福建省物業(yè)管理?xiàng)l例

2018年9月30日福建省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議通過(guò)

第一章　總　　則

第一條

為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提升物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾生活和居住環(huán)境，弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

第二條

本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)。 非住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)，參照本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三條

物業(yè)管理推行業(yè)主自主管理與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結(jié)合的社會(huì)化、市場(chǎng)化管理體制，遵循以人為本、公開(kāi)公平、誠(chéng)實(shí)信用、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)范服務(wù)的原則。

第四條

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理工作綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的重大問(wèn)題，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理范疇和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

第五條

縣級(jí)以上地方人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下統(tǒng)稱(chēng)物業(yè)管理主管部門(mén)）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 縣級(jí)以上地方人民政府公安、民政、城市管理、國(guó)土資源、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督以及其他有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)做好與物業(yè)管理有關(guān)的管理工作。 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和有關(guān)監(jiān)督工作。 村（居）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助、配合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第六條

鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)意識(shí)和服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

第二章　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第七條

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍、社區(qū)布局、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模等因素確定。 分期建設(shè)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的區(qū)域，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但該區(qū)域內(nèi)已自然形成多個(gè)相對(duì)獨(dú)立小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。 不同物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第八條

建設(shè)單位在辦理新建項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區(qū)域申請(qǐng)，縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)按照本條例第七條的規(guī)定核定物業(yè)管理區(qū)域，出具核定意見(jiàn)，并將核定意見(jiàn)抄送物業(yè)管理區(qū)域所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處。 對(duì)已經(jīng)自然形成且無(wú)爭(zhēng)議的區(qū)域，所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處向縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)書(shū)面提議后，經(jīng)其確認(rèn)無(wú)異議的，不再重新劃分。 物業(yè)管理區(qū)域劃定后需要調(diào)整以及已投入使用但尚未劃分的，縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處，按照本條例第七條的規(guī)定，結(jié)合社區(qū)布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。

第九條

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付滿(mǎn)兩年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處申請(qǐng)籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議。十個(gè)以上業(yè)主也可以向所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處提出書(shū)面申請(qǐng)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)自收到籌備業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)，會(huì)同當(dāng)?shù)卮澹ň樱┟裎瘑T會(huì)組織成立業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議籌備組。

第十條

業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議籌備組由業(yè)主和建設(shè)單位、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處、村（居）民委員會(huì)等單位代表五人以上的單數(shù)組成?；I備組召集人由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處代表?yè)?dān)任?；I備組中的業(yè)主代表由籌備組召集人確定，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。 建設(shè)單位已不存在或者經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處書(shū)面通知后未在通知期限內(nèi)委托代表參加籌備組的，建設(shè)單位可以不作為籌備組成員。 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示，公示日期應(yīng)當(dāng)不少于七日，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

第十一條

籌備組可以向建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提供物業(yè)管理區(qū)域核定證明、房屋及建筑物面積清冊(cè)、業(yè)主名冊(cè)等籌備工作所需資料。建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起十五日內(nèi)向籌備組提供資料。建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能提供的，由籌備組書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處確認(rèn)，可以向房屋登記機(jī)構(gòu)等單位查閱、復(fù)制。 籌備組應(yīng)當(dāng)在所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處及村（居）民委員會(huì)指導(dǎo)下做好以下籌備工作： （一）確定業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和議程； （二）草擬業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會(huì)章程； （三）確認(rèn)業(yè)主身份和核計(jì)業(yè)主在業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議上的票數(shù)及表決規(guī)則； （四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法； （五）組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單； （六）做好召開(kāi)業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 前款規(guī)定內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出書(shū)面答復(fù)。

第十二條

業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶(hù)數(shù)和建筑面積等因素確定，可以通過(guò)業(yè)主自愿承擔(dān)、建設(shè)單位贊助、政府財(cái)政補(bǔ)助等方式籌集。

第十三條

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起六十日內(nèi)，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議。業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會(huì)章程，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 業(yè)主大會(huì)可以從業(yè)主中選舉產(chǎn)生三至五人的業(yè)主監(jiān)事會(huì)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)和管理規(guī)約的規(guī)定，行使對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督權(quán)。業(yè)主監(jiān)事會(huì)有權(quán)對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作情況進(jìn)行核查，發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題的，有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)糾正。監(jiān)事會(huì)每屆任期與業(yè)主委員會(huì)任期相同。

第十四條

業(yè)主大會(huì)決定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程等有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用方案或者改建、重建建筑物以及附屬設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。面積、業(yè)主人數(shù)按照下列規(guī)定確定： （一）專(zhuān)有部分面積按照房屋產(chǎn)權(quán)證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)或者其他能證明其權(quán)屬的合法有效文件記載的面積計(jì)算，建筑物總面積按照專(zhuān)有部分面積之和計(jì)算。 （二）業(yè)主人數(shù)按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計(jì)算。 業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。 公共租賃住房承租人可以根據(jù)租賃合同的約定，代行部分業(yè)主權(quán)利，其面積以及業(yè)主人數(shù)的計(jì)算方式由管理規(guī)約確定。

