城市是人類文明的結(jié)晶,1800年前,全球僅有2%的人口居住在城市,而今,世界上約有50%的人口在城市居住。聯(lián)合國(guó)人居署《伊斯坦布爾人居宣言》中強(qiáng)調(diào),“我們的城市必須成為人類能夠過上有尊嚴(yán)、健康、安全、幸福和充滿希望的美滿生活的地方?！碑?dāng)前,我國(guó)正處在城市化快速發(fā)展時(shí)期,它造就了世界城市發(fā)展史上規(guī)模最大的城市擴(kuò)張運(yùn)動(dòng),同時(shí)也給城市管理帶來了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。在一系列的挑戰(zhàn)中,老舊住宅區(qū)的綜合治理成為了城市治理問題中的疑難雜癥,剪不斷,理還亂,才翻新,又如舊。
點(diǎn)開百度,輸入關(guān)鍵詞:“老舊住宅”,就會(huì)發(fā)現(xiàn)“物業(yè)管理全覆蓋”這個(gè)詞高頻次地出現(xiàn)在各級(jí)政府有關(guān)推進(jìn)老舊住宅區(qū)治理的文件、辦法、通知、規(guī)劃、意見中。然而,各大中小城市老舊住宅區(qū)長(zhǎng)期處在物業(yè)管理不能全覆蓋的狀態(tài),而且城市愈發(fā)達(dá),老舊住宅區(qū)的管理問題愈突出,面臨的問題和困難更大。偉大的經(jīng)濟(jì)學(xué)家凱恩斯曾經(jīng)指出,困難與其說是提出各種新思想,不如說在於擺脫舊思想的束縛。《追憶逝水年華》的作者,法國(guó)作家馬塞爾普魯斯特曾寫道:“發(fā)現(xiàn)航程的真正之道並不在於尋找新的土地,而在於用新的眼光來看待事物”。筆者寫就此文的目的也是想為長(zhǎng)期困繞我們的老舊住宅區(qū)物業(yè)管理頂層設(shè)計(jì)提供一種新的思路。
一、探索老舊住宅區(qū)治理之路從沒止步
我們隨便去查閱任何一個(gè)城市老舊住宅區(qū)的治理曆史,會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)引人深思的現(xiàn)象,幾乎每一屆政府都會(huì)關(guān)注老舊住宅區(qū)的治理問題,而且開出的方子概莫能外都是“老舊住宅區(qū)物業(yè)管理全覆蓋”。
(一)把脈問癥未消停,綜合治理路漫漫
以武漢市為例,早在2003年就開始了以改善老舊住宅區(qū)硬件條件為主要內(nèi)容的“社區(qū)建設(shè)883行動(dòng)計(jì)劃”。隨後在2008年武漢市“十一五發(fā)展規(guī)劃”中率先提出物業(yè)管理全覆蓋的概念,並針對(duì)不同類型的社區(qū),引導(dǎo)探索出不同形態(tài)的老舊物業(yè)管理模式:一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理型模式。在新建住宅區(qū)型社區(qū)或混合型社區(qū)中的住宅區(qū)或部分單位型社區(qū),要依照有關(guān)規(guī)定成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理;二是社區(qū)民間組織服務(wù)型模式。在老城區(qū)型社區(qū),積極培育和發(fā)展社區(qū)自治組織,重點(diǎn)解決社區(qū)內(nèi)“四?！?保潔、保綠、保修、保秩序)基礎(chǔ)服務(wù);叁是產(chǎn)權(quán)單位管理型模式。以轄區(qū)產(chǎn)權(quán)單位作為長(zhǎng)效管理的主體,實(shí)行轄區(qū)單位、社區(qū)居委會(huì)、居民叁位一體,聯(lián)合推進(jìn)長(zhǎng)效管理;四是街道物業(yè)服務(wù)型模式。在部分無單位、無開發(fā)商、無物業(yè)服務(wù)企業(yè)且較規(guī)范的住宅區(qū)中,街道可組建具有物業(yè)管理形態(tài)的服務(wù)隊(duì)伍,承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)服務(wù),社區(qū)居委會(huì)配合“四保”基礎(chǔ)管理;五是志願(yuàn)者服務(wù)型模式。在城鄉(xiāng)結(jié)合型社區(qū),發(fā)動(dòng)和組織社區(qū)居民、志願(yuàn)者等各種力量,采取分片劃塊、包幹負(fù)責(zé),對(duì)環(huán)境衛(wèi)生、綠化維護(hù)等進(jìn)行綜合管理。
