn)行了賠償,都應(yīng)該算作公共收益。
7、自制售水機(jī)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
現(xiàn)在小區(qū)有一些自制售水機(jī),如果在這些售水機(jī)進(jìn)駐時(shí),也繳納了管理費(fèi),那么費(fèi)用應(yīng)該屬于公共收益。
8、物業(yè)管理用房的收益
如果小區(qū)配給物業(yè)管理用房,有兩三間,甚至更多,物管公司有一間或者幾間沒(méi)有用,把剩下的租出去,那么租金就應(yīng)該算作公共收益。
二、關(guān)于小區(qū)公共收益的相關(guān)法律法規(guī)解釋
1、小區(qū)公共區(qū)域的廣告收益
根據(jù)《物權(quán)法》第七十條明確規(guī)定小區(qū)業(yè)主對(duì)所購(gòu)房屋單元享有專(zhuān)有所有權(quán),對(duì)建筑物的外墻、電梯和樓道等共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。電梯間、小區(qū)樓房外墻等部位,都屬于建筑物共有部分,廣告費(fèi)的收入應(yīng)該歸業(yè)主共同所有。”
對(duì)于此問(wèn)題,業(yè)主在住房買(mǎi)賣(mài)房合同中可能會(huì)遇到,開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司會(huì)在合同要求對(duì)于共有部位,合同規(guī)定“按照雙方合同或協(xié)議的約定確定權(quán)益歸屬,沒(méi)有約定的歸屬賣(mài)方所有?！彪娞莸裙苍O(shè)施的所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司的相關(guān)條款。這是不符合《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定的,屬于無(wú)效合同。如果購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí),購(gòu)房款中不含有公攤面積的房款,那么開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司對(duì)電梯等公共設(shè)施就有所有權(quán);但在實(shí)際中,這種情況不可能出現(xiàn),因?yàn)橘?gòu)房者的購(gòu)房款中,一般均含有公攤面積的費(fèi)用,因此,小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有,其使用權(quán)和收益都應(yīng)該歸于小區(qū)全體業(yè)主。開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司沒(méi)有該區(qū)域的所有權(quán),若強(qiáng)行開(kāi)發(fā),其收益也屬于全體業(yè)主。
2、利用小區(qū)公共配套如活動(dòng)場(chǎng)地、會(huì)所、游泳池經(jīng)營(yíng)收入
《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定,“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路和綠地屬業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外.建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有”;第七十四條第三款規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,屬于業(yè)主共有”。
業(yè)主對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán),物管公司無(wú)權(quán)擅自處分建造物共有部分的使用權(quán),物業(yè)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,收益屬于業(yè)主共有。
三、小區(qū)業(yè)主的公共收益受到侵害該如何維權(quán)?
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定,業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料的,人民法院應(yīng)予支持:(一)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況;(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄;(三)物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況;(四)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的處分情況;(五)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
第十四條規(guī)定,建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng),權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失的,人民法院應(yīng)予支持。屬于前款所稱(chēng)擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的情形,權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的,人民法院應(yīng)予支持。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。
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