第十五條

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)可以采用集體討論的形式，也可以采用電子信息技術(shù)或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。 采用集體討論方式的，可以按照幢、單元、樓層為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議；數(shù)人共有一個(gè)物業(yè)的，共有人可以推選其中一名共有人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 凡需投票表決的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者其書(shū)面委托的代理人簽名，每一代理人接受的委托不得超過(guò)三人。未參與表決的，其票數(shù)如何計(jì)算，由業(yè)主大會(huì)管理規(guī)約規(guī)定。提倡采用信息化技術(shù)，改進(jìn)業(yè)主大會(huì)表決方式。

第十六條

業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)；業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前將業(yè)主大會(huì)會(huì)議有關(guān)事項(xiàng)告知業(yè)主和所在地村（居）民委員會(huì)。 經(jīng)占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議，或者有業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程規(guī)定的其他情形，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第十七條

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序以及業(yè)主委員會(huì)的組成、補(bǔ)選、任期、換屆等事項(xiàng)作出規(guī)定。 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)在分期開(kāi)發(fā)期間成立業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)明確本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)委員總數(shù)，以及按照建筑面積比例預(yù)留尚未開(kāi)發(fā)物業(yè)的業(yè)主委員會(huì)委員名額。 業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主監(jiān)事會(huì)的職責(zé)、議事規(guī)則和工作經(jīng)費(fèi)，以及監(jiān)事的選舉規(guī)則、資格、人數(shù)等事項(xiàng)進(jìn)行約定。 業(yè)主委員會(huì)章程應(yīng)當(dāng)就業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利和義務(wù)、印章使用和管理辦法等事項(xiàng)作出規(guī)定。

第十八條

管理規(guī)約是以全體業(yè)主合意為基礎(chǔ)，通過(guò)業(yè)主大會(huì)確定的程序以書(shū)面形式訂立的，規(guī)范有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理以及業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的自主管理行為準(zhǔn)則，包括以下主要內(nèi)容： （一）共有或者共用物業(yè)的使用、維護(hù)要求； （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)項(xiàng)維修資金及其他各類(lèi)公共費(fèi)用的分擔(dān)； （三）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用，明確業(yè)主委員會(huì)辦公地點(diǎn)； （四）全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則；（五）住宅裝飾裝修工程質(zhì)量和安全；（六）物業(yè)管理爭(zhēng)議的處理方式； （七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 管理規(guī)約可以授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)限制違規(guī)裝修施工人員和施工機(jī)具、車(chē)輛進(jìn)入，根據(jù)管理規(guī)約約定的方式對(duì)違規(guī)停放車(chē)輛采取臨時(shí)管理措施。

第十九條

經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以實(shí)行自主管理物業(yè)，并對(duì)下列事項(xiàng)作出決定： （一）自主管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)； （二）自主管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限；（三）費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取、使用辦法；（四）其他有關(guān)自主管理的內(nèi)容。 電梯、消防等涉及人身財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。 住宅小區(qū)實(shí)行業(yè)主自主管理的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以幫助指導(dǎo)。 未實(shí)行業(yè)主自主管理又未聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區(qū)，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處組織實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生、電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)，所需費(fèi)用由物業(yè)使用人承擔(dān)。

第二十條

業(yè)主委員會(huì)由委員五人以上的單數(shù)組成，具體人數(shù)由籌備組按該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)總戶(hù)數(shù)的一定比例確定。 業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶(hù)數(shù)等因素，選舉業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)按照委員人數(shù)的百分之四十設(shè) 置。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。在個(gè)別業(yè)主委員會(huì)委員資格終止時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ)，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置予以公告。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選主任一人，副主任若干人。推選結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期，每屆任期三至五年。

第二十一條

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）具有業(yè)主身份。業(yè)主身份的認(rèn)定以房屋產(chǎn)權(quán)證或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)記載的權(quán)利人為準(zhǔn)；尚未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的，以房屋銷(xiāo)（預(yù)）售合同及合同備案證明記載的購(gòu)房人為準(zhǔn)。業(yè)主可以通過(guò)書(shū)面形式，委托父母、配偶或者成年子女在委托期間代其行使全部或者部分業(yè)主權(quán)利； （二）具有完全民事行為能力；（三）遵紀(jì)守法； （四）遵守管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約； （五）與本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)利害關(guān)系；（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。 業(yè)主被判處剝奪人身自由刑罰執(zhí)行期未滿(mǎn)的，或者有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、惡意欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專(zhuān)項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。 鼓勵(lì)在村（居）民委員會(huì)中任職的業(yè)主兼任所在物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)委員。