2008年武漢市提出的上述通過“專業(yè)化物業(yè)企業(yè)管理、社區(qū)民非組織物業(yè)管理、單位自管、街道兜底、志願(yuàn)者服務(wù)”等五種模式對(duì)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行全覆蓋,是具有頂層設(shè)計(jì)屬性的。在如何解決老舊住宅區(qū)物業(yè)管理的思路和方式上具有探索性和開創(chuàng)性,至今各大城市談及老舊住宅區(qū)物業(yè)管理全覆蓋所采取的模式無出其右。
這五種模式的頂層設(shè)計(jì)思路,隨後一直貫穿在武漢市的老舊住宅區(qū)物業(yè)管理推進(jìn)系列工作之中。如,2009年至2012年持續(xù)叁年如火如荼的老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋,其取得的成效充分證明了上述五種模式的頂層設(shè)計(jì)的思路和方向的正確性;2015年,武漢市委辦公廳、市政府辦公廳印發(fā)的《關(guān)於加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理的實(shí)施意見》(武辦發(fā)[2015]35號(hào))又進(jìn)一步明確了對(duì)老舊住宅區(qū)改造要“按照‘先整治改造、後規(guī)范管理’的原則,對(duì)老舊住宅區(qū)進(jìn)行調(diào)查摸底,編制整治計(jì)劃,確定改造范圍,明確改造標(biāo)準(zhǔn),實(shí)施有序改造和整治。整治工作完成後,對(duì)規(guī)模較大、硬件條件較好、具備物業(yè)服務(wù)條件的老舊住宅區(qū),及時(shí)組建業(yè)主委員會(huì),實(shí)行市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù);對(duì)規(guī)模較小、硬件條件較差的老舊住宅區(qū),由街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)組織開展居民自治管理,提供清掃保潔、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行等基本服務(wù)。”
(二)頂層設(shè)計(jì)很豐滿,執(zhí)行落地卻骨感
筆者從人、財(cái)、物叁個(gè)維度梳理了上述“五種模式”這一頂層設(shè)計(jì)的內(nèi)在邏輯。
人的維度:老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋首先要解決管理主體的問題,即人。設(shè)計(jì)思路的上策是老舊住宅小區(qū)有專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù),中策是社區(qū)民非企業(yè)提供物業(yè)服務(wù),下策是街道兜底,居民自治。
財(cái)?shù)木S度:老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋的資金問題。解決老舊小區(qū)物業(yè)管理資金上策是業(yè)主交物業(yè)服務(wù)費(fèi),中策是業(yè)主出一部分,政府補(bǔ)助一部分,下策是政府財(cái)政兜底。
物的維度:老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋的硬件條件問題。改善老舊住宅小區(qū)硬件條件的上策是拆,中策是改造,下策是維持原狀。
從叁個(gè)維度的上中下叁個(gè)層面的設(shè)計(jì)思路看,“五種模式”推進(jìn)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理全覆蓋的路徑和政策都可以堪稱完美,針對(duì)每一種情況都提出了解決辦法和路徑。然而,看似完美無缺的頂層設(shè)計(jì),從2008年至今,在實(shí)施近十年後,結(jié)果卻還是不盡人意,老舊住宅區(qū)物業(yè)管理全覆蓋還在路上。
2014年,武漢市房管局組織了一次全市老舊小區(qū)調(diào)查摸底數(shù)據(jù)表明,全市2643個(gè)老舊住宅區(qū)無一實(shí)施了專業(yè)化物業(yè)管理,僅有340個(gè)老舊住宅區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),占老舊住宅區(qū)總數(shù)的13.35%,屋頂牆面滲漏達(dá)45071棟,占老舊住宅區(qū)房屋總棟數(shù)的42.5%,線路老化存在安全隱患的老舊住宅小區(qū)有1731個(gè),占老舊住宅區(qū)小區(qū)總數(shù)的65.5%,存在著14700多處違章建築,全市僅有16%左右的老舊住宅區(qū)收取了物業(yè)服務(wù)費(fèi),大多數(shù)小區(qū)嚴(yán)重收支困難,其餘的小區(qū)主要靠政府買崗或由社區(qū)無償提供服務(wù),全市老舊住宅區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員9095人,每個(gè)小區(qū)平均3.4人,而老舊住宅區(qū)所住人口324.16萬人,經(jīng)初步摸底和測(cè)算,集中整治改造經(jīng)費(fèi)缺口約49.8億元。
