《黑龍江省物業(yè)管理?xiàng)l例》
    第一章總則
　　
　　第一條〔目的和依據(jù)〕為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人的合法權(quán)益，改善生活和工作環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
　　
　　第二條〔適用范圍〕本省行政區(qū)域內(nèi)住宅和非住宅物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。
　　
　　本條例所稱物業(yè)管理，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理和業(yè)主自行管理。
　　
　　本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、使用，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
　　
　　本條例所稱社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理，是指社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)未實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和業(yè)主自行管理的老舊住宅，提供環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常綜合維修等基礎(chǔ)性服務(wù)的活動(dòng)。
　　
　　第三條〔基本原則〕物業(yè)管理實(shí)行自治管理與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合，遵循公開公平、誠(chéng)實(shí)信用、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)規(guī)范的原則。
　　
　　第四條〔政府扶持〕縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)制定扶持政策，推動(dòng)物業(yè)實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化和市場(chǎng)化服務(wù)，建立老舊住宅公益性崗位補(bǔ)貼機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。
　　
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國(guó)家和省制定的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)優(yōu)惠政策。
　　
　　鼓勵(lì)采用節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
　　
　　第五條〔部門職責(zé)〕省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門依法負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，并組織實(shí)施本條例。
　　
　　市（地）、縣（市、區(qū)）主管物業(yè)管理活動(dòng)的部門（以下稱物業(yè)行政主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
　　
　　縣級(jí)以上人民政府有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照本條例和職責(zé)分工，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理工作。
　　
　　第六條〔基層政府機(jī)關(guān)和自治組織職責(zé)〕街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府會(huì)同縣級(jí)物業(yè)行政主管部門，指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛。社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合。
　　
　　第七條〔培訓(xùn)與激勵(lì)機(jī)制〕縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會(huì)委員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平，所需經(jīng)費(fèi)列入本級(jí)財(cái)政預(yù)算。
　　
　　在物業(yè)管理活動(dòng)中成績(jī)顯著的單位和個(gè)人，由縣級(jí)以上人民政府給予獎(jiǎng)勵(lì)。
　　
　　第八條〔行業(yè)管理〕物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范并監(jiān)督實(shí)施，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)和誠(chéng)信服務(wù)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
　　
　　第二章物業(yè)管理區(qū)域和相關(guān)配置
　　
　　第九條〔物業(yè)管理區(qū)域劃分〕物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地的縣級(jí)物業(yè)行政主管部門會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府根據(jù)物業(yè)的建筑規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求社區(qū)居（村）民委員會(huì)的意見。
　　
　　分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，共用配套設(shè)施設(shè)備的，一般應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
　　
　　已經(jīng)實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的縣級(jí)物業(yè)行政主管部門申請(qǐng)登記。
　　
　　第十條〔物業(yè)管理區(qū)域劃分的保障措施〕規(guī)劃行政主管部門在審查建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取物業(yè)所在地的縣級(jí)物業(yè)行政主管部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的劃分意見。
　　
　　新建房屋建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可或者房屋銷售備案前，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向物業(yè)所在地的縣級(jí)物業(yè)行政主管部門申請(qǐng)登記，將登記的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示，并告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。
　　
　　第十一條〔物業(yè)管理用房的配置〕建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置物業(yè)管理用房：
　　
　?。ㄒ唬┓课萁ㄖ偯娣e在五萬平方米以下的，物業(yè)管理用房的建筑面積不得低于一百平方米。
　　
　?。ǘ┓课萁ㄖ偯娣e在五萬平方米以上二十萬平方米以下的，設(shè)區(qū)的市的物業(yè)管理用房的建筑面積不得低于房屋總建筑面積的千分之四；其他市、縣的物業(yè)管理用房的建筑面積不得低于房屋總建筑面積的千分之三。
　　
　　（三）房屋建筑總面積超過二十萬平方米的，超出部分按照房屋總建筑面積的千分之一提供。
　　
　　高檔社區(qū)物業(yè)管理用房的比例可以適當(dāng)增加。
　　
　　非住宅區(qū)物業(yè)管理用房的面積，由建設(shè)單位與買受人協(xié)商。
　　
　　集中建設(shè)的保障性住房還應(yīng)當(dāng)按照不低于房屋總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)用房，收益用于物業(yè)服務(wù)。
　　