第二十二條

業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程，依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，促進(jìn)小區(qū)和諧，履行下列職責(zé)： （一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議； （二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（三）代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （四）協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系； （五）督促業(yè)主履行管理規(guī)約，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金和水電公攤費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用； （六）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，并定期審核由業(yè)主分?jǐn)偟墓操M(fèi)用； （七）就涉及全體業(yè)主的物業(yè)管理糾紛依法參加訴訟； （八）根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)在金融機(jī)構(gòu)開(kāi)設(shè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金和業(yè)主大會(huì)專(zhuān)戶(hù)，并按照法律、法規(guī)以及國(guó)家和本省的有關(guān)規(guī)定使用和管理； （九）審議業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的維修、更新、改造物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的申請(qǐng)； （十）定期公布專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)性收支情況； （十一）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 業(yè)主大會(huì)已成立但未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，或者業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)未如期換屆改選的，可以由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處、村（居）民委員會(huì)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)，就住宅小區(qū)共同管理事項(xiàng)征求業(yè)主意見(jiàn)，形成業(yè)主共同決定，并代為履行協(xié)調(diào)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間關(guān)系、督促業(yè)主履行有關(guān)交費(fèi)義務(wù)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者改選新的業(yè)主委員會(huì)后，臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)解散。臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)產(chǎn)生辦法由省人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)制定，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第二十三條

業(yè)主委員會(huì)可以要求建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供下列資料： （一）物業(yè)管理區(qū)域核定證明；（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；（三）業(yè)主名冊(cè)； （四）竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖和配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （五）交付使用的共用設(shè)施設(shè)備的相關(guān)資料； （六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房、門(mén)衛(wèi)房等配置證明；（七）業(yè)主委員會(huì)辦公用房配置證明；（八）屬全體業(yè)主共有的不動(dòng)產(chǎn)清單；（九）物業(yè)管理所需的其他資料。 建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起三十日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)提供資料。建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)根據(jù)本條例第十一條規(guī)定提交業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議籌備組的資料，由業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議籌備組負(fù)責(zé)提供。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理檔案資料，物業(yè)管理檔案資料可以委托檔案保管機(jī)構(gòu)保管。

第二十四條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)備案，并提交下列資料： （一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（三）管理規(guī)約； （四）業(yè)主委員會(huì)章程； （五）業(yè)主委員會(huì)委員基本情況。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制、使用和管理印章。 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主委員會(huì)委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)將變更內(nèi)容進(jìn)行備案。

第二十五條

業(yè)主委員會(huì)符合非營(yíng)利法人登記條件的，可以向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府民政部門(mén)申請(qǐng)登記。

第二十六條

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每季度至少召開(kāi)一次，由業(yè)主委員會(huì)主任召集。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員人數(shù)過(guò)半數(shù)以上同意。 業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)在作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告，公告日期應(yīng)當(dāng)不少于十五日，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

第二十七條

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。 業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由物業(yè)所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處在村（居）民委員會(huì)的協(xié)助下，組織換屆選舉工作。 業(yè)主委員會(huì)不能正常開(kāi)展工作的，在所在地物業(yè)管理主管部門(mén)指導(dǎo)下，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處組織，村（居）民委員會(huì) 協(xié)助，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行改選、換屆，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。 原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會(huì)成立后十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接工作。逾期不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處督促移交。

第二十八條

因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整等原因需要解散業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、村（居）民委員會(huì)組成清算組，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處監(jiān)督下，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。

第二十九條

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用辦法，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支，也可以由業(yè)主分?jǐn)偂I(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼和酬金從業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)中支出。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況、上一年度本區(qū)域物業(yè)共有部位經(jīng)營(yíng)所得收益收支明細(xì)情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。 業(yè)主委員會(huì)換屆前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)清查，清查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)清查結(jié)果有異議的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定聘請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)。

第三十條

業(yè)主委員會(huì)委員不得在本區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職或者兼職。有下列情形之一的，其委員資格自行終止： （一）任期屆滿(mǎn)的； （二）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的； （三）因疾病等原因喪失民事行為能力的； （四）被判處剝奪人身自由刑罰的； （五）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職并獲批準(zhǔn)的； （六）無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的。

第三十一條

業(yè)主委員會(huì)委員有利用職務(wù)之便謀取不正當(dāng)利益，以及其他損害業(yè)主共同利益，拒不履行委員職責(zé)，或者有違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約等行為的，業(yè)主委員會(huì)在調(diào)查核實(shí)后應(yīng)當(dāng)責(zé)令其暫停履行職責(zé)，并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)終止其委員資格。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)不做處理決定的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以督促。

第三十二條

業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主；業(yè)主委員會(huì)不公告的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會(huì)公告。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自資格終止或者停止職務(wù)之日起五日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。

第三章　物業(yè)服務(wù)

第三十三條

新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本省的有關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，新建物業(yè)交付使用后，實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)。 前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)使用說(shuō)明書(shū)以及共用配套設(shè)施設(shè)備平面圖作為商品房預(yù)售合同的附件，由建設(shè)單位、購(gòu)房人在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)一并簽訂。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在確定前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之日起三十日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同報(bào)所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)備案。