從2003年到2008年,再到2014年,武漢市老舊住宅區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作雖有起色、有成果、有創(chuàng)新,但未出現(xiàn)根本性改變。
通過調(diào)查統(tǒng)計(jì),老舊住宅區(qū)管理難的困難主要體現(xiàn)在:武漢市老舊住宅區(qū)房屋及其公共配套設(shè)施嚴(yán)重老化;房屋及配套設(shè)施與相關(guān)場(chǎng)地維修、維護(hù)與管理資金來源除靠政府補(bǔ)貼外,別無他途;業(yè)主自治組織普遍缺失,民意表達(dá)渠道狹窄;專業(yè)化物業(yè)管理空白,老舊住宅區(qū)物業(yè)管理無市場(chǎng)機(jī)制;政府治理行為主要是靠突擊,運(yùn)動(dòng)式的硬件改造,突發(fā)事件的緊急救援等。
(叁)全面推進(jìn)“紅色物業(yè)”,再探治理新路子
2017年,武漢市第十叁次黨代會(huì)報(bào)告中提出,要大力實(shí)施“紅色引擎工程”,其中“八個(gè)紅色”主要任務(wù)之一就是打造“紅色物業(yè)”。通過發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用,實(shí)施“叁方聯(lián)動(dòng)”,成立公益性物業(yè)企業(yè),對(duì)市場(chǎng)失靈、自治失效的老舊住宅區(qū)提供基本物業(yè)服務(wù),推動(dòng)物業(yè)服務(wù)融入社區(qū)治理,既發(fā)揮物業(yè)服務(wù)功能,又發(fā)揮政治引領(lǐng)作用,推動(dòng)基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化。據(jù)統(tǒng)計(jì),“紅色物業(yè)”試點(diǎn)前,武漢市老舊小區(qū)總數(shù)為2946年,建築面積約5144萬平方米,總戶數(shù)約71萬戶。通過試點(diǎn),全市組建31家公益性物業(yè)企業(yè)托管184個(gè)老舊小區(qū),引導(dǎo)、推動(dòng)市場(chǎng)化物業(yè)企業(yè)托管或結(jié)對(duì)幫扶1107個(gè)老舊小區(qū),為其提供準(zhǔn)市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)或維修服務(wù)。通過一年的試點(diǎn),探索出專業(yè)化物業(yè)企業(yè)承接、自助型物業(yè)規(guī)范提升、公益性物業(yè)企業(yè)托管、專業(yè)化企業(yè)指導(dǎo)幫扶與社區(qū)共管等四種老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)管理模式。
在2017年推進(jìn)“紅色物業(yè)”的基礎(chǔ)上,2018年,武漢市第十四屆人民代表大會(huì)第二次會(huì)議《政府工作報(bào)告》再次提出:“為1900個(gè)老舊小區(qū)提供基本物業(yè)服務(wù),推進(jìn)“紅色物業(yè)”拓面提質(zhì),實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋”。
二、探索在不可能中發(fā)現(xiàn)可能的物業(yè)管理服務(wù)方式
當(dāng)代管理學(xué)之父德魯克曾說過:管理不在於知,而在於行。老舊住宅小區(qū)因自身的詬病,讓市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)不願(yuàn)涉足,讓本服務(wù)於老舊住宅區(qū)的物業(yè)企業(yè)難以為繼,讓脫離了政府財(cái)政補(bǔ)貼後的市場(chǎng)造血機(jī)制難以實(shí)現(xiàn)……這系列問題似乎給出一個(gè)結(jié)論:老舊住宅區(qū)物業(yè)管理全覆蓋是一項(xiàng)不可能完成的任務(wù)。而今,筆者想問的是:在這不可能中真的不存在解決的可能嗎?筆者認(rèn)為:如果認(rèn)真地分析這些不可能產(chǎn)生的原因就能夠發(fā)現(xiàn)可能的路徑,在不可能中發(fā)現(xiàn)可能。