　　物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)是地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋，具備水、暖、電、通風(fēng)、采光等使用功能。物業(yè)管理用房所在樓層不得高于四層，但配置電梯的除外。業(yè)主委員會(huì)用房應(yīng)當(dāng)從物業(yè)管理用房中調(diào)劑解決。
　　
　　第十二條〔物業(yè)管理用房配置相關(guān)問題〕物業(yè)管理用房不得抵押、轉(zhuǎn)讓。
　　
　　物業(yè)管理用房面積不計(jì)入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。
　　
　　縣級(jí)以上規(guī)劃行政主管部門在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可時(shí)，應(yīng)當(dāng)在附圖中注明物業(yè)管理用房的具體位置。
　　
　　第十三條〔計(jì)量器具的配備〕建設(shè)單位在向業(yè)主交付物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房、業(yè)主委員會(huì)用房、共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備安裝獨(dú)立的電、水等計(jì)量器具。
　　
　　第三章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
　　
　　第十四條〔業(yè)主及其權(quán)利義務(wù)〕房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
　　
　　因買賣、贈(zèng)與、征收安置等事由合法占有房屋，但尚未依法登記取得房屋所有權(quán)的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
　　
　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)按照法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同約定確定，但不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
　　
　　第十五條〔業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)〕同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以依法成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。未成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
　　
　　第十六條〔業(yè)主共同決定事項(xiàng)〕下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
　　
　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；
　　
　?。ǘ┻x舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；
　　
　?。ㄈ┪飿I(yè)管理方式；
　　
　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
　　
　?。ㄎ澹┲贫ㄎ飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；
　　
　?。┗I集和使用專項(xiàng)維修資金；
　　
　　（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
　　
　?。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛荆?/span>
　　
　?。ň牛├霉灿胁糠诌M(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；
　　
　?。ㄊI(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用；
　　
　?。ㄊ唬┎捎脮嬲髑笠庖娦问秸匍_業(yè)主大會(huì)會(huì)議的意見征集、統(tǒng)計(jì)和存檔辦法；
　　
　?。ㄊ┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
　　
　　決定前款第六項(xiàng)和第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
　　
　　第十七條〔業(yè)主大會(huì)會(huì)議〕業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
　　
　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交全體業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。需要投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名。
　　
　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，委托代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)業(yè)主意見表決。
　　
　　第十八條〔首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件〕符合下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：
　　
　?。ㄒ唬┙桓妒褂梅课莸膶Ｓ胁糠置娣e達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的；
　　
　　（二）交付使用的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十以上的；
　　
　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同期限即將屆滿的。
　　
　　第十九條〔建設(shè)單位的材料報(bào)送義務(wù)〕物業(yè)管理區(qū)域具備本條例第十八條第一、二項(xiàng)規(guī)定情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的縣級(jí)物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議需要的材料：
　　
　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域證明；
　　
　?。ǘ┓课菁芭涮椎脑O(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地情況明細(xì)；
　　
　?。ㄈI(yè)主名冊(cè)；
　　
　?。ㄋ模┙ㄖ?guī)劃總平面圖；
　　
　?。ㄎ澹┙桓妒褂玫墓灿迷O(shè)施設(shè)備證明；
　　
　?。┪飿I(yè)管理用房配置證明；
　　
　　（七）其他相關(guān)材料。
　　
　　第二十條〔首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備的組織指導(dǎo)〕符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，縣級(jí)物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主提出的書面籌備申請(qǐng)之日起六十日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。
　　
　　籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
　　
　　第二十一條〔首次業(yè)主大會(huì)籌備組〕首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居（村）民委員會(huì)代表組成。籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
　　
　　籌備組成員人數(shù)應(yīng)為五人以上的單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表擔(dān)任。
　　
　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)處理。
　　
　　第二十二條〔首次業(yè)主大會(huì)籌備組職責(zé)〕首次業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：
　　
　?。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；
