蘇州中展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與蘇州市吳中區(qū)郭巷街道香濱水岸(第叁屆)業(yè)主委員會(huì)、申建成等車位糾紛二審民事判決書
(2018)蘇05民終3125號(hào) 車位糾紛 二審 民事 江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院 2018-05-25
上訴人(原審被告):蘇州市吳中區(qū)郭巷街道香濱水岸(第叁屆)業(yè)主委員會(huì),住所地江蘇省蘇州市吳中區(qū)郭巷街道通達(dá)路2088號(hào)。
負(fù)責(zé)人:孫桂林,主任。
委托訴訟代理人:盧心悅,江蘇瀛元律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審原告):蘇州中展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,住所地江蘇省蘇州市東環(huán)路32號(hào)。
法定代表人:鍾恒,該公司董事長。
委托訴訟代理人:章敏,江蘇旭展律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:苗思蕖,江蘇旭展律師事務(wù)所律師。
案例簡述:上訴人(第叁屆)業(yè)主委員會(huì)因與被上訴人房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,就小區(qū)人防車位收益歸開發(fā)商還是業(yè)主公共收益糾紛一案,不服人民法院一審(2017)蘇0506民初144號(hào)民事判決,向法院提出上訴。
本案業(yè)委會(huì)的訴訟理由:
1、小區(qū)的開發(fā)商並非一家開發(fā)商,事實(shí)上涉案小區(qū)由兩個(gè)開發(fā)商共同建造完成。原告開發(fā)商提交的證據(jù)無法證明涉案人防工程系其獨(dú)自建造。
2、即使人防工程的建造者是一家開發(fā)商,但誰建造並不等於誰投資。一審法院未查明人防工程的建造成本是否攤?cè)敕績r(jià)、人防工程所占用的土地成本是否攤?cè)敕績r(jià),開發(fā)商沒有提供人防工程系其獨(dú)自投資的直接證據(jù)即該項(xiàng)目的清算報(bào)告。
3、開發(fā)商取得的人防工程平時(shí)使用證早已過期,故其對(duì)涉案人防工程沒有使用權(quán),進(jìn)而無法進(jìn)行出租及收益,也不存在經(jīng)濟(jì)損失。
4、小區(qū)人防工程常年處於消防驗(yàn)收不合格的狀態(tài),存在嚴(yán)重安全隱患,開發(fā)商未進(jìn)行過任何管理。因此,開發(fā)商並非人防工程的投資管理者,故無權(quán)獲得收益。
5、收取款項(xiàng)的行為主體是業(yè)主代表大會(huì),業(yè)委會(huì)未經(jīng)全體業(yè)主同意,沒有權(quán)限擅自劃撥款項(xiàng)。
本案爭論的焦點(diǎn)
1、依據(jù)人民防空法,所有權(quán)屬於國有,人民防空工程僅涉及是管理權(quán),使用權(quán),收益和處分權(quán)等問題,而判斷誰擁有管理權(quán),使用權(quán),收益和處分權(quán)的原則是誰投資誰受益。所以,要解決人防工程糾紛的關(guān)鍵點(diǎn)是誰是人防工程的出資人。
2、人防工程的建設(shè)費(fèi)用是否已攤?cè)肓朔績r(jià)之中,這是重點(diǎn)中的重點(diǎn)。如果開發(fā)商有證據(jù)證明它是投資人,且未將造價(jià)分?jǐn)偟椒績r(jià),而業(yè)主無法舉證防空工程造價(jià)己攤?cè)敕績r(jià),則開發(fā)商擁有管理,收益等權(quán)利,反之,則由業(yè)主擁有。
法院判決的依據(jù)和理由
1、依據(jù)《防空法》第五條的規(guī)定,人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理、收益歸投資者所有。開發(fā)商提供的人防工程竣工驗(yàn)收備案表、防空地下室竣工驗(yàn)收證明書等建築工程圖紙的證據(jù),均顯示人防工程的建設(shè)單位為開發(fā)商。
而業(yè)委會(huì)上訴認(rèn)為涉案人防工程不是開發(fā)商獨(dú)自建造的,但未能提供其他主體參與建造的證據(jù);
2、業(yè)委會(huì)認(rèn)為人防工程建造成本已攤?cè)敕績r(jià),也未能提供證據(jù)予以證明,無反證推翻開發(fā)商所提供證據(jù)的情況下,應(yīng)認(rèn)定涉案人防工程系開發(fā)商投資建造。
