上海浦東房地產(chǎn)集團(tuán)物業(yè)管理有限公司訴蔡璐鳴業(yè)主知情權(quán)糾紛一案民事判決書
(2018)滬01民終2354號 業(yè)主知情權(quán)糾紛 民事 上海市第一中級人民法院
上訴人(原審被告):上海浦東房地產(chǎn)集團(tuán)物業(yè)管理有限公司
被上訴人(原審原告):蔡璐鳴,李劍, 餘慶民(XX小區(qū)業(yè)主)
案例簡述
上海市某小區(qū),上海浦東房地產(chǎn)集團(tuán)物業(yè)管理有限公司為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù),與小區(qū)業(yè)主大會(huì)(甲方)與物業(yè)公司(乙方)簽訂酬金制方式的《國際華城住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》(酬金制:是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中,按約定比列或者約定數(shù)額,提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其餘全部用於物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)餘或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。)浦東房地產(chǎn)集團(tuán)物業(yè)公司嚴(yán)格遵守《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》十二條的規(guī)定,每年向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況,並將財(cái)務(wù)審計(jì)情況予以公示。但小區(qū)業(yè)主蔡璐鳴、李劍、餘慶民3人卻提出訴求查閱、複制物業(yè)公司相關(guān)資料(資料如下列明),表示業(yè)主對此資料享有知情權(quán)。物業(yè)公司以“已將財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告進(jìn)行過公示”為理由,拒絕查閱。蔡璐鳴、李劍、餘慶民3人向法院提起訴訟,要求行使業(yè)主知情權(quán)。
業(yè)主訴求查閱、複制資料內(nèi)容:
(一) 物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同、協(xié)議、投標(biāo)文件;
(二)物業(yè)公司制作的物業(yè)管理年度計(jì)劃、年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算,以及業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)審批單;
(叁)小區(qū)物業(yè)服務(wù)資金的收支賬目明細(xì)以及相關(guān)財(cái)務(wù)憑證。
(四)小區(qū)公共收益資金的收支賬目明細(xì)以及相關(guān)財(cái)務(wù)憑證。
(五)小區(qū)專項(xiàng)維修資金的支出賬目明細(xì)及相關(guān)財(cái)務(wù)憑證(包括審批單、合同、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、發(fā)票等)。
案件爭論焦點(diǎn)
1、物業(yè)公司是否為業(yè)主行使知情權(quán)的義務(wù)主體?
2、小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)方式實(shí)行酬金制下,物業(yè)公司每年將“物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況”進(jìn)行公示情況下,業(yè)主對於小區(qū)公共資金、專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)資金的收支明細(xì)和相關(guān)財(cái)務(wù)憑證等是否可進(jìn)行查閱、複制?
3、業(yè)主的知情權(quán)包含哪些內(nèi)容,如何合法行使知情權(quán)?