　　
　　（二）擬定管理規(guī)約草案、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案；
　　
　?。ㄈ┐_認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
　　
　　（四）擬定選舉辦法草案，提出候選人建議名單；
　　
　　（五）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；
　　
　?。┱匍_首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
　　
　　對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并予以答復(fù)。
　　
　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
　　
　　第二十三條〔業(yè)主委員會(huì)委員〕業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約情形且未改正的業(yè)主，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員；擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員后出現(xiàn)上述情形的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則予以罷免。
　　
　　業(yè)主委員會(huì)一般由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。
　　
　　業(yè)主委員會(huì)的選舉辦法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
　　
　　業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。
　　
　　第二十四條〔業(yè)主委員會(huì)備案〕業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：
　　
　　（一）業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)書；
　　
　?。ǘI(yè)主委員會(huì)委員名單；
　　
　　（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；
　　
　?。ㄋ模I(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄；
　　
　　（五）其他相關(guān)材料。
　　
　　業(yè)主委員會(huì)自收到備案證明之日起十五日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣級(jí)物業(yè)行政主管部門申請(qǐng)登記。
　　
　　第二十五條〔業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議〕業(yè)主委員會(huì)不能正常開展工作的，物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議調(diào)整業(yè)主委員會(huì)。
　　
　　第二十六條〔業(yè)主組織工作經(jīng)費(fèi)〕業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/span>
　　
　　經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則具體約定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
　　
　　第二十七條〔社會(huì)管理協(xié)作〕業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合有關(guān)主管部門，與社區(qū)居（村）民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理有關(guān)的社會(huì)管理工作。
　　
　　第二十八條〔物業(yè)管理委員會(huì)〕不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級(jí)物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
　　
　　物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成，應(yīng)當(dāng)公開征求所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的意見。
　　
　　第四章前期物業(yè)管理
　　
　　第二十九條〔前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘〕包含住宅的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)房屋預(yù)售許可前通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
　　
　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標(biāo)。
　　
　　投標(biāo)人不足三人或者總建筑面積在五萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級(jí)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
　　
　　鼓勵(lì)建設(shè)單位對(duì)不包含住宅的物業(yè)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
　　
　　第三十條〔前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約的備案〕建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，在房屋銷售之前制定臨時(shí)管理規(guī)約，并在申請(qǐng)房屋預(yù)售許可前將物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約報(bào)物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。
　　
　　第三十一條〔前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約的公示與承諾〕建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售現(xiàn)場(chǎng)向房屋買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約，并予以說明。
　　
　　房屋買受人在與建設(shè)單位簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)履行前期物業(yè)服務(wù)合同和遵守臨時(shí)管理規(guī)約作出書面承諾。
　　
　　第三十二條〔前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用〕前期物業(yè)服務(wù)合同生效至房屋交付使用之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。房屋交付買受人之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由買受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售或者尚未交付買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
　　
　　房屋達(dá)到交付條件，買受人遲延接受房屋交付的，前款規(guī)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)發(fā)生的起止日期自建設(shè)單位催告買受人接受交付的期限結(jié)束次日起計(jì)算。
　　
　　建設(shè)單位不得與買受人約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
　　
　　第三十三條〔前期物業(yè)服務(wù)合同解除的報(bào)告義務(wù)〕前期物業(yè)服務(wù)合同履行期限內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主大會(huì)成立前依法行使合同解除權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地的縣級(jí)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自公示之日起給業(yè)主三個(gè)月的準(zhǔn)備時(shí)間，但業(yè)主同意物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的除外。