3、開發(fā)商的人民防空工程平時(shí)使用證,印證了開發(fā)商對(duì)人防工程依法享有使用權(quán)。雖然使用證的期限已經(jīng)屆滿,開發(fā)商未辦理續(xù)期,但未能續(xù)期的主要原因是開發(fā)商與涉案業(yè)主委員會(huì)之間有紛爭,並不能歸責(zé)於開發(fā)商。使用證的續(xù)期問題屬於行政管理范疇,不影響開發(fā)商作為人防工程投資者依法應(yīng)當(dāng)享有的收益權(quán)。
4、第二屆業(yè)委會(huì)未經(jīng)開發(fā)商同意,擅自對(duì)外收取人防工程的車位使用費(fèi),已構(gòu)成對(duì)開發(fā)商合法權(quán)益的侵害。故開發(fā)商要求業(yè)委會(huì)退還剩餘款項(xiàng),於法有據(jù),應(yīng)予支持。
業(yè)委會(huì)敗訴的關(guān)鍵點(diǎn)
1、未能舉證小區(qū)人防工程的投資造價(jià)是否計(jì)入房價(jià),故不能判決人防工程是小區(qū)業(yè)主所有,不能證明小區(qū)業(yè)主是投資方;
2、在人防工程使用過程中,進(jìn)行管理修繕支出,業(yè)委會(huì)沒有提供相應(yīng)合同、發(fā)票及圖紙等予以證明,而僅提供記賬憑證,法院對(duì)相應(yīng)支出不予認(rèn)可。
3、業(yè)委會(huì)未能舉證就該“小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)委托收取並管理地下人防車位費(fèi)”事項(xiàng)召開過業(yè)主大會(huì),業(yè)委會(huì)收取人防車位的停車費(fèi)無合法有效的授權(quán)。
案例詳情
上訴人蘇州市吳中區(qū)郭巷街道香濱水岸(第叁屆)業(yè)主委員會(huì)(以下簡稱第叁屆業(yè)委會(huì))因與被上訴人蘇州中展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱中展公司)、原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、金蘇華、閭小平車位糾紛一案,不服蘇州市吳中區(qū)人民法院(2017)蘇0506民初144號(hào)民事判決,向本院提出上訴。本院於2018年3月26日立案受理後,依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人第叁屆業(yè)委會(huì)上訴請求:一、依法撤銷一審判決,發(fā)回重審或改判駁回中展公司的全部訴訟請求。二、中展公司承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由:一、一審法院認(rèn)定事實(shí)不清。1.涉案小區(qū)的開發(fā)商並非中展公司一家,事實(shí)上涉案小區(qū)由兩個(gè)開發(fā)商共同建造完成。中展公司提交的證據(jù)無法證明涉案人防工程系其獨(dú)自建造。2.退一步講,即使涉案人防工程的建造者是中展公司,但誰建造並不等於誰投資。一審法院未查明人防工程的建造成本是否攤?cè)敕績r(jià)、人防工程所占用的土地成本是否攤?cè)敕績r(jià),中展公司沒有提供人防工程系其獨(dú)自投資的直接證據(jù)即涉案項(xiàng)目的清算報(bào)告,一審法院認(rèn)定涉案人防工程是中展公司投資沒有依據(jù)。3.多年來涉案人防工程常年處於消防驗(yàn)收不合格的狀態(tài),存在嚴(yán)重安全隱患,中展公司未進(jìn)行過任何管理。因此,中展公司並非涉案人防工程的投資管理者,故無權(quán)獲得收益。二、一審法院適用法律錯(cuò)誤。1.根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第66條第叁款的規(guī)定,人民防空工程平時(shí)作為停車位收取的汽車停放費(fèi)、租金,應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定,用於該人民防空工程設(shè)施的維護(hù)管理和停車管理的必要支出,有剩餘的部分應(yīng)當(dāng)將所得收益的70%納入住宅專項(xiàng)維修基金,其餘部分可以用於補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。涉案人防工程自建成後一直處於失修狀態(tài),業(yè)主代表大會(huì)為修繕及管理已花費(fèi)較大款項(xiàng),所剩餘部分亦應(yīng)納入住宅專項(xiàng)維修基金,故業(yè)主代表大會(huì)是保管剩餘款項(xiàng)的合法主體。2.中展公司取得的人防工程平時(shí)使用證早已過期,故其對(duì)涉案人防工程沒有使用權(quán),進(jìn)而無法進(jìn)行出租及收益,也不存在經(jīng)濟(jì)損失。3.收取款項(xiàng)的行為主體是業(yè)主代表大會(huì),上訴人未經(jīng)全體業(yè)主同意,沒有權(quán)限擅自劃撥款項(xiàng)。