(一)充分發(fā)揮老舊住宅區(qū)規(guī)模優(yōu)勢(shì),吸引市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極接管
市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的贏利目前仍處在規(guī)模效益階段。一個(gè)管理項(xiàng)目是否贏利,起決定作用的不是物業(yè)服務(wù)費(fèi)的高低而是它的管理規(guī)模。物業(yè)服務(wù)費(fèi)低,但管理規(guī)模大,同樣可以贏利。從全國(guó)范圍來看,老舊住宅區(qū)一般體量小,專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管一個(gè)老舊住宅區(qū)肯定是無贏利可言,這是老舊住宅區(qū)很少有專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐的經(jīng)濟(jì)因素。如果我們換一種思路,將一個(gè)街道的老舊住宅區(qū)或者一個(gè)區(qū)的老舊住宅區(qū)整體打包,就可以解決單個(gè)老舊住宅區(qū)規(guī)模過小的問題。一個(gè)街道或一個(gè)區(qū)的老舊住宅區(qū)整體發(fā)包,這個(gè)規(guī)模對(duì)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是具有很重的吸引力。
(二)充分發(fā)揮政府資源分配權(quán)作用,幫扶管理老舊住宅小區(qū)為主業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)
目前,在許多城市出現(xiàn)了以管理老舊住宅區(qū)為經(jīng)營(yíng)主業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這些企業(yè)往往因管理規(guī)模、管理經(jīng)驗(yàn)、管理人才、管理技術(shù)、管理資金、管理業(yè)績(jī)等因素的限制,很難在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活下來。如果將老舊住宅區(qū)的管理與黨政機(jī)關(guān)物業(yè)項(xiàng)目資源的分配結(jié)合起來,對(duì)於接管老舊住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),在項(xiàng)目管理資源分配中要發(fā)揮政府的調(diào)節(jié)杠桿作用。比如肥瘦搭配,將黨政機(jī)關(guān)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目作為政府可調(diào)配資源,凡接管老舊住宅區(qū)達(dá)多大面積的物業(yè)服務(wù)企業(yè),在黨政機(jī)關(guān)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)具有優(yōu)先權(quán),或者大幅度加分等獎(jiǎng)勵(lì)措施;另外,可將傳統(tǒng)管理模式中由市政、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門承擔(dān)的工作職能和費(fèi)用,在實(shí)施物業(yè)管理後,通過相應(yīng)委托和考核程序劃撥給管理老舊住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),實(shí)施考核後實(shí)行管理經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助政策,將政府的獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi)劃撥與管理業(yè)績(jī)相結(jié)合,按照“管理業(yè)績(jī)?cè)胶醚a(bǔ)助經(jīng)費(fèi)越多”的原則,以獎(jiǎng)代補(bǔ)。這樣就可以改變此類物業(yè)服務(wù)企業(yè)成長(zhǎng)動(dòng)力問題,使其做大做強(qiáng)成為可能。