　　
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)在前款規(guī)定的準(zhǔn)備時(shí)間內(nèi)繼續(xù)履行合同。
　　
　　第三十四條〔前期物業(yè)服務(wù)的承接與查驗(yàn)〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)記錄由雙方簽字確認(rèn)。業(yè)主專有部分由業(yè)主查驗(yàn)，出現(xiàn)問題的，由業(yè)主向建設(shè)單位提出；如業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)告建設(shè)單位。
　　
　　在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理必需的資料。
　　
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自承接物業(yè)之日起三十日內(nèi)，到物業(yè)所在地的縣級(jí)物業(yè)行政主管部門依法辦理備案手續(xù)。
　　
　　第三十五條〔前期物業(yè)服務(wù)合同的終止〕前期物業(yè)服務(wù)合同約定的期限未屆滿或者未約定期限的，其權(quán)利義務(wù)自業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)終止。
　　
　　前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)移交手續(xù)，并向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理必需的資料以及物業(yè)服務(wù)期間建立的相關(guān)資料。
　　
　　第三十六條〔建設(shè)單位的保修義務(wù)〕建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議。
　　
　　建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房屋買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。
　　
　　第三十七條〔物業(yè)質(zhì)量保修金制度〕新建住宅物業(yè)實(shí)行物業(yè)質(zhì)量保修金制度。
　　
　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后、申請(qǐng)權(quán)屬初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之一至百分之三的比例向物業(yè)所在地的縣級(jí)物業(yè)行政主管部門設(shè)立的物業(yè)質(zhì)量保修金專門賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
　　
　　物業(yè)質(zhì)量保修金賬戶以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)立專戶。
　　
　　第三十八條〔保修金的機(jī)制〕物業(yè)質(zhì)量保修金保證的責(zé)任期限，自物業(yè)竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。國(guó)家規(guī)定的最低保修期限屆滿后，由建設(shè)單位申請(qǐng)退還。物業(yè)質(zhì)量保修金退還后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法、依約繼續(xù)履行相應(yīng)的質(zhì)量責(zé)任。
　　
　　第三十九條〔保修問題處理時(shí)限〕物業(yè)在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在接到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者建設(shè)單位委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修要求后的二十四小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)核查情況。情況屬實(shí)的，應(yīng)當(dāng)在七十二小時(shí)內(nèi)維修。
　　
　　第四十條〔保修金的使用〕建設(shè)單位在物業(yè)保修期限內(nèi)不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者建設(shè)單位委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級(jí)物業(yè)主管部門委托的建筑工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)鑒定，屬于保修責(zé)任范圍內(nèi)建筑工程質(zhì)量問題的，由業(yè)主委員會(huì)或者建設(shè)單位委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修，費(fèi)用從物業(yè)質(zhì)量保修金中支出。
　　
　　縣級(jí)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)質(zhì)量保修金使用后三日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自收到書面通知之日起十五日內(nèi)足額補(bǔ)存。
　　
　　第四十一條〔保修金的提存〕物業(yè)保修期限內(nèi)，建設(shè)單位依法注銷的，縣級(jí)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額提存。提存費(fèi)用從物業(yè)質(zhì)量保修金中支出。
　　
　　第四十二條〔保修金的退還〕符合下列條件之一的，物業(yè)所在地的縣級(jí)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在國(guó)家規(guī)定的最低保修期限屆滿后，將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額退還建設(shè)單位：
　　
　?。ㄒ唬┪闯霈F(xiàn)屬于保修范圍內(nèi)的物業(yè)質(zhì)量問題的；
　　
　?。ǘ┏霈F(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，但建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)定維修并驗(yàn)收合格，或者與業(yè)主對(duì)維修費(fèi)用的承擔(dān)達(dá)成協(xié)議并已經(jīng)給付的；
　　
　　（三）建設(shè)單位和業(yè)主對(duì)物業(yè)質(zhì)量問題發(fā)生爭(zhēng)議，但建設(shè)單位已經(jīng)按照人民法院或者仲裁委員會(huì)作出的生效法律文書履行義務(wù)的。
　　
　　建設(shè)單位在國(guó)家規(guī)定的最低保修期限內(nèi)依法注銷的，該期限屆滿后物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額依法列入清算財(cái)產(chǎn)。
　　
　　第四十三條〔保修金退還公示〕國(guó)家規(guī)定的最低保修期限屆滿三十日前，縣級(jí)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將擬退還物業(yè)質(zhì)量保修金事項(xiàng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公示。
　　
　　第四十四條〔保修金監(jiān)管機(jī)制〕省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)質(zhì)量保修金交存、使用、管理情況的監(jiān)督檢查。
　　
　　縣級(jí)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)每年向相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和建設(shè)單位，公布該物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)質(zhì)量保修金的交存和使用情況，接受監(jiān)督。
　　