案件中物業(yè)公司的辯訴理由
1、物業(yè)公司不是業(yè)主行使知情權(quán)的義務(wù)主體,
2、要求公開的部分材料不屬於業(yè)主知情權(quán)的范圍,行使業(yè)主知情權(quán)的方式不應(yīng)當(dāng)包括複制。
3、已向小區(qū)業(yè)主進(jìn)行如下內(nèi)容公示:相關(guān)年度物業(yè)服務(wù)合同向小區(qū)業(yè)主公示;小區(qū)收支審計(jì)情況,專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告;物業(yè)費(fèi)收支情況,並提供有關(guān)證據(jù)和照片證明。
法院判決依據(jù)和理由
1、物業(yè)公司是否為蔡璐鳴、李劍、餘慶民行使知情權(quán)的義務(wù)主體。
物業(yè)公司為小區(qū)物業(yè)服務(wù)單位,其與業(yè)委會(huì)簽訂了酬金制模式的物業(yè)服務(wù)合同。該合同約定,物業(yè)公司提供物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管理以及物業(yè)檔案資料的保管。物業(yè)公司為物業(yè)服務(wù)的提供方,蔡璐鳴、李劍、餘慶民所訴請要求知情的資料均在物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)中產(chǎn)生,物業(yè)公司制作並保管了相應(yīng)的資料,且在庭審過程中亦明確其持有,因此物業(yè)公司為蔡璐鳴、李劍、餘慶民行使本案所涉知情權(quán)的義務(wù)主體。
2、業(yè)主行使知情權(quán)的范圍。
業(yè)主知情權(quán)是指業(yè)主了解建築區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共有權(quán)以及共同管理權(quán)相關(guān)事項(xiàng)的權(quán)利。根據(jù)最高人民法院《關(guān)於審理建築物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若幹問題的解釋》的規(guī)定,業(yè)主請求公布、查閱建築物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況;管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄;物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況;建築區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況,以及其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的,人民法院應(yīng)予支持。上述司法解釋對於業(yè)主知情權(quán)的范圍作出了明確規(guī)定,蔡璐鳴、李劍、餘慶民為XX小區(qū)業(yè)主,其以合理的方式所行使的知情權(quán),應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。
小區(qū)的公共收益資金、專項(xiàng)維修資金以及酬金制模式下的物業(yè)服務(wù)資金均屬全體業(yè)主共有,蔡璐鳴、李劍、餘慶民作為業(yè)主之一,對於上述資金相關(guān)的收支明細(xì)情況享有知情權(quán)。國家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部頒布施行的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》十二條規(guī)定“實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬於代管性質(zhì),為所交納的業(yè)主所有,物業(yè)管理企業(yè)不得將其用於物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算並每年不少於一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答複。”《上海市商品住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第十八條中規(guī)定“……業(yè)主對公布的專項(xiàng)維修資金賬目有異議的,可以要求業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供有關(guān)的費(fèi)用清單、發(fā)票原件和按戶分?jǐn)傎M(fèi)用清單進(jìn)行核對?！毙^(qū)業(yè)主對上述叁項(xiàng)資金享有監(jiān)督權(quán)、知情權(quán),而全面知情權(quán)是有效行使監(jiān)督權(quán)的保障。如業(yè)主的知情權(quán)僅限於由物業(yè)公司提供的審計(jì)報(bào)告中列明的各項(xiàng)資金明細(xì)清單而已,將使業(yè)主的監(jiān)督權(quán)流於形式,無法切實(shí)保障全體業(yè)主的權(quán)利。因此,該類資料應(yīng)納入知情權(quán)的行使范圍。
3、蔡璐鳴、李劍、餘慶民行使知情權(quán)的方式。
物業(yè)公司曾在小區(qū)內(nèi)對審計(jì)情況進(jìn)行公示,確實(shí)在一定程度和范圍內(nèi)保障了業(yè)主行使知情權(quán),但尚不能充分滿足業(yè)主行使知情權(quán)的要求。業(yè)主享有知情權(quán)的所有材料,業(yè)主可通過請求公布、查閱的方式行使,對於已公布的文件和資料仍應(yīng)允許業(yè)主查閱,物業(yè)公司以其已將審計(jì)進(jìn)行過公示為由主張拒絕查閱的抗辯,缺乏依據(jù),一審法院不予采信。業(yè)主行使知情權(quán)方式不僅包括要求公布、查閱,還應(yīng)當(dāng)包括複制相應(yīng)的資料。因小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)紛繁蕪雜、資料數(shù)量龐大,如僅允許業(yè)主查閱,對於不具備專業(yè)知識(shí)的業(yè)主來說,無法順利全面的行使知情權(quán),更不可能以此進(jìn)一步行使監(jiān)督權(quán)。應(yīng)當(dāng)指出的是,業(yè)主行使知情權(quán)當(dāng)以不影響他人權(quán)益及盡量減少對義務(wù)主體的負(fù)擔(dān)為原則,不應(yīng)多次重複查閱、複制,亦應(yīng)承擔(dān)複制資料的費(fèi)用。