第三十四條

前期物業(yè)服務(wù)合同期限不超過(guò)三年。前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)未成立的，前期物業(yè)服務(wù)合同可以順延；期限未滿(mǎn)，但業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照當(dāng)年物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格行情簽訂物業(yè)服務(wù)合同約定。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)備案。

第三十五條

建設(shè)單位在出售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，并報(bào)物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)備案。 建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約違反有關(guān)規(guī)定或者侵害物業(yè)買(mǎi)受人合法權(quán)益的，由所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令其重新制定。

第三十六條

物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）應(yīng)當(dāng)約定下列主要事項(xiàng)： （一）物業(yè)名稱(chēng)、地址、類(lèi)型、建筑面積等物業(yè)的基本情況； （二）物業(yè)服務(wù)合同期限、服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； （三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法； （四）物業(yè)水電公攤費(fèi)分?jǐn)偡绞剑?/span> （五）業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)； （六）物業(yè)服務(wù)人員辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房分配比例； （七）共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用； （八）物業(yè)使用中對(duì)禁止性行為的管理措施； （九）爭(zhēng)議處理方式； （十）違約責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托。

第三十七條

物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容： （一）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)以及車(chē)位（庫(kù)）、電梯、變配電房、發(fā)電機(jī)房、消防設(shè)施的日常安全管理； （二）綠化養(yǎng)護(hù)； （三）環(huán)衛(wèi)保潔、垃圾分類(lèi)等公共衛(wèi)生維護(hù)；（四）公共秩序維護(hù)；（五）安全防范； （六）車(chē)輛停放管理； （七）物業(yè)裝飾裝修管理； （八）為業(yè)主接收郵件、快遞提供便利； （九）物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造、檢測(cè)、檢驗(yàn)和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管理； （十）物業(yè)檔案資料保管。

第三十八條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)： （一）按照物業(yè)服務(wù)合同、國(guó)家和本省有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范提供物業(yè)服務(wù)； （二）定期對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定組織維修，并將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護(hù)要求、注意事項(xiàng)等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置予以公示； （三）做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財(cái)務(wù)賬冊(cè)，建立物業(yè)服務(wù)信息平臺(tái)，為業(yè)主提供免費(fèi)查詢(xún)服務(wù)； （四）落實(shí)安防人員、設(shè)施及安保措施，確保安防監(jiān)控設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)； （五）維護(hù)物業(yè)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生，引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行垃圾分類(lèi)處理； （六）實(shí)行二十四小時(shí)值班制，建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件及其他日常糾紛； （七）聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)； （八）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。 除有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)依法調(diào)取外，未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人書(shū)面同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向其他單位和個(gè)人出售或者提供業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)人信息。

第三十九條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無(wú)正當(dāng)理由不得單方面提前解除物業(yè)服務(wù)合同；一方要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前兩個(gè)月書(shū)面告知對(duì)方。 業(yè)主委員會(huì)接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的通知后，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十條

物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在期滿(mǎn)前兩個(gè)月在管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同期滿(mǎn)之日起三十日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理用房、預(yù)收或者拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其賬目以及其他物業(yè)管理所需相關(guān)資料。 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得拒絕移交資料或者退出物業(yè)管理區(qū)域。

第四十一條

物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會(huì)或者臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)組織電梯日常管理、基本保潔、秩序維護(hù)等管理和服務(wù)，相關(guān)費(fèi)用按照原物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主承擔(dān)。

第四十二條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安工作。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生突發(fā)公共事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，同時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

第四十三條

新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織村（居）民委員會(huì)、業(yè)主代表、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)或者專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)參與承接查驗(yàn)，進(jìn)行見(jiàn)證和監(jiān)督，承接查驗(yàn)記錄須經(jīng)參與承接查驗(yàn)各方代表簽字確認(rèn)，并允許業(yè)主查閱。承接查驗(yàn)相關(guān)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。 承接查驗(yàn)結(jié)果經(jīng)各方代表簽字確認(rèn)后，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)承接查驗(yàn)的基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。所在地縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促建設(shè)單位及時(shí)整改遺留問(wèn)題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織復(fù)驗(yàn)。 物業(yè)承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，建設(shè)單位未整改落實(shí)的，新建物業(yè)不得移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)辦理備案手續(xù)。

第四十四條

物業(yè)承接查驗(yàn)前二十日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料，并將復(fù)印件或者電子文檔交物業(yè)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處存檔： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （二）設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件； （四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； （五）物業(yè)管理用房的清單； （六）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量、使用功能問(wèn)題或者未能全部移交前款所列資料的，由所在地縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令建設(shè)單位限時(shí)整改、移交。 前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款所列資料移交給業(yè)主委員會(huì)或者臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)。

