河南省物業(yè)管理?xiàng)l例

　　（2017年9月29日河南省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第叁十一次會(huì)議通過）

　　第一章 總 則                         

　　第二章 物業(yè)管理區(qū)域及設(shè)施

  第叁章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第四章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第五章 物業(yè)管理與服務(wù)

　　第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第七章 監(jiān)督管理

　　第八章 法律責(zé)任

　　第九章 附 則

第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用於本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　本條例所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的建築物及其附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建築物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生、安全防范和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第叁條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本、誠實(shí)信用，堅(jiān)持依法依規(guī)、公開公正，堅(jiān)持業(yè)主自我管理、企業(yè)市場競爭與政府監(jiān)督管理相結(jié)合。

　　第四條 倡導(dǎo)綠色物業(yè)管理，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法推動(dòng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)節(jié)能節(jié)水、垃圾分類、環(huán)境綠化、汙染防治。

　　促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理的深度融合，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等應(yīng)當(dāng)逐步運(yùn)用新媒體，引導(dǎo)業(yè)主參與公共事務(wù)、開展協(xié)商活動(dòng)、組織鄰裏互助，實(shí)行網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理的新模式。

　　鼓勵(lì)和支持機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)等單位小區(qū)的物業(yè)管理向市場化、專業(yè)化、法治化方向發(fā)展。

　　第五條 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入本地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)和社會(huì)治理體系，制定扶持政策和激勵(lì)措施,建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展和文明小區(qū)建設(shè)。

　　第六條 縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)或者房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬ξ飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理；

　?。ǘξ飿I(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員、業(yè)主委員會(huì)成員進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)、培訓(xùn)和監(jiān)督管理；

　　（叁）對物業(yè)招投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理；

　?。ㄋ模ξ飿I(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；

　　（五）處理物業(yè)管理中的投訴；

　　(六)對專項(xiàng)維修資金繳存、使用情況進(jìn)行監(jiān)督管理；

　　（七)建立健全物業(yè)管理電子信息平臺(tái)；

　　（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　縣級(jí)以上人民政府其他有關(guān)行政部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)的監(jiān)督管理工作。

　　第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì)），選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理中的糾紛，協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

　　社區(qū)居（村）民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

　　第八條 物業(yè)管理行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)在主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督下，履行聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)和服務(wù)職責(zé)，加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，提高物業(yè)服務(wù)水平。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域及設(shè)施

　　第九條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利於實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、土地使用權(quán)屬范圍、建築物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、自然界限、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

　　物業(yè)管理用房、供水、供電、消防等配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用不能分割的，應(yīng)當(dāng)劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案，並在商品房買賣合同中明示。

　　已投入使用但尚未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見後予以劃定。

　　物業(yè)管理區(qū)域劃定後確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)征得專有部分占建築物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第十一條 物業(yè)管理用房由建設(shè)單位無償配置，其費(fèi)用列入開發(fā)建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得買賣、抵押，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改變用途。業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)管理用房中安排，其面積不低於二十平方米。

　　新建的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理區(qū)域總建築面積一定比例配置物業(yè)管理用房，並符合下列要求：

　?。ㄒ唬﹥扇f平方米以下的，物業(yè)管理用房面積不低於八十平方米；超過兩萬平方米至二十萬平方米部分，按照千分之四的比例配置；超過二十萬平方米至叁十萬平方米部分，按照千分之叁的比例配置；超過叁十萬平方米以上部分，按照千分之二的比例配置；

　?。ǘ?yīng)當(dāng)相對集中，具備通水、通電、通信、采光、通風(fēng)等基本使用功能和辦公條件，配置獨(dú)立合格的水、電等計(jì)量裝置。

　　第十二條 城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的位置和建築面積在許可證的附件或者附圖上載明並公示。

　　建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房的坐落和建築面積，不得將物業(yè)管理用房納入可銷售范圍。

　　第十叁條 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及其安裝，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。

　　建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)參加。

　　建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，未通知專業(yè)經(jīng)營單位參加竣工驗(yàn)收的，專業(yè)經(jīng)營單位有權(quán)拒絕接收專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備。

　　建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格後，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備無償移交給專業(yè)經(jīng)營單位，同時(shí)移交配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程圖等資料，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。

　　專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)分戶終端計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)、更新，相關(guān)費(fèi)用依法計(jì)入成本。

　　第十四條 在老舊小區(qū)改造過程中，縣級(jí)以上人民政府及其規(guī)劃、財(cái)政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)施改造事項(xiàng)給予支持。

　　供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備未實(shí)現(xiàn)分戶計(jì)量、分戶控制的老舊住宅小區(qū)，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)配合縣級(jí)以上人民政府采取措施逐步改造，實(shí)現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的專有部分分戶計(jì)量、分戶控制。

　　老舊住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備需要改造的，按專業(yè)經(jīng)營單位要求改造後，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。其移交、運(yùn)行等事項(xiàng)依照本條例第十叁條規(guī)定執(zhí)行。

　第叁章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

　　第十五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記，但符合下列情況之一的，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)：

　?。ㄒ唬┮蛉嗣穹ㄔ?、仲裁委員會(huì)的生效法律文書或者人民政府征收決定等取得房屋所有權(quán)的人；

　　（二）因繼承或者受遺贈(zèng)取得房屋所有權(quán)的人；

　?。ㄈ┮蚝戏ńㄔ斓仁聦?shí)行為取得房屋所有權(quán)的人；

　　（四）基於與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為已經(jīng)合法占有建築物專有部分的人；