只有政府充當(dāng)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)孵化器,通過兩到叁年的市場(chǎng)化運(yùn)作,企業(yè)成熟了就會(huì)不斷開拓利潤(rùn)邊疆,才會(huì)出現(xiàn)竟相接管老舊住宅區(qū)的新局面。
(叁)充分開發(fā)老舊小區(qū)多種經(jīng)營(yíng)資源,逐漸改變老舊住宅區(qū)主要靠政府財(cái)政補(bǔ)貼的老路
每每論及老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理難以開展的原因時(shí),都會(huì)將物業(yè)服務(wù)費(fèi)過低或業(yè)主根本不交費(fèi)作為一個(gè)重要原因。為了解決這一問題,各地采取的方式主要靠財(cái)政補(bǔ)貼。然而政府財(cái)政能力總是有限的,不可能長(zhǎng)期持續(xù)投入資金補(bǔ)貼。為了解決財(cái)政補(bǔ)貼難以為繼的問題,有些城市嘗試清理老舊住宅區(qū)范圍內(nèi)各類能夠產(chǎn)生收益的公共房屋、設(shè)施、場(chǎng)地等資源,統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,所得收益用於補(bǔ)貼管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)的不足。雖然這些做法緩解了老舊住宅區(qū)物業(yè)管理資金不足的困難,但終究是杯水車薪,因?yàn)橐粋€(gè)老舊住宅區(qū)可以產(chǎn)生效益的資源非常有限。如果換一種思路,將經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)放眼到老舊住宅區(qū)業(yè)主日常消費(fèi)上,開展社區(qū)多種經(jīng)營(yíng),就有可能解決管理資金不足的問題。老舊住宅區(qū)雖然物業(yè)服務(wù)費(fèi)低,居民交費(fèi)意識(shí)不強(qiáng),但老舊住宅區(qū)人口眾多,居民日常消費(fèi)巨大,通過開展社區(qū)多種經(jīng)營(yíng),可以大幅度增強(qiáng)企業(yè)的獲利能力。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)之所以有動(dòng)力接管老舊住宅小區(qū),實(shí)質(zhì)是在利潤(rùn)的追求過程中爭(zhēng)搶兩個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn):一搶政府補(bǔ)貼(或者說是政策紅利)、二搶小區(qū)公共資源經(jīng)營(yíng)權(quán)(市場(chǎng)紅利)。
(四)充分運(yùn)用智能化技術(shù)手段,實(shí)現(xiàn)片區(qū)化人力資源共享,做到減員增效
對(duì)於成片且集中具有一定規(guī)模的老舊住宅區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)改造,統(tǒng)一安裝安全防控系統(tǒng)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)維系統(tǒng),保潔綠化整體打包等方式進(jìn)行集中管控,合理地對(duì)片區(qū)內(nèi)的環(huán)境、工程、安全等管理人員進(jìn)行整合調(diào)配,崗位設(shè)置精簡(jiǎn),技防人防共管,既可保障基礎(chǔ)服務(wù)水平,同時(shí)起到了減員增效的目的。建議政府財(cái)政補(bǔ)貼可以投入到此項(xiàng)技術(shù)改造之中,創(chuàng)建一個(gè)老舊住宅區(qū)信息化平臺(tái),創(chuàng)造一個(gè)良好的可實(shí)行區(qū)域化管理的智能化系統(tǒng)。
叁、探索老舊住宅區(qū)管理頂層設(shè)計(jì)需解決的幾個(gè)問題和方向
思路決定出路,當(dāng)我們改變思路,從不可能中發(fā)現(xiàn)可能,就會(huì)對(duì)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理頂層設(shè)計(jì)有了一個(gè)全新的認(rèn)識(shí),筆者認(rèn)為推行老舊住宅區(qū)物業(yè)管理全覆蓋要解決以下幾個(gè)主要問題:
(一)破解老舊管理難題,政府應(yīng)去行政化,正確定位職能
長(zhǎng)期以來,老舊住宅區(qū)物業(yè)管理不能破題,主要原因之一在於政府在這一工作中沒有正確定位,或者說沒有利用好市場(chǎng)這只手。曆次老舊住宅區(qū)整治,最終搞成了區(qū)、街道、社區(qū)的一項(xiàng)行政事務(wù)性工作,老舊住宅區(qū)物業(yè)管理帶上了濃重的行政色彩。要從固有的治理習(xí)慣中擺脫出來,必須注入市場(chǎng)思維,引入企業(yè)經(jīng)營(yíng)。