　　第五章物業(yè)管理服務(wù)
　　
　　第一節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理
　　
　　第四十五條〔物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理〕業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
　　
　　第四十六條〔物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的資質(zhì)和資格〕從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。
　　
　　從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格。
　　
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書和管理人員職業(yè)資格證書。
　　
　　第四十七條〔物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容〕物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：
　　
　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、質(zhì)量和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；
　　
　　（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和收取辦法；
　　
　?。ㄈ╇p方權(quán)利義務(wù)；
　　
　?。ㄋ模┖贤谙?；
　　
　　（五）違約責(zé)任；
　　
　?。?zhēng)議解決途經(jīng)。
　　
　　物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目一般包括：共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理，公共秩序維護(hù)，環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)管理，車輛停放管理等。具體項(xiàng)目由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
　　
　　物業(yè)服務(wù)合同的示范文本由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門與省工商行政主管部門聯(lián)合制定并公布。
　　
　　第四十八條〔物業(yè)服務(wù)合同的備案〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門備案。
　　
　　第四十九條〔物業(yè)服務(wù)合同的延續(xù)〕物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會(huì)沒有決定續(xù)聘或者選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同效力自動(dòng)延續(xù)至新簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之時(shí)。在此期間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面告知對(duì)方。
　　
　　第五十條〔物業(yè)服務(wù)合同的解除〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面告知業(yè)主委員會(huì)。
　　
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除、終止或者延續(xù)服務(wù)終止后十日內(nèi)，按規(guī)定辦理移交手續(xù)。
　　
　　第五十一條〔物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則〕物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則確定。
　　
　　普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，別墅等高檔住宅和非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
　　
　　第五十二條〔物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)〕物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)物業(yè)行政主管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及消費(fèi)物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況等因素，及時(shí)制定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期向社會(huì)公布。價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)每三年對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果及時(shí)調(diào)整。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
　　
　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。
　　
　　第五十三條〔物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納〕業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以物業(yè)閑置、房屋質(zhì)量和未享受物業(yè)服務(wù)或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕交納。
　　
　　業(yè)主不按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)管理規(guī)約的約定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主逾期未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以自逾期之日起，按照所欠費(fèi)總額的千分之三按日加收滯納金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以依法請(qǐng)求支付。
　　
　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，并自約定之日起十五日內(nèi)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)使用人不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主承擔(dān)連帶交納責(zé)任。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
　　
　　第五十四條〔公用事業(yè)單位終端收費(fèi)〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)抄表到戶，并向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償代收代交相關(guān)費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代交相關(guān)費(fèi)用停止向最終用戶提供服務(wù)。
　　
　　住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地的維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的非經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用氣價(jià)格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
　　
　　第五十五條〔安全隱患警示〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，制定和采取具體防范措施，并及時(shí)向有關(guān)管理單位和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。
　　