被上訴人中展公司辯稱,一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,請求駁回上訴,維持原判。
原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林共同辯稱,同意第叁屆業(yè)委會(huì)的上訴意見。
原審被告金蘇華、閭小平二審未作答辯。
原審原告中展公司向一審法院起訴請求:判令原審被告連帶賠償原審原告損失275625元(自2016年1月15日至2016年11月30日按每月每車位250元計(jì)算105個(gè)車位)。
一審法院認(rèn)定事實(shí):位於蘇州市吳中區(qū)××街道××北小區(qū)(即湖濱花園、香濱水岸小區(qū))的地下人防工程建設(shè)單位為原審原告中展公司,該公司於2005年6月14日取得蘇州市人民防空辦公室有關(guān)人防工程施工圖設(shè)計(jì)審查批準(zhǔn)書,其記載該人防工程為結(jié)建式防空地下室,規(guī)劃建設(shè)地面建築面積約13.27萬平方米,為高層建築,應(yīng)建防空地下室面積為10827平方米,擬建1個(gè)地下人防工程,地下室總建築面積為10827平方米,平時(shí)用途為汽車庫。2009年12月25日,該人防工程竣工驗(yàn)收備案,建築面積為10827平方米,使用面積8747平方米。2010年3月29日,蘇州嘉潤房地產(chǎn)測繪有限公司對(duì)涉案小區(qū)人防車庫面積進(jìn)行測繪並出具了房產(chǎn)測量報(bào)告,人防車庫的建築面積為11067.69平方米,並附有測繪圖紙。
涉案小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)於2015年8月10日成立,並於同月13日備案,業(yè)委會(huì)名單為:湯紅兵(主任)、孫桂林(副主任)、許宏偉(副主任)、申建成、餘太旺、金蘇華、閭小平。後案外人楊兆正不服蘇州市吳中區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)蘇州市吳中區(qū)郭巷街道香濱水岸(第二屆)業(yè)主委員會(huì)的行政備案行為一案,經(jīng)蘇州市姑蘇區(qū)人民法院審理後作出判決,撤銷吳中區(qū)住建局於2015年8月13日對(duì)香濱水岸(第二屆)業(yè)委會(huì)備案的行政行為。上述第二屆業(yè)委會(huì)不服判決上訴至蘇州市中級(jí)人民法院,該院於2016年5月11日作出終審判決,維持一審法院的判決。後,涉案小區(qū)於2017年3月28日成立第叁屆業(yè)委會(huì),並於2017年5月10日備案登記。
上述事實(shí),由原審原告提供的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建築工程施工許可證、人防工程施工圖設(shè)計(jì)審查批準(zhǔn)書、人防工程竣工驗(yàn)收備案表、防空地下室竣工驗(yàn)收證明書、房產(chǎn)測量報(bào)告、涉案小區(qū)第二屆、第叁屆業(yè)委會(huì)備案材料、(2015)姑蘇行初字第00264號(hào)行政判決書,原審被告提供的(2016)蘇05行終145號(hào)行政判決書,當(dāng)事人的陳述及庭審筆錄予以佐證。
庭審時(shí),原審原告提供了如下證據(jù):
1.房屋面積預(yù)算聲明、預(yù)算測量說明、住宅商品房價(jià)格的批複、房屋面積計(jì)算彙總表,擬證明共用建築面積扣除了人防工程等建築面積,不包括在商品房建築面積內(nèi),涉案的地下人防車庫的造價(jià)未計(jì)入商品房的銷售價(jià)格。經(jīng)質(zhì)證,原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第叁屆業(yè)委會(huì)認(rèn)為,預(yù)算聲明並不是最終測量結(jié)果,不能證明銷售成本、建造成本沒有分?jǐn)偟椒课輧r(jià)格中。