第四十五條

物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)人員辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房、門(mén)衛(wèi)房等，分別交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無(wú)償使用。未成立業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主委員會(huì)辦公用房由全體業(yè)主共同使用。任何單位和個(gè)人不得擅自變更用途，也不得占用、轉(zhuǎn)讓、抵押。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照總建筑面積千分之二，最少不低于一百平方米的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)服務(wù)用房；物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋，并具備水、電、網(wǎng)絡(luò)、通風(fēng)、采光等基本使用功能和條件。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附圖應(yīng)當(dāng)載明配套建設(shè)的物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積和具體位置。商品房預(yù)售許可部門(mén)在核發(fā)房屋預(yù)售許可證、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)審查此項(xiàng)內(nèi)容落實(shí)情況。

第四十六條

商品房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，并遵循合理、公開(kāi)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，采取酬金制、包干制等方式收取。按照國(guó)家和本省的有關(guān)規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的除外。 前款所稱(chēng)酬金制是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，縣（市、區(qū)）人民政府價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)可以根據(jù)本行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和成本變動(dòng)情況，定期發(fā)布各類(lèi)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及參考價(jià)格。 因政府指導(dǎo)價(jià)變動(dòng)需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)變動(dòng)范圍內(nèi)作相應(yīng)調(diào)整；因服務(wù)成本變化需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 已竣工未出售或者已出售未交付物業(yè)的服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。買(mǎi)受人無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收達(dá)到交付條件物業(yè)的，自出售人送達(dá)交付物業(yè)通知之日起承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第四十七條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公共部位經(jīng)營(yíng)收益情況、公共水電分?jǐn)偳闆r、電梯維修保養(yǎng)檢驗(yàn)費(fèi)用等有關(guān)事項(xiàng)，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主，接受業(yè)主監(jiān)督。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面異議之日起七日內(nèi)作出書(shū)面答復(fù)。

第四十八條

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定及時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 對(duì)經(jīng)兩次催繳仍不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)、臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將欠費(fèi)情況在醒目位置予以公告，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。經(jīng)公告仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。 物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，原業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及水電公攤等相關(guān)費(fèi)用。

第四十九條

供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)等管理責(zé)任。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，按下列規(guī)定向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用： （一）業(yè)主自用的向業(yè)主收取； （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)自用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取； （三）公共使用的由業(yè)主分?jǐn)?，按照合同約定收取； （四）未售和已售未交付物業(yè)由建設(shè)單位承擔(dān)。 供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止提供服務(wù)。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月將供水、供電部門(mén)收取的公共水費(fèi)與電費(fèi)清單及分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

第四章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十條

業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定，以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)的決定，遵守公序良俗，維護(hù)良好鄰里關(guān)系，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益，禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事下列行為： （一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)，在外墻開(kāi)設(shè)門(mén)窗、破壞外立面，改變?cè)O(shè)計(jì)圖紙確定的衛(wèi)生間、廚房位置； （二）侵占或者損壞公共場(chǎng)地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備； （三）違法搭蓋建筑物、構(gòu)筑物，挖掘房屋地下空間； （四）擅自改變規(guī)劃用途，將住宅、車(chē)位（庫(kù)）、儲(chǔ)藏間改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房； （五）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物，高空拋物； （六）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品； （七）堆放雜物以及易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音； （八）損壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉消防通道或者消防登高面等消防場(chǎng)地； （九）損壞公共安全技術(shù)防范裝置或者治安防范設(shè)施； （十）從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)； （十一）亂停放機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)，違規(guī)布設(shè)電動(dòng)車(chē)充電裝置； （十二）違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物； （十三）法律、法規(guī)禁止的其他行為。 業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只的，不得干擾他人正常生活，不得破壞環(huán)境衛(wèi)生和公共設(shè)施；攜犬出戶(hù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)束犬鏈牽引，攜大型犬出戶(hù)時(shí)，還應(yīng)當(dāng)為大型犬配戴嘴套。

第五十一條

業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約，開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂協(xié)議，對(duì)房屋裝飾裝修的時(shí)間、垃圾處理、噪音揚(yáng)塵控制、外立面管控、防盜網(wǎng)和空調(diào)外機(jī)安裝以及電梯等共用設(shè)施設(shè)備的保護(hù)管理等事項(xiàng)和違約責(zé)任進(jìn)行約定，明確禁止行為和注意事項(xiàng)。 房屋裝飾裝修損壞共用設(shè)施設(shè)備、污染共用部位的，由業(yè)主或者物業(yè)使用人負(fù)責(zé)修復(fù)、清潔、恢復(fù)原狀；業(yè)主或者物業(yè)使用人不修復(fù)、清潔、恢復(fù)原狀的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為修復(fù)、清潔、恢復(fù)原狀，所需費(fèi)用由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔(dān)。 房屋裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)清理；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理的，按約定支付清理費(fèi)用。

第五十二條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，經(jīng)勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)在十二小時(shí)內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)或者臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)，并根據(jù)管理規(guī)約的規(guī)定采取臨時(shí)管理措施；對(duì)違反法律、法規(guī)的行為，應(yīng)當(dāng)在十二小時(shí)內(nèi)報(bào)告有關(guān)部門(mén)。有關(guān)部門(mén)接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的時(shí)限進(jìn)小區(qū)調(diào)查核實(shí)查處，并將查處情況告知業(yè)主委員會(huì)。

