作為小區(qū)業(yè)主的你,可能經(jīng)常會發(fā)現(xiàn):小區(qū)內(nèi)的空地上,有時有家裝、推銷類等攤位做生意;小區(qū)建築的外牆和電梯裏掛上了許多各式各樣的廣告;小區(qū)消防通道上,有車輛臨時停車。
這些發(fā)生在小區(qū)內(nèi)的行為必然會產(chǎn)生經(jīng)濟收益,然而,這筆錢歸誰?去哪裏了呢?也許你注意到了,也許你壓根沒留意。
一、哪些屬於小區(qū)公共收益?
1、小區(qū)公共區(qū)域的廣告收益(例如電梯廣告、戶外廣告)
對於這一部分收入,大家都有共同的認識,這是屬於公共收益。電梯是小區(qū)的公共設施,屬於公共區(qū)域。在小區(qū)內(nèi)的其他公共區(qū)域設廣告,這些收益理當納入公共收益。
2、小區(qū)公共區(qū)域的停車位收益
在小區(qū)內(nèi)設立露天停車位,占用的是小區(qū)的公共區(qū)域,那停車費的收益必然算入公共收益。如果小區(qū)車庫,開發(fā)商能拿出產(chǎn)權,所有權屬於開發(fā)商,那業(yè)主無權享有收益;如果車庫的車位,開發(fā)商拿不出產(chǎn)權,那也應該算入公共收益。
3、小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)租賃的攤位收益
如果在小區(qū)的公共區(qū)域,有門面或者攤位出租,收取租金,收益屬於公共收益。如果有公司來小區(qū)擺上一天或者一段時間的攤位,所繳納的攤位費也屬於公共收益,而一些小區(qū)時而會有水果攤、賣衣服的、賣書的攤位,道理一樣。
4、利用小區(qū)公共配套如:活動場地、會所、遊泳池經(jīng)營收入
如果小區(qū)有遊泳池、網(wǎng)球場、羽毛球場等活動場地,是屬於小區(qū)的公共配套,在小區(qū)業(yè)主使用時,會繳納一定的費用,那麼這筆錢也應該是屬於公共收益。
5、部分通信運營管理費
在一些寬帶、通信公司進駐小區(qū)時,如果繳納了費用,這筆費用也屬於公共益。
6、因損壞小區(qū)的公共設施進行的賠償
例如在小區(qū)鋪設管道,損害了小區(qū)的綠化帶,給予的賠償,也屬於公共收益。不管是個人還是單位,只要是損壞小區(qū)的公共設施,如果進行了賠償,都應該算作公共收益。
7、自制售水機運營費用
現(xiàn)在小區(qū)有一些自制售水機,如果在這些售水機進駐時,也繳納了管理費,那麼費用應該屬於公共收益。
8、物業(yè)管理用房的收益
如果小區(qū)配給物業(yè)管理用房,有兩叁間,甚至更多,物管公司有一間或者幾間沒有用,把剩下的租出去,那麼租金就應該算作公共收益。
二、關於小區(qū)公共收益的相關法律法規(guī)解釋
1、小區(qū)公共區(qū)域的廣告收益
根據(jù)《物權法》第七十條明確規(guī)定小區(qū)業(yè)主對所購房屋單元享有專有所有權,對建築物的外牆、電梯和樓道等共有部分享有共有和共同管理的權利。電梯間、小區(qū)樓房外牆等部位,都屬於建築物共有部分,廣告費的收入應該歸業(yè)主共同所有。”
對於此問題,業(yè)主在住房買賣房合同中可能會遇到,開發(fā)商或物業(yè)公司會在合同要求對於共有部位,合同規(guī)定“按照雙方合同或協(xié)議的約定確定權益歸屬,沒有約定的歸屬賣方所有。”電梯等公共設施的所有權歸開發(fā)商或物業(yè)公司的相關條款。這是不符合《物權法》相關規(guī)定的,屬於無效合同。如果購房者在買房時,購房款中不含有公攤面積的房款,那麼開發(fā)商或物業(yè)公司對電梯等公共設施就有所有權;但在實際中,這種情況不可能出現(xiàn),因為購房者的購房款中,一般均含有公攤面積的費用,因此,小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域產(chǎn)權屬於全體業(yè)主所有,其使用權和收益都應該歸於小區(qū)全體業(yè)主。開發(fā)商或物業(yè)公司沒有該區(qū)域的所有權,若強行開發(fā),其收益也屬於全體業(yè)主。
2、利用小區(qū)公共配套如活動場地、會所、遊泳池經(jīng)營收入
《物權法》第七十叁條規(guī)定,“建築區(qū)劃內(nèi)的道路和綠地屬業(yè)主共有,但屬於城鎮(zhèn)公共道路的除外.建築區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房,屬於業(yè)主共有”;第七十四條第叁款規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業(yè)主共有”。
業(yè)主對共用部位、共用設施設備和相關場地的使用情況享有知情權和監(jiān)督權,物管公司無權擅自處分建造物共有部分的使用權,物業(yè)利用共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的,收益屬於業(yè)主共有。
叁、小區(qū)業(yè)主的公共收益受到侵害該如何維權?
《最高人民法院關於審理建築物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第十叁條規(guī)定,業(yè)主請求公布、查閱下列應當向業(yè)主公開的情況和資料的,人民法院應予支持:(一)建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況;(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄;(叁)物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況;(四)建築區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況;(五)其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。
第十四條規(guī)定,建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動,權利人請求排除妨害、恢複原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的,人民法院應予支持。屬於前款所稱擅自進行經(jīng)營性活動的情形,權利人請求行為人將扣除合理成本之後的收益用於補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的,人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。
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