2.人防工程後期情況登記,其內(nèi)容記載:業(yè)主認(rèn)為工程未經(jīng)業(yè)委會(huì)同意不得進(jìn)入小區(qū)施工作業(yè);開發(fā)商前期造成業(yè)主車輛不同程度損壞,業(yè)主代表大會(huì)從2016年1月15日開始對(duì)地下人防工程進(jìn)行收費(fèi)管理,並展開維修。原審被告申建成作為業(yè)主代表在登記表上簽字確認(rèn)。該登記表下方載明:依據(jù)人民防空工程平時(shí)使用證及蘇州市民防局人防工程維護(hù)管理行政督查書進(jìn)行維修,被業(yè)主委員會(huì)阻止,無法溝通,故不能在期限內(nèi)完成維修。開發(fā)商代表王菲在登記表上簽字確認(rèn)。落款日期為2016年3月17日。原審原告擬證明第二屆業(yè)委會(huì)組織原審原告對(duì)地下車位人防工程進(jìn)行維修,2016年1月15日擅自收取地下車位費(fèi),說明原審被告侵權(quán)事實(shí)及原審被告稱原審原告不對(duì)地下人防設(shè)施進(jìn)行維修的說法是錯(cuò)誤的。經(jīng)質(zhì)證,原審被告申建成陳述,其對(duì)簽字予以認(rèn)可,其簽字時(shí)上述內(nèi)容已有記載。原審被告許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第叁屆業(yè)委會(huì)認(rèn)為,對(duì)開發(fā)商自行書寫的內(nèi)容無法確認(rèn),因人防工程常年失修,業(yè)主大會(huì)為全體業(yè)主的權(quán)益對(duì)人防工程進(jìn)行管理,系全體業(yè)主的意思,與業(yè)委會(huì)無關(guān)。
3.(1)關(guān)於地下人防工程相關(guān)事宜的友情提醒,其主要內(nèi)容為:業(yè)委會(huì)決定依法保護(hù)和維護(hù)人防工程,日常車輛管理交由達(dá)祥物業(yè)負(fù)責(zé)。建議全體業(yè)主不要到開發(fā)商處繳納任何停車費(fèi),以免人防工程設(shè)施設(shè)備維護(hù)資金的流失。該通知的落款日期為2015年11月27日,落款單位為香濱水岸第二屆業(yè)主委員會(huì),未加蓋印章。(2)香濱水岸業(yè)主代表大會(huì)關(guān)於代收人防汽車停放費(fèi)的通知(複印件),其主要內(nèi)容為:人防工程停車位收費(fèi)期間和收費(fèi)金額,自2016年1月15日至2016年11月30日,月收費(fèi)每輛220元(含管理費(fèi)),合計(jì)2310元。落款處加蓋有香濱水岸(第二屆)業(yè)主代表大會(huì)的印章,落款日期為2016年1月14日。(3)關(guān)於防范開發(fā)商對(duì)地下人防車位詐騙業(yè)主財(cái)產(chǎn)的公告(複印件),其主要內(nèi)容為:地下人防工程歸全體業(yè)主所有,業(yè)主代表大會(huì)是唯一合法主體。落款處加蓋有香濱水岸(第二屆)業(yè)主代表大會(huì)的印章,落款日期為2016年11月1日。(4)地下車位租金的收款收據(jù)二份(複印件),入賬日期為2016年1月17日,金額均為2310元。收據(jù)上加蓋有香濱水岸(第二屆)業(yè)主代表大會(huì)的印章。(5)第二屆業(yè)委會(huì)任期內(nèi)第一年度(2015年8月12日至2016年8月11日)財(cái)務(wù)公示(複印件),其記載2016年1月15日至2016年11月30日期間人防車位收入為234180元、地下人防支出90135.40元。原審原告陳述,上述證據(jù)均系原審原告在涉案小區(qū)內(nèi)拍攝的公告,擬證明第二屆業(yè)委會(huì)在上述一審法院判決撤銷備案後,以業(yè)主代表大會(huì)的名義擅自收取屬於原審原告享有權(quán)益的地下人防車位的租金,出租車位數(shù)量為105個(gè),收費(fèi)期間為2016年1月15日至2016年11月30日,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每車位每月220元。
經(jīng)質(zhì)證,原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第叁屆業(yè)委會(huì)認(rèn)為,對(duì)上述通知或公告的真實(shí)性不予認(rèn)可,第二屆業(yè)委會(huì)未發(fā)出過上述通知。車位收取費(fèi)用的主體為第二屆業(yè)主代表大會(huì),並非業(yè)委會(huì)的行為,從材料中可以看出原審原告不進(jìn)行修繕,不進(jìn)行管理,說明其不具有收益權(quán)。對(duì)於財(cái)務(wù)收支公示的真實(shí)性予以認(rèn)可,是業(yè)委會(huì)代表業(yè)主大會(huì)的收支情況,因人防消防設(shè)備得不到維修,處於常年失修狀態(tài),全體業(yè)主為了?？