“不管什麼事情,只要非政府組織能夠做得更好,或者同樣能做的,就根本不應(yīng)該由政府去完成。問題不在於這項(xiàng)行動(dòng)是否作為一種以獲利為目的或至少是作為衡量標(biāo)準(zhǔn)的‘交易’去完成,而在於它不是由政府來進(jìn)行的。私有化是一條途徑,另外一條途徑是使政府由執(zhí)行者轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁┱?讓外部的承包人按照政府設(shè)立的標(biāo)準(zhǔn)來完成此項(xiàng)行動(dòng)。” 在老舊住宅區(qū)整治與管理中,政府的職能是依法界定和規(guī)范經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)管、社會(huì)管理和公共服務(wù),房地產(chǎn)行政管理部門主要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)和法律手段實(shí)施行業(yè)管理,依法履行市場(chǎng)管理職能,保證市場(chǎng)監(jiān)管的公正性和有效性,打破部門保護(hù)、街道社區(qū)封鎖和行業(yè)壟斷,建立統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的老舊住宅區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)體系。
政府要抽身回歸到市場(chǎng)監(jiān)管的本位,只有通過委托的方式,將公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地管理與維持的權(quán)利委托給小區(qū)業(yè)主組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他組織,政府購買服務(wù),實(shí)現(xiàn)對(duì)老舊住宅區(qū)公共區(qū)域的專業(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化管理。
(二)培育老舊住宅物業(yè)服務(wù)市場(chǎng),生產(chǎn)者和消費(fèi)者不能缺位
前文所言沒有老舊住宅區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng),就不可能有真正意思上的物業(yè)管理全覆蓋。2014年調(diào)查數(shù)據(jù)中有一組數(shù)據(jù)非常值得研究:在全市2643個(gè)老舊住宅區(qū)中,成立業(yè)主委員會(huì)的只有340個(gè),未成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)占比87.14%,專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)為零。在新建商品房住宅小區(qū),業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議,依據(jù)民意選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂服務(wù)合同,業(yè)主委員會(huì)此時(shí)是以物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的消費(fèi)者出現(xiàn)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)則是以物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的生產(chǎn)者或者供應(yīng)商出現(xiàn)的,生產(chǎn)與消費(fèi)兩個(gè)市場(chǎng)主體非常清晰。而反觀老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理,生產(chǎn)者沒了蹤影,消費(fèi)者——業(yè)主委員會(huì)則是寥落星辰,生產(chǎn)和消費(fèi)兩個(gè)市場(chǎng)主體缺位,而只有一個(gè)身影——政府,在老舊住宅區(qū)物業(yè)管理舞臺(tái)上自彈自唱。這一組數(shù)據(jù)清楚地表明了目前武漢市老舊住宅區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)處於欠發(fā)達(dá)階段。