第五十三條

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開(kāi)挖、埋設(shè)或者維修供電、給排水、排污、燃?xì)狻㈦娦诺裙艿拦芫€的，施工單位在開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就路面、綠地等恢復(fù)原狀等事項(xiàng)簽訂協(xié)議，并在施工現(xiàn)場(chǎng)做好安全防護(hù)；有停水、停電、停氣等情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

第五十四條

業(yè)主出租或者出售物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)租賃或者買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納作出約定。物業(yè)承租人或者買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在合同簽訂后十日內(nèi)，將本人相關(guān)資料（包括聯(lián)系方式、身份證復(fù)印件、租賃合同復(fù)印件等）、出租期限及物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納等約定事項(xiàng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)督促房屋出租人及時(shí)采集并依法報(bào)送承租房屋的流動(dòng)人口信息。

第五十五條

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)維修資金。專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造。老舊住宅電梯的安全評(píng)估費(fèi)用可以從專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)列支。

第五十六條

專(zhuān)項(xiàng)維修資金以物業(yè)管理區(qū)域或者建設(shè)項(xiàng)目為單位設(shè)立賬戶(hù)，按照房屋戶(hù)門(mén)號(hào)設(shè)立分戶(hù)賬。 業(yè)主大會(huì)成立前，專(zhuān)項(xiàng)維修資金由縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)或者其委托的單位代管，孳息歸業(yè)主所有；業(yè)主大會(huì)成立后，專(zhuān)項(xiàng)維修資金的代管由業(yè)主大會(huì)決定。

第五十七條

住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本省的有關(guān)規(guī)定，將首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金一次性足額交存至專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。 專(zhuān)項(xiàng)維修資金的余額不足首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金金額百分之三十的，由專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理部門(mén)向業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)發(fā)出續(xù)交通知，業(yè)主接到通知后應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交，未能及時(shí)續(xù)交的，由業(yè)主委員會(huì)督促其續(xù)交。業(yè)主委員會(huì)可以對(duì)未交清專(zhuān)項(xiàng)維修資金的業(yè)主依法提起訴訟。 對(duì)本條例實(shí)施前應(yīng)交未交或者拒不續(xù)交專(zhuān)項(xiàng)維修資金的業(yè)主，由專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理部門(mén)責(zé)令其限期交納，經(jīng)兩次催收仍不交納的，可以通過(guò)公告催交，公告期滿(mǎn)仍不交納的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。

第五十八條

使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期已滿(mǎn)或者保修期未滿(mǎn)但保修責(zé)任主體不存在； （二）維修項(xiàng)目符合專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用范圍； （三）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)規(guī)定的其他條件。

第五十九條

專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)可以由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出。 專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用接受業(yè)主和有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督。物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造費(fèi)用情況應(yīng)當(dāng)在專(zhuān)項(xiàng)維修資金撥付前進(jìn)行公示。 專(zhuān)項(xiàng)維修資金代管單位應(yīng)當(dāng)建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)，定期公布專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收支情況，方便業(yè)主查詢(xún)賬戶(hù)余額及使用情況。

第六十條

發(fā)生以下危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)、臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主，并立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施： （一）共有用房及共用部位屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏； （二）電梯出現(xiàn)安全隱患或者出現(xiàn)故障無(wú)法正常運(yùn)行； （三）高層住宅水泵等二次供水設(shè)施出現(xiàn)故障，不能正常供水； （四）建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危險(xiǎn)； （五）共用給排水、供用電設(shè)施設(shè)備不能正常使用，依照法律、法規(guī)由供水供電企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)的除外； （六）消防、安防等建筑智能化系統(tǒng)出現(xiàn)故障，不能正常使用； （七）因臺(tái)風(fēng)、洪水等自然原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞； （八）根據(jù)公安、消防、人民防空、氣象、特種設(shè)備、物業(yè)管理等主管部門(mén)限期整改要求，需對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造； （九）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在其他安全隱患，需對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢測(cè)、檢驗(yàn)、維修、更新、改造； （十）其他危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況。

第六十一條

在緊急情況下使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已墊付的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造費(fèi)用，從專(zhuān)項(xiàng)維修資金列支。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主自主管理機(jī)構(gòu)可以向本條例第五十六條第二款規(guī)定的專(zhuān)項(xiàng)維修資金代管單位申請(qǐng)撥付審核。代管單位自收到申請(qǐng)之日起五個(gè)工作日內(nèi)完成審核；經(jīng)審核符合撥付要求的，代管單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)向?qū)ｍ?xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的通知；代管單位逾期不審核的，視為同意。 業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約中規(guī)定，在專(zhuān)項(xiàng)維修資金中抽取一定比例設(shè)立緊急情況小額專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。具體抽取比例以及緊急情況小額專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用條件和程序，由省人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)規(guī)定。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將緊急情況下專(zhuān)項(xiàng)維修資金申請(qǐng)、使用情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