顚Ｓ?防止財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)一步擴(kuò)大,業(yè)主自願(yuàn)以業(yè)主大會(huì)的名義收取車位費(fèi),並用於車庫的管理和修繕。人防車位105個(gè)車位費(fèi),2016年1月15日至2016年11月30日期間共收取234180元,每月每車位為220元(其中180元為租金,40元為交給物業(yè)公司的管理費(fèi)),其中支出物業(yè)公司地下車位管理費(fèi)52500元,維修費(fèi)用37635.40元,上述款項(xiàng)扣除後餘款在第二屆業(yè)委會(huì)的賬戶中。
4.地下汽車位使用權(quán)租賃協(xié)議5份,擬證明其曾在2015年11月份將地下車位自行出租給業(yè)主,租賃費(fèi)為每月250元,年租金為3000元。經(jīng)質(zhì)證,原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第叁屆業(yè)委會(huì)認(rèn)為,對(duì)其真實(shí)性不予認(rèn)可,不能證明車位租賃費(fèi)應(yīng)按每月250元計(jì)算,原審原告應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)收費(fèi)收據(jù)。
5.有關(guān)《蘇州市區(qū)機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)改革意見》的通知,擬證明地下人防車位每月租金為250元沒有超出政府定價(jià)范圍。經(jīng)質(zhì)證,原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第叁屆業(yè)委會(huì)認(rèn)為,吳中區(qū)不在該文件范圍,人防車位的收費(fèi)亦未在該文件中明確。
6.移交清單,擬證明第二屆業(yè)委會(huì)已將銀行賬戶移交給第叁屆業(yè)委會(huì),本案所涉的租金已移交由第叁屆業(yè)委會(huì)管理。經(jīng)質(zhì)證,原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第叁屆業(yè)委會(huì)對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)可。
原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第叁屆業(yè)委會(huì)提供了如下證據(jù):
1.2016年2月22日的委托書,擬證明第二屆業(yè)主代表大會(huì)考慮到全體業(yè)主的權(quán)益,對(duì)地下人防工程進(jìn)行管理,因業(yè)主大會(huì)沒有銀行賬戶,故委托業(yè)委會(huì)代收代支車位費(fèi)及公示。經(jīng)質(zhì)證,原審原告認(rèn)為,真實(shí)性不予認(rèn)可,業(yè)委會(huì)系代表業(yè)主的常設(shè)機(jī)構(gòu),即便以業(yè)主代表大會(huì)名義從事相關(guān)行為,業(yè)委會(huì)應(yīng)系承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的主體。
2.第二屆業(yè)委會(huì)關(guān)於人防工程的收支賬冊、購置發(fā)票、維修發(fā)票及收據(jù)、報(bào)銷單,蘇州達(dá)祥物業(yè)管理有限公司出具的物業(yè)車位管理費(fèi)收據(jù)及銀行轉(zhuǎn)款憑據(jù),擬證明業(yè)主大會(huì)在2016年1月15日至2016年11月30日期間共收取停車費(fèi)234180元,業(yè)委會(huì)代為收支、記賬並公示,為對(duì)人防工程進(jìn)行管理,共支出管理維修費(fèi)用為91236.40元,其中包括購地下車庫監(jiān)控設(shè)備10380元、照明燈等6170元、道閘維修4127.40元、地下過道蓋板焊接3800元、地下車位劃線油漆等398元、入口玻璃維修費(fèi)4860元、購水泵5臺(tái)5900元、水泵安裝費(fèi)2000元、物業(yè)車位管理費(fèi)52500元,以上共計(jì)90135.40元,該費(fèi)用均發(fā)生於2016年1月至2016年9月期間。另還於2016年9月30日支出地下人防換角鐵費(fèi)用1101元。根據(jù)收支情況顯示,2016年1月15日至11月30日的租金按2310元收取。經(jīng)質(zhì)證,原審原告認(rèn)為,對(duì)真實(shí)性不予認(rèn)可,原審被告所稱對(duì)人防工程進(jìn)行管理修繕支出,沒有提供相應(yīng)合同、發(fā)票及圖紙等予以證明,而僅提供記賬憑證,對(duì)相應(yīng)支出不予認(rèn)可。其中有一筆52500元的開支為返還物業(yè)地下車位管理費(fèi),原審被告向業(yè)主收到的車位費(fèi)不包括支付給物業(yè)的管理費(fèi),管理費(fèi)系由業(yè)主另行支付的,該筆費(fèi)用的支付義務(wù)人不應(yīng)當(dāng)是原審被告。