老舊住宅小區(qū)業(yè)主自治組織不健全,消費(fèi)什麼樣的服務(wù)產(chǎn)品沒有民意管道,政府這多年來就是想當(dāng)然的提供服務(wù),到底老舊住宅小區(qū)需要什麼樣的物業(yè)管理則不清楚,這是老舊住宅小區(qū)推行物業(yè)管理最大障礙之一。法國(guó)城市社會(huì)學(xué)家伊夫·格拉夫梅耶爾在論及法國(guó)1977年開始的改善居住條件行動(dòng)計(jì)劃(OPAH)時(shí)說:“改善居住條件行動(dòng)計(jì)劃在很大程度上最終取決於涉及居民所決定的參與方式。國(guó)家、地方當(dāng)局和改善居住條件計(jì)劃的業(yè)主,必須將居民、房地產(chǎn)主、出租人、商人、社區(qū)協(xié)會(huì)互動(dòng)關(guān)系的發(fā)展進(jìn)程導(dǎo)向他們所希望的方向,而不是越俎代庖?！?發(fā)達(dá)國(guó)家的曆史經(jīng)驗(yàn)是值得我們重視和學(xué)習(xí)的。
(叁)建立利益協(xié)調(diào)機(jī)制,共創(chuàng)老舊整治社會(huì)效益
老舊住宅區(qū)整治與管理,不是單純物的整治和人的服務(wù),深層次上它最終要涉及到各方利益的調(diào)整,其中特別是政府各部門,街道社區(qū)既得利益的重新分配。
常期以來老舊住宅區(qū)整治與管理政出多門,其原因十分複雜,但有一個(gè)問題不容忽視,政出多門的背後是各條各塊的利益壁壘。各條各塊以老舊住宅區(qū)整治為由,爭(zhēng)取專項(xiàng)資金,通過資金的分配來實(shí)現(xiàn)各部門的工作目標(biāo)。近幾年,市、區(qū)兩級(jí)政府加大對(duì)老舊住宅區(qū)建設(shè)管理的力度,但缺乏全市層面的統(tǒng)籌。資金分散在各區(qū)、各職能部門,以各種專項(xiàng)工作的名義安排投入,資金的投向和分配上未充分考慮社區(qū)的實(shí)際情況,居民的實(shí)際需求,由於各區(qū)、各部門資金安排重點(diǎn)和要求不一致,導(dǎo)致資金的使用效率低下。
政治權(quán)力不過是用來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的手段,權(quán)力依賴從本質(zhì)上來講就是一種利益的依賴。要打破這種各自為政,資金投入分散,不注重社區(qū)實(shí)際情況的老舊住宅區(qū)整治局面,必須建立一種利益平衡機(jī)制。因?yàn)槔吓f住宅區(qū)整治,特別是老舊住宅區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作,勢(shì)必牽涉到原有利益格局的調(diào)整,尤其是騰退已被占用的原公建配套設(shè)施,回購街道辦事處、居委會(huì)等投資自建的配套設(shè)施,這將影響到一些單位和個(gè)人的利益,同時(shí)根據(jù)規(guī)劃和小區(qū)服務(wù)與管理的需要,補(bǔ)建必要的配套設(shè)施,也存在利益機(jī)制的調(diào)整問題。為切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益,促進(jìn)老舊住宅區(qū)社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化管理機(jī)制的建立,只有強(qiáng)化政策約束,才能確保老舊住宅區(qū)整治工作尤其是配套設(shè)施的騰退、回購與補(bǔ)建工作的順利進(jìn)行,才能鞏固整治成果,擴(kuò)大市政府老舊小區(qū)整治工作的社會(huì)效益。
總之,老舊住宅區(qū)物業(yè)管理全覆蓋既要能解決頂層設(shè)計(jì)壁壘,又要有鼓勵(lì)和引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作的機(jī)制,同時(shí)也要有創(chuàng)新物業(yè)管理模式的實(shí)踐,更要有政府這支杠桿的支撐,居民積極消費(fèi)的參與,才能形成政府監(jiān)管得力、市場(chǎng)運(yùn)作有序、整治體現(xiàn)民意,物業(yè)狀態(tài)常新,居民安居樂業(yè)的老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理新局面。
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