第六十二條

專(zhuān)項(xiàng)維修資金收取、使用、管理和監(jiān)督的具體辦法，由省人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì)同財(cái)政部門(mén)制定，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第六十三條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有。 前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)存入專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用支出不得超過(guò)公共收益的百分之三十。 業(yè)主大會(huì)成立后，可以將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。取得的公共收益按照前款規(guī)定扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用后，存入業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)專(zhuān)用賬戶(hù)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)用以及業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)支出。 公共收益收入及使用情況，應(yīng)當(dāng)至少每季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布一次，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

第六十四條

占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他共有場(chǎng)地用于車(chē)輛停放收取的場(chǎng)地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主所有，可以用于消防、電梯、人民防空等設(shè)施維護(hù)管理的必要支出。車(chē)位劃定、車(chē)輛停放、管理和收費(fèi)等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定，但不得占用消防車(chē)通道、消防登高面或者影響其他車(chē)輛和行人的正常通行。 業(yè)主大會(huì)決定對(duì)共有車(chē)位車(chē)輛停放收取場(chǎng)地使用費(fèi)的，可以將共有車(chē)位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，取得的場(chǎng)地使用費(fèi)按照本條例第六十三條第三款的規(guī)定執(zhí)行。 物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位（庫(kù)）應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主需要。建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車(chē)位（庫(kù)）出售給本區(qū)域以外的單位或者個(gè)人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車(chē)位（庫(kù)）的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。 除本條規(guī)定收費(fèi)項(xiàng)目外，不得向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的車(chē)輛收取其他費(fèi)用。

第六十五條

鼓勵(lì)具備條件的老舊住宅小區(qū)結(jié)合改造整治，依法建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用房、車(chē)位（庫(kù)），經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主共有，可以納入專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理。

第五章 監(jiān)督管理

第六十六條

省人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)履行下列職責(zé)： （一）研究制定全省物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)政策； （二）建立全省物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管和信用信息平臺(tái)； （三）負(fù)責(zé)全省專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理工作； （四）制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同（前期物業(yè)服務(wù)合同）示范文本； （五）制定物業(yè)行業(yè)服務(wù)規(guī)范； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第六十七條

設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)或者其委托的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)履行下列職責(zé)： （一）組織實(shí)施物業(yè)管理的法律法規(guī)； （二）負(fù)責(zé)制定本轄區(qū)物業(yè)管理相關(guān)政策； （三）負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理行業(yè)信用信息的征集、考核、評(píng)價(jià)、匯總和核查工作； （四）負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域核定和物業(yè)服務(wù)合同備案，指導(dǎo)和監(jiān)督前期物業(yè)承接查驗(yàn)； （五）負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)管理和專(zhuān)項(xiàng)維修資金監(jiān)管； （六）定期開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)行為和日常監(jiān)管檢查； （七）建立、維護(hù)物業(yè)服務(wù)和管理電子信息平臺(tái)； （八）建立物業(yè)管理投訴登記制度，公布投訴電話(huà)； （九）建立本轄區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目檔案。

第六十八條

省人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系及懲戒機(jī)制，制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用標(biāo)準(zhǔn)，定期組織考核，并在物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管和信用信息平臺(tái)公布信用信息和考核結(jié)果。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信息依法進(jìn)行監(jiān)督。 價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)管理主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督檢查。 建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)制。物業(yè)服務(wù)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事物業(yè)服務(wù)評(píng)估活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則。物業(yè)管理主管部門(mén)、業(yè)主、村（居）民委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)合同履行情況進(jìn)行評(píng)估。

第六十九條

縣級(jí)以上地方人民政府城市管理、公安、應(yīng)急管理、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃、價(jià)格以及其他有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序、治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

第七十條

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處履行以下職責(zé)： （一）明確物業(yè)管理機(jī)構(gòu)； （二）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉； （三）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作； （四）協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間關(guān)系，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛； （五）協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接。

第七十一條

村（居）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處做好物業(yè)管理相關(guān)工作，并履行下列職責(zé)： （一）組織開(kāi)展社區(qū)物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳； （二）教育引導(dǎo)居民參與支持物業(yè)管理，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)； （三）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展工作； （四）協(xié)助鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處組織成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作； （五）及時(shí)協(xié)調(diào)化解物業(yè)管理矛盾和糾紛； （六）配合有關(guān)部門(mén)對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者老舊小區(qū)管理服務(wù)單位物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行考評(píng)。

第七十二條

物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的自律性監(jiān)管。 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)可以開(kāi)展下列活動(dòng)： （一）定期公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息； （二）制定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； （三）開(kāi)展物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員培訓(xùn)； （四）開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)； （五）協(xié)助開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員信用評(píng)價(jià)。