3.2015年12月28日的消防監(jiān)督檢查記錄(複印件),擬證明因人防車庫無人進(jìn)行管理,導(dǎo)致消防驗(yàn)收無法通過,存在多處需要整改的地方,業(yè)主大會(huì)因消防及實(shí)際情況的需要,對(duì)人防工程的修繕合理且必要。經(jīng)質(zhì)證,原審原告認(rèn)為,無原件核對(duì),真實(shí)性無法確認(rèn),該檢查對(duì)象為案外人達(dá)祥物業(yè)公司,不是原審原告,整改主體是物業(yè)公司,而地下車庫的消防設(shè)施僅系消防系統(tǒng)的一部分,難以證明該整改僅針對(duì)於人防工程部分。
4.商品房買賣合同,擬證明涉案人防工程所在小區(qū)除原審原告系開發(fā)商之外,還有其他的建設(shè)者,原審原告不能單獨(dú)作為原審原告進(jìn)行訴訟。經(jīng)質(zhì)證,原審原告認(rèn)為,其未參與訂立合同,對(duì)該合同的真實(shí)性無法確認(rèn)。
5.人民防空工程平時(shí)使用證複印件,擬證明蘇州市人民防空辦公室於2011年9月26日簽發(fā),人防工程平時(shí)使用期限為5年,原審原告在2016年9月26日之後無使用權(quán)及收益權(quán)。經(jīng)質(zhì)證,原審原告認(rèn)為,對(duì)真實(shí)性無異議,該證據(jù)恰恰證明涉案地下人防車位的合法權(quán)利人為原審原告,原審被告在2016年1月15日擅自收費(fèi)發(fā)生在人防使用證的有效期限內(nèi),原審原告在有效期內(nèi)對(duì)人防設(shè)施進(jìn)行修複遭到原審被告的阻撓,導(dǎo)致無法辦理人防使用證的延期。即便人防使用證到期,也不能證明原審原告的權(quán)利消失。
6.2016年1月15日代收人防工程汽車停放費(fèi)的通知(複印件),擬證明第二屆業(yè)主代表大會(huì)因人防工程常年失修,向小區(qū)全體業(yè)主發(fā)放通知,由業(yè)主代表大會(huì)收取停車費(fèi),用於人防工程設(shè)施的維護(hù)管理,告知小區(qū)業(yè)主人防車位收費(fèi)的時(shí)間及標(biāo)準(zhǔn),自2016年1月1日至2016年11月30日,月收費(fèi)每輛200元(含管理費(fèi)),合計(jì)共收2200元。經(jīng)質(zhì)證,原審原告認(rèn)為,對(duì)真實(shí)性不予認(rèn)可,該證據(jù)與原審原告提供相同名稱的公告內(nèi)容不一致,原審被告提供的公告中載明月收費(fèi)為200元,原審原告提供的公告中載明月收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為220元,該收費(fèi)沒有得到原審原告的授權(quán),也沒有經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的同意。
一審法院認(rèn)為,鑒於人防車位有其特殊性,其所占面積屬於人民防空工程,目前尚無相關(guān)法律、法規(guī)對(duì)人防車位的所有權(quán)作出界定,但依據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定,人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理、收益歸投資者所有。根據(jù)原審原告提供的涉案小區(qū)人防地下工程相關(guān)報(bào)建材料,以及雙方確認(rèn)由蘇州市人民防空辦公室頒發(fā)給原審原告的平時(shí)使用證,可以確認(rèn)涉案人防車位系原審原告投資建造,對(duì)人防車位享有使用權(quán)及收益權(quán),故涉案小區(qū)人防車位經(jīng)營收益應(yīng)當(dāng)由原審原告享有。原審被告辯稱頒發(fā)給原審原告的平時(shí)使用證超期而不能收取超期之後的停車費(fèi)用,雖原審原告未按行政管理部門的要求辦理續(xù)期手續(xù),存在不當(dāng)之處,但基於上述分析,原審原告並不因此而喪失對(duì)人防車位的經(jīng)營收益權(quán)利;原審被告上述抗辯無法律依據(jù),一審法院不予支持。