綜上,蔡璐鳴、李劍、餘慶民的訴訟請求,一審法院依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十九條、第八十條、第八十二條、《最高人民法院關(guān)於審理建築物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若幹問題的解釋》第十叁條之規(guī)定,於2017年12月28日作出判決:上海浦東房地產(chǎn)集團(tuán)物業(yè)管理有限公司應(yīng)於判決生效之日起十五日內(nèi)將上海市浦東新區(qū)XX小區(qū)自2012年1月1日起至判決生效之日止的下列資料原件提供蔡璐鳴、李劍、餘慶民查閱、複制:
(一)上海浦東房地產(chǎn)集團(tuán)物業(yè)管理有限公司與上海市浦東新區(qū)XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同(2014年度除外)及投標(biāo)文件;
(二)上海浦東房地產(chǎn)集團(tuán)物業(yè)管理有限公司作出的物業(yè)管理年度計(jì)劃、年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算,以及上海市浦東新區(qū)XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)審批單;
(叁)上海市浦東新區(qū)XX小區(qū)物業(yè)服務(wù)資金的收支賬目明細(xì)以及相關(guān)財(cái)務(wù)憑證。財(cái)務(wù)憑證包括:1、與外單位簽訂的委托外包合同、支出憑證、發(fā)票,上海市浦東新區(qū)XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)對委托外包費(fèi)用的審批單、對外委托外包合同執(zhí)行考核費(fèi)用的審批單;2、聘用員工和勞務(wù)派遣用工的人員名冊、勞動(dòng)合同、勞務(wù)派遣合同、工資性支出明細(xì)臺(tái)賬、銀行流水、個(gè)稅和社保繳納證明;3、上海市浦東新區(qū)XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)對上海浦東房地產(chǎn)集團(tuán)物業(yè)管理有限公司提取酬金的考核文件;4、使用物業(yè)服務(wù)資金進(jìn)行采購的審批單、發(fā)票、支出憑證;5、繳納稅款和規(guī)費(fèi)的憑證;6、上海市浦東新區(qū)XX小區(qū)會(huì)所交納物業(yè)管理費(fèi)用的憑證;7、收取地下停車位管理費(fèi)用的發(fā)票存根;
(四)上海市浦東新區(qū)XX小區(qū)公共收益資金的收支賬目明細(xì)以及相關(guān)財(cái)務(wù)憑證。財(cái)務(wù)憑證包括:1、地面停車費(fèi)的收入賬目明細(xì)及發(fā)票存根;2、網(wǎng)球場、籃球場等公共設(shè)施、設(shè)備的收費(fèi)憑證;3、廣告費(fèi)合同及發(fā)票存根;4、使用公共收益資金支付維修更新工程項(xiàng)目的審批單、合同、銀行流水、發(fā)票;5、繳納稅款及規(guī)費(fèi)的憑證;
(五)上海市浦東新區(qū)XX小區(qū)專項(xiàng)維修資金的支出賬目明細(xì)及相關(guān)財(cái)務(wù)憑證,包括審批單、合同、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、發(fā)票。
裁判結(jié)果:駁回上訴,維持原判。
相關(guān)法規(guī)鏈接:
《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》
第十二條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包幹制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
包幹制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈餘或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其餘全部用於物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)餘或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
第十四條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包幹制的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:
1、管理、服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
2、物業(yè)公共部位、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用;
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
6、辦公費(fèi)用;
7、物業(yè)管理企業(yè)用於該項(xiàng)目的固定資產(chǎn)折舊;
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用;
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支,不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十五條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬於代管性質(zhì),為所交納的業(yè)主所有,物業(yè)管理企業(yè)不得將其用於物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)管理服務(wù)資金年度預(yù)決算,並每年不少於一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金收支情況提出質(zhì)詢時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答複。
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