第七十三條

建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理與社區(qū)管理之間的相關(guān)問(wèn)題。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處負(fù)責(zé)召集，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)、公安派出所、村（居）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問(wèn)題。

第七十四條

建立以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處、村（居）民委員會(huì)為主的物業(yè)服務(wù)糾紛便捷處理機(jī)制。 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處、村（居）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)配備負(fù)責(zé)糾紛調(diào)查處理的專(zhuān)（兼）職工作人員；基層人民調(diào)解委員會(huì)應(yīng)當(dāng)成立物業(yè)糾紛調(diào)解工作室，聘請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)域?qū)I(yè)人員，專(zhuān)門(mén)調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主發(fā)生物業(yè)服務(wù)爭(zhēng)議的，當(dāng)事人雙方可以協(xié)商解決，也可以向基層人民調(diào)解委員會(huì)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處申請(qǐng)調(diào)解。有關(guān)機(jī)構(gòu)接到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)征求另一方當(dāng)事人意見(jiàn)，對(duì)方無(wú)異議的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)即進(jìn)行調(diào)解。達(dá)成調(diào)解協(xié)議的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂調(diào)解協(xié)議書(shū)，申請(qǐng)人民法院確認(rèn)調(diào)解協(xié)議效力的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)；未達(dá)成調(diào)解協(xié)議的，也可以依法向人民法院提起訴訟。 物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)糾紛行政調(diào)解與人民調(diào)解、司法調(diào)解的銜接機(jī)制，加強(qiáng)物業(yè)糾紛行政調(diào)解隊(duì)伍建設(shè)，保障所需工作經(jīng)費(fèi)。

第六章 法律責(zé)任

第七十五條

違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。

第七十六條

違反本條例第十一條第一款、第二十三條規(guī)定，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按要求提供或者移交物業(yè)管理區(qū)域核定證明、房屋及建筑物面積清冊(cè)、業(yè)主名冊(cè)等籌建工作所需資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。

第七十七條

違反本條例第二十二條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)未按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程履行工作職責(zé)，由縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令限期改正，有違法所得的，沒(méi)收違法所得，并對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員處三千元以上一萬(wàn)元以下罰款，侵犯業(yè)主合法權(quán)益的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

第七十八條

違反本條例第二十七條第四款、第二十九條第二款、第三十二條規(guī)定，未按期移交有關(guān)文件資料、印章及其他財(cái)物，或者未按規(guī)定公示資產(chǎn)清查結(jié)果的，由縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對(duì)原業(yè)主委員會(huì)相關(guān)責(zé)任人或者終止資格的原業(yè)主委員會(huì)委員處三千元以上一萬(wàn)元以下罰款，造成財(cái)物損壞或者滅失的由相關(guān)責(zé)任人依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第七十九條

違反本條例第四十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，并處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。

第八十條

違反本條例第四十三條、第四十四條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處三萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

第八十一條

違反本條例第四十七條、第四十九條第四款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定進(jìn)行公布、公示的，由縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。

第八十二條

違反本條例第四十二條第二款、第五十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定做好安全防范工作，對(duì)業(yè)主或者物業(yè)使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)告有關(guān)行政管理部門(mén)，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款，并予以通報(bào)，兩年內(nèi)不得承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

第八十三條

違反本條例第五十條第一款規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按下列規(guī)定處以罰款；造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償： （一）侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共場(chǎng)地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，對(duì)個(gè)人處一千元以上五千元以下罰款，對(duì)單位處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款； （二）損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共場(chǎng)地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，對(duì)個(gè)人處二千元以上一萬(wàn)元以下罰款，對(duì)單位處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。 違反本條例第五十條第二款規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只干擾他人正常生活，破壞環(huán)境衛(wèi)生和公共設(shè)施，或者攜犬出戶(hù)時(shí)未束犬鏈牽引、未為大型犬配戴嘴套的，依照《中華人民共和國(guó)治安處罰法》等法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

第八十四條

業(yè)主違反本條例規(guī)定，無(wú)正當(dāng)理由拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，且拒不履行經(jīng)人民法院司法確認(rèn)的調(diào)解協(xié)議，或者拒不履行人民法院生效判決的，作為失信行為記入個(gè)人征信系統(tǒng)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)主管部門(mén)責(zé)令整改，未整改到位的，或者拒不履行和解協(xié)議和法院生效判決的，作為失信行為記入企業(yè)征信系統(tǒng)。

第八十五條

違反本條例規(guī)定，地方各級(jí)人民政府和有關(guān)部門(mén)及其工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七章 附 則

第八十六條

本條例所稱(chēng)物業(yè)共用部位包括：建筑的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道、通風(fēng)采光井等；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、人民防空設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的建筑物、構(gòu)筑物等。 地下室、底層架空層等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)屬在購(gòu)房合同中沒(méi)有約定或者約定不明確的，歸全體業(yè)主所有。

第八十七條

本條例自2019年1月1日起施行，2006年9月28日福建省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十五次會(huì)議通過(guò)的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。