對(duì)於涉案小區(qū)業(yè)委會(huì)是否存在侵犯原審原告收益權(quán)的問題,原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第叁屆業(yè)委會(huì)均認(rèn)為業(yè)委會(huì)系受小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)委托收取並管理地下人防車位費(fèi),但其並無證據(jù)證明就該事項(xiàng)召開過業(yè)主大會(huì),業(yè)委會(huì)收取人防車位的停車費(fèi)無合法有效的授權(quán)。從公示賬目情況以及原審被告舉證的賬冊內(nèi)容來看,第二屆業(yè)委會(huì)存在實(shí)際參與收取2016年1月15日至2016年11月30日期間的人防車位費(fèi)234180元並支出費(fèi)用的事實(shí),鑒於人防車位費(fèi)的收益權(quán)應(yīng)由原審原告享有,原審被告並無證據(jù)證明其有權(quán)代收上述人防車位費(fèi),應(yīng)構(gòu)成侵權(quán),其所收取的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)退還原審原告。對(duì)於原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第叁屆業(yè)委會(huì)辯稱人防工程維修費(fèi)91236.40元應(yīng)予扣除,根據(jù)原審原告提供的人防工程後期情況登記記載有地下人防工程需要維修的內(nèi)容,原審原告庭審時(shí)亦陳述其存在不能對(duì)人防工程維修的情形,由此說明,涉案地下人防車庫應(yīng)當(dāng)存在需要維修的情形,而維修的義務(wù)應(yīng)當(dāng)由原審原告承擔(dān),原審被告就其相應(yīng)維修項(xiàng)目有付款憑據(jù)及報(bào)銷單予以佐證,經(jīng)審查,該些維修項(xiàng)目的必要性及支出在合理范圍,已由業(yè)委會(huì)代為完成,雖未得到授權(quán),業(yè)委會(huì)有不當(dāng)之處,但該維修事項(xiàng)有利於地下人防車位的使用,上述維修費(fèi)用應(yīng)在收到的停車費(fèi)中扣減。至於第二屆業(yè)委會(huì)將其中52500元作為管理費(fèi)返還給物業(yè)公司,根據(jù)業(yè)委會(huì)公示的賬目及賬冊情況而言,其系按每月每輛220元的標(biāo)準(zhǔn)收取地下人防車位的停車費(fèi),向物業(yè)服務(wù)公司按每月每輛40元支付管理費(fèi),上述管理費(fèi)52500元有向物業(yè)服務(wù)公司付款憑據(jù)佐證,鑒於原審原告自2016年1月15日至2016年11月30日未對(duì)地下人防車位進(jìn)行管理,上述管理費(fèi)支出亦屬合理范圍,應(yīng)予扣減。至於原審原告要求按每車位每月250元計(jì)算,雖其提供了5份租賃協(xié)議以佐證其主張,但該證據(jù)不足以證明應(yīng)按每月250元計(jì)算,上述按每月每輛220元(含管理費(fèi))的標(biāo)準(zhǔn)出租地下人防車位的價(jià)格並不低於蘇州市場上車位使用費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),因此,原審原告要求按每月250元計(jì)算損失,不予支持。涉案小區(qū)第二屆業(yè)委會(huì)已被撤銷,根據(jù)相關(guān)財(cái)務(wù)移交清單,第二屆業(yè)委會(huì)的相應(yīng)銀行賬戶已交原審被告第叁屆業(yè)委會(huì),其亦陳述剩餘停車費(fèi)存在賬戶中,故原審被告第叁屆業(yè)委會(huì)應(yīng)將90443.60元(234180-91236.40-52500)退還給原審原告。關(guān)於業(yè)委會(huì)成員是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,因其作為業(yè)委會(huì)成員,系履行職責(zé),其相應(yīng)責(zé)任後果應(yīng)由業(yè)委會(huì)承擔(dān),故原審原告要求其承擔(dān)連帶責(zé)任,於法無據(jù),一審法院不予支持。