　　第五十六條〔安全防范協(xié)助義務(wù)〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受有關(guān)管理單位的安全防范指導(dǎo)，建立安全防范的管理制度和措施，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的安全防范意識(shí)和能力，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并及時(shí)向有關(guān)管理單位報(bào)告，協(xié)助做好救助和調(diào)查工作。
　　
　　業(yè)主、物業(yè)使用人需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)人身、財(cái)產(chǎn)安全提供保護(hù)要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
　　
　　第五十七條〔物業(yè)檔案保管義務(wù)〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保管物業(yè)檔案資料，保證檔案資料齊全。
　　
　　第五十八條〔服務(wù)監(jiān)督〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知全體業(yè)主物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項(xiàng)，及時(shí)處理業(yè)主有關(guān)物業(yè)服務(wù)的投訴，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)合同履行情況的監(jiān)督。
　　
　　第五十九條〔行政監(jiān)管〕縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信履約監(jiān)督機(jī)制，健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員誠(chéng)信檔案。
　　
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)受到行政處罰的，一年內(nèi)不得承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。
　　
　　縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員違法違規(guī)和誠(chéng)信履約的信息記入誠(chéng)信檔案，并向社會(huì)公布。
　　
　　第六十條〔行業(yè)自律〕物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員預(yù)警公示制度，對(duì)違法違規(guī)行為給予通報(bào)批評(píng)，并可以向所在地的物業(yè)行政主管部門提出處罰建議。
　　
　　第二節(jié)業(yè)主自行管理
　　
　　第六十一條〔業(yè)主自行管理〕經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主可以對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理，并接受縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。
　　
　　業(yè)主自行管理不得違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，損害社會(huì)公共利益，侵害業(yè)主和他人的合法權(quán)益。
　　
　　第六十二條〔議事方式〕業(yè)主自行管理的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式、服務(wù)費(fèi)用、收費(fèi)方式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等具體事項(xiàng)由業(yè)主共同協(xié)商確定。
　　
　　第三節(jié)社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理
　　
　　第六十三條〔社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立〕未實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)和自行管理的老舊住宅，應(yīng)當(dāng)由社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理。
　　
　　社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府根據(jù)社區(qū)設(shè)置、物業(yè)規(guī)模等實(shí)際情況組建，報(bào)市（地）人民政府（行署）物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)后成立。
　　
　　市（地）、縣（市、區(qū)）人民政府（行署）應(yīng)當(dāng)對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由有定價(jià)權(quán)限的價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)物業(yè)行政主管部門制定，并定期向社會(huì)公布。
　　
　　第六十四條〔社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)范圍〕社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常綜合維修等基礎(chǔ)性服務(wù)。
　　
　　第六十五條〔社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理的終止〕業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理的，社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)終止服務(wù)，并按照規(guī)定辦理相關(guān)交接手續(xù)。
　　
　　第四節(jié)物業(yè)管理糾紛的處理
　　
　　第六十六條〔物業(yè)管理糾紛處理〕業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間因物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生糾紛的，可以向縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府投訴或者申請(qǐng)調(diào)解，也可以依法向人民法院起訴或者申請(qǐng)仲裁。
　　
　　第六十七條〔矛盾與應(yīng)急處理〕街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、協(xié)調(diào)物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)公共服務(wù)體系，為業(yè)主提供基本服務(wù)。
　　
　　第六十八條〔物業(yè)聯(lián)席會(huì)議制度〕街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以建立由社區(qū)居（村）民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)召集和主持，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。
　　
　　第五節(jié)政府改造和整治老舊住宅
　　
　　第六十九條〔改造整治職責(zé)〕市（地）、縣（市）人民政府（行署）應(yīng)當(dāng)對(duì)已建成交付使用，但配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的老舊住宅進(jìn)行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會(huì)公布。
　　
　　老舊住宅的范圍，由市（地）、縣（市）人民政府（行署）確定。
　　
　　第七十條〔經(jīng)營(yíng)性用房建設(shè)〕老舊住宅改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并經(jīng)法定程序批準(zhǔn)，可以建設(shè)物業(yè)管理用房和一定比例的經(jīng)營(yíng)性用房。經(jīng)營(yíng)性用房的經(jīng)營(yíng)收益作為老舊住宅區(qū)維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)充資金，由業(yè)主大會(huì)監(jiān)督使用。