據(jù)此,依照《中華人民共和國物權(quán)法》第叁十七條、《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第六條、第十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定,一審法院判決:一、原審被告蘇州市吳中區(qū)郭巷街道香濱水岸(第叁屆)業(yè)主委員會(huì)於判決生效之日起十日內(nèi)退還原審原告蘇州中展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司人防車位費(fèi)90443.60元。二、駁回原審原告蘇州中展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)5434元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)1970元,合計(jì)7404元,由原審原告蘇州中展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)2962元、原審被告蘇州市吳中區(qū)郭巷街道香濱水岸(第叁屆)業(yè)主委員會(huì)負(fù)擔(dān)4442元。公告費(fèi)900元,由原審被告金蘇華負(fù)擔(dān)300元,由原審被告閭小平負(fù)擔(dān)600元。
二審中,當(dāng)事人未提供新證據(jù)。本院二審認(rèn)定事實(shí)與一審法院認(rèn)定事實(shí)一致。
本院認(rèn)為,依據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條的規(guī)定,人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理、收益歸投資者所有。一審中,中展公司提供的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、蘇州市人防工程施工圖設(shè)計(jì)審查批準(zhǔn)書、人防工程竣工驗(yàn)收備案表、防空地下室竣工驗(yàn)收證明書、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證等證據(jù),均顯示涉案人防工程的建設(shè)單位為中展公司。第叁屆業(yè)委會(huì)上訴認(rèn)為涉案人防工程不是中展公司獨(dú)自建造的,但未能提供其他主體參與建造的證據(jù);第叁屆業(yè)委會(huì)還上訴認(rèn)為涉案人防工程建造成本已攤?cè)敕績r(jià),也未能提供證據(jù)予以證明,故在無反證推翻中展公司所提供證據(jù)的情況下,應(yīng)認(rèn)定涉案人防工程系中展公司投資建造。蘇州市人民防空辦公室向中展公司頒發(fā)的人民防空工程平時(shí)使用證,印證了中展公司對(duì)涉案人防工程依法享有使用權(quán)。雖然該人防工程平時(shí)使用證的期限已經(jīng)屆滿,中展公司未辦理續(xù)期,但未能續(xù)期的主要原因是中展公司與涉案小區(qū)業(yè)主委員會(huì)之間有紛爭,並不能歸責(zé)於中展公司。而且人民防空工程平時(shí)使用證的續(xù)期問題屬於行政管理范疇,不影響中展公司作為涉案人防工程投資者依法應(yīng)當(dāng)享有的收益權(quán)。2016年1月15日之前涉案人防工程一直由中展公司進(jìn)行出租收益,2016年1月15日至2016年11月30日期間,第二屆業(yè)委會(huì)未經(jīng)中展公司同意,擅自對(duì)外收取涉案人防工程的車位使用費(fèi),已構(gòu)成對(duì)中展公司合法權(quán)益的侵害。因第二屆業(yè)委會(huì)已被撤銷,相關(guān)銀行賬戶已移交給第叁屆業(yè)委會(huì),而扣除維修費(fèi)和物業(yè)公司管理費(fèi)後的剩餘停車費(fèi)仍留存在銀行賬戶內(nèi),故中展公司要求第叁屆業(yè)委會(huì)退還剩餘款項(xiàng),於法有據(jù),應(yīng)予支持。
綜上,第叁屆業(yè)委會(huì)的上訴請求不能成立,應(yīng)予駁回;一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定,判決如下:
裁判結(jié)果
駁回上訴,維持原判。
二審案件受理費(fèi)5434元,由上訴人蘇州市吳中區(qū)郭巷街道香濱水岸(第叁屆)業(yè)主委員會(huì)負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 周 紅
審判員 黃文傑
審判員 黃學(xué)輝
二〇一八年五月二十五日
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