　　
　　第七十一條〔改造整治后的物業(yè)管理〕老舊住宅改造整治完成后，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)管理方式。
　　
　　第六章物業(yè)的使用與維護(hù)
　　
　　第七十二條〔物業(yè)管理區(qū)域禁止行為〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
　　
　?。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I(yè)規(guī)劃用途；
　　
　?。ǘp壞、擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
　　
　?。ㄈ┻`法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
　　
　?。ㄋ模p壞、擅自占用、改變物業(yè)共用部位，損壞、擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；
　　
　　（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)和超負(fù)重物品；
　　
　　（六）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)和影響鄰居正常采光、通風(fēng)；
　　
　?。ㄆ撸┤我鈼壷美⑴欧盼鬯?、拋擲雜物；
　　
　　（八）占用綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；
　　
　?。ň牛┥米詳[設(shè)攤點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)，無序停放車輛；
　　
　　（十）破壞、擅自改變房屋外觀；
　　
　?。ㄊ唬┰诮ㄖ铩?gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
　　
　?。ㄊ┓伞⒎ㄒ?guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
　　
　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)管理單位，有關(guān)管理單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害自身合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
　　
　　第七十三條〔轉(zhuǎn)讓和出租房屋的告知〕業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租房屋的，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約的內(nèi)容告知受讓人或者承租人，并自合同簽訂之日起十五日內(nèi)將轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
　　
　　第七十四條〔房屋裝飾裝修〕業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用規(guī)定、臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主或者物業(yè)使用人房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)，簽訂房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。
　　
　　房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
　　
　　（一）允許施工的時(shí)間；
　　
　　（二）廢棄物的清運(yùn)和處置；
　　
　?。ㄈ┳≌嚓P(guān)設(shè)施的安裝要求；
　　
　?。ㄋ模┭b飾裝修保證金的收取和退還；
　　
　　（五）其他需要約定的事項(xiàng)。
　　
　　業(yè)主違反房屋裝飾裝修和房屋安全使用規(guī)定、臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)督促其改正；經(jīng)督促不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)禁止施工人員和施工材料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域，并報(bào)告有關(guān)管理單位，有關(guān)管理單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。
　　
　　第七十五條〔車輛停放管理〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。嚴(yán)重影響消防通道的車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法處理。
　　
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施，對(duì)進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域的車輛進(jìn)行嚴(yán)格管理。
　　
　　工程車輛、大中型客貨車輛不得進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，但工程車輛因本物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)、設(shè)施設(shè)備維修確需停放的除外。
　　
　　第七十六條〔車位、車庫的出租、出售〕建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)在滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主需求后方可出售、出租給他人。
　　
　　尚未出售的車位、車庫，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。
　　
　　第七十七條〔侵占、損壞業(yè)主共有部分的禁止〕任何單位和個(gè)人不得非法處分、侵占或者損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位和公用設(shè)施設(shè)備。
　　
　　因維護(hù)物業(yè)或者公共利益，供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等單位確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地等共用部位的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并應(yīng)當(dāng)于施工前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，采取安全保障措施，施工結(jié)束后應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
　　
　　第七十八條〔物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用〕物業(yè)維修、更新、改造的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
　　
　?。ㄒ唬Ｓ胁糠炙栀M(fèi)用，由擁有該部分所有權(quán)的業(yè)主承擔(dān)。
　　
　　（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主按照擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?；已?jīng)設(shè)立專項(xiàng)維修資金的，從中列支。但人為損壞的，由責(zé)任人承擔(dān)。
　　
　　（三）物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。
　　
　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和更新改造費(fèi)用，由相關(guān)公用事業(yè)單位承擔(dān)，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。
　　
　　住宅專項(xiàng)維修資金的收取、使用和管理辦法，由省人民政府另行制定。
　　
　　第七十九條〔應(yīng)急處置機(jī)制〕發(fā)生下列危及住宅物業(yè)或者人身財(cái)產(chǎn)安全，需要立即對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新和改造的情形時(shí)，相關(guān)業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級(jí)物業(yè)行政主管部門住宅專項(xiàng)維修資金代管部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急維修：
　　
　?。ㄒ唬┪菝娣浪畵p壞造成滲漏；
　　
　　（二）電梯嚴(yán)重故障；
　　
　?。ㄈ┕沧o(hù)（圍）欄嚴(yán)重破損；
　　
　?。ㄋ模求w單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)；
　　
　?。ㄎ澹Ｓ门潘O(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙；
　　
　?。┪＜白≌飿I(yè)和人身安全的其他情形。
　　
　　應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過審計(jì)并向業(yè)主公示后，從相關(guān)業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金分賬戶中按照分?jǐn)偙壤兄?；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專?xiàng)維修資金中列支。
　　
　　第八十條〔投訴登記制度〕公安、價(jià)格、工商、規(guī)劃、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)境保護(hù)、城市管理、城市市容環(huán)境衛(wèi)生等行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、房屋經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃執(zhí)行、電梯和鍋爐運(yùn)行、環(huán)境衛(wèi)生等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
　　
　　第七章法律責(zé)任
　　
　　第八十一條〔過渡性條款〕違反本條例規(guī)定，有關(guān)法律、法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定。
　　
　　第八十二條〔建設(shè)單位法律責(zé)任一〕建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，未對(duì)物業(yè)管理用房、業(yè)主委員會(huì)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安裝獨(dú)立的水、電等計(jì)量器具的，由縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，并處五萬元以上十萬元以下罰款。
　　
　　第八十三條〔建設(shè)單位法律責(zé)任二〕建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告；逾期不改正，有違法所得的，沒收違法所得，并處違法所得一至二倍的罰款；沒有違法所得的，處三十萬以上五十萬以下罰款。
　　
　　第八十四條〔物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任一〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或者物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書的，由縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門沒收違法所得，并處五萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　
　　第八十五條〔物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任二〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上五萬元以下罰款：
　　
　?。ㄒ唬┥米酝顺鑫飿I(yè)管理項(xiàng)目的；
　　
　?。ǘ┪磳⑽飿I(yè)服務(wù)合同按時(shí)報(bào)送備案的；
　　
　　（三）承接物業(yè)未進(jìn)行查驗(yàn)的。
　　
　　第八十六條〔物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任三〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，未書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)，且未派人到裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查的，由縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門處一千元以上三千元以下的罰款。
　　
　　第八十七條〔停車管理法律責(zé)任〕建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，在未滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主需求，直接將車位、車庫出售、出租給他人的，由縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期拒不改正的，沒收違法所得，并處違法所得一倍的罰款。
　　
　　建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，只售不租車位、車庫的，由縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期拒不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款。
　　
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，不履行車輛管理職責(zé)的，由縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門給予警告；經(jīng)警告仍不履行車輛管理職責(zé)的，處一千元以上三萬元以下的罰款。
　　
　　違反本條例規(guī)定，在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放工程車輛、大中型客貨車輛的，由縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門給予警告；經(jīng)警告仍不改正的，處五百元以上五千元以下的罰款。
　　
　　違反本條例規(guī)定，在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛影響其他車輛和行人正常通行的，由物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)給予警告；經(jīng)警告仍不改正的，處五百元以上二千元以下的罰款。
　　
　　第八十八條〔公用事業(yè)單位法律責(zé)任〕供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)單位違反本條例規(guī)定，未抄表到戶并向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，或者因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代交相關(guān)費(fèi)用停止向最終用戶提供服務(wù)的，由縣級(jí)以上價(jià)格行政主管部門或者物業(yè)行政主管部門根據(jù)職責(zé)，處十萬元以上五十萬元以下的罰款。
　　
　　第八十九條〔業(yè)主與物業(yè)使用人法律責(zé)任〕業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約約定的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)制止，并要求限期改正或者報(bào)告有關(guān)管理單位處理；造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　
　　第九十條〔行政監(jiān)管責(zé)任〕物業(yè)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員違反本條例的規(guī)定，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，在工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分。
　　
　　第八章附則
　　
　　第九十一條〔實(shí)施日期〕本條例自年月日起施行。