　?。ㄎ澹┓煞ㄒ?guī)規(guī)定的其他情形。

　　已經(jīng)達(dá)到交付使用條件，尚未出售或者尚未向物業(yè)買受人交付的專有部分，建設(shè)單位為業(yè)主。

　　業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)，委托應(yīng)當(dāng)以書面形式提交。

　　第十六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　?。ㄒ唬┨嶙h召開並參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，提出制定和修改業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

　?。ǘ┻x舉業(yè)主委員會(huì)成員，並享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

　?。ㄈ┍O(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　?。ㄋ模ξ飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用、收益情況享有知情權(quán)、參與決定權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　（五）向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議；

　?。┮笃渌麡I(yè)主、物業(yè)使用人停止損害共同利益的行為；

　　（七）參與共同決定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；

　?。ò耍┓?、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第十七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù):

　　（一）遵守業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

　　（叁）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

　?。ㄋ模┌凑沼嘘P(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

　?。ㄎ澹┳袷貒液褪∮嘘P(guān)房屋裝飾裝修的規(guī)定；

　　（六）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　　（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行業(yè)主義務(wù)。

　　第十八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主戶數(shù)超過叁百戶的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，由業(yè)主代表大會(huì)履行與業(yè)主大會(huì)相同的職責(zé)。

　　符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

　　（一）房屋出售並交付使用的建築面積達(dá)到百分之五十以上的；

　?。ǘI(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之叁十以上的；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前九十天的。

　　第十九條 物業(yè)管理區(qū)域達(dá)到成立業(yè)主大會(huì)條件兩個(gè)月內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送下列文件資料：

　　（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

　?。ǘI(yè)主名冊；

　?。ㄈ┓课菁敖êB物面積清冊；

　?。ㄋ模┙êB規(guī)劃總平面圖；

　?。ㄎ澹┙桓妒褂霉灿迷O(shè)施設(shè)備的證明；

　?。┪飿I(yè)管理用房配置證明；

　?。ㄆ撸┢渌嘘P(guān)的文件資料。

　　第二十條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主聯(lián)名可以申請成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到申請後叁十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組，並自籌備組成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　首次業(yè)主大會(huì)籌備組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和業(yè)主、社區(qū)居 (村)民委員會(huì)、建設(shè)單位的代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)比例不低於二分之一;業(yè)主代表的產(chǎn)生方式由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見後確定。籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔(dān)任。

　　單位小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備工作，由其所在單位發(fā)起，物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合。

　　新建小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)；單位小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)，由所在單位承擔(dān)；老舊小區(qū)、公租房小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)，由縣級(jí)人民政府承擔(dān)。

　　第二十一條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬┐_認(rèn)並公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

　?。ǘ┐_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

　?。ㄈM定業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　?。ㄋ模M定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

　　（五）擬定業(yè)主委員會(huì)組成人員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)組成人員候選人名單，擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

　　（六）完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少於七日。

　　第二十二條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　?。ǘ┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

　?。ㄈ┻x舉、罷免或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

　?。ㄋ模┐_定物業(yè)管理方式，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　?。ㄎ澹┐_定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

　?。┞犎『蛯彶闃I(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告、收支預(yù)算決算報(bào)告；

　　（七）決定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和經(jīng)營的方式、收益分配；

　?。ò耍Q定改建、重建建築物及其附屬設(shè)施；

　?。ň牛Q定籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

　　（十）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用，決定業(yè)主委員會(huì)成員補(bǔ)貼的來源、支付標(biāo)準(zhǔn)；

　?。ㄊ唬└淖兓蛘叱蜂N業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

　　（十二）決定有關(guān)業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　決定前款第八、九項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建築物總面積叁分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)叁分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建築物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第二十叁條 業(yè)主公約或者管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀，不得違反法律、法規(guī)，不得違背公序良俗，不得損害社會(huì)公共利益；應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約或者規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　第二十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)派員列席業(yè)主大會(huì)。

　　第二十五條 業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令其限期召開。業(yè)主委員會(huì)逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集。

　　第二十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建築物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，方為有效。

　　在滿足實(shí)名投票的條件下，提倡采用信息化技術(shù)手段改進(jìn)業(yè)主大會(huì)表決方式?？h級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)逐步建立業(yè)主決策信息平臺(tái)，供業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)免費(fèi)使用。

　　第二十七條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議依法選舉產(chǎn)生，對其負(fù)責(zé)，受其監(jiān)督，其成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

　　（一）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，積極履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；

　?。ǘ┚哂型耆袷滦袨槟芰?；

　?。ㄈ嵝墓媸聵I(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公道正派，誠實(shí)守信，廉潔自律；

　　（四）具有一定的組織能力和履職時(shí)間；

　　對業(yè)主委員會(huì)成員，應(yīng)當(dāng)根據(jù)工作情況給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

　　第二十八條 業(yè)主委員會(huì)由主任、副主任及委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會(huì)成員候選人任職條件、提名進(jìn)行審查。

　　符合條件的社區(qū)居民委員會(huì)成員可以兼任業(yè)主委員會(huì)成員。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)組成人員出席，作出的決定必須經(jīng)全體組成人員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)作出決定後，應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起叁日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，並報(bào)社區(qū)居（村）民委員會(huì)。

　　第二十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起叁十日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將備案情況抄送縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門。

　　業(yè)主委員會(huì)持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

　　第叁十條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé):

　?。ㄒ唬﹫?zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；

　　（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；

　?。ㄈ┡c業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　?。ㄎ澹┒酱贅I(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約或者管理規(guī)約；

　　（六）督促業(yè)主、物業(yè)使用人按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

　?。ㄆ撸┡浜辖值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居（村）民委員會(huì)等做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)、社會(huì)治安和公益宣傳等工作；

　?。ò耍┓伞⒎ㄒ?guī)以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第叁十一條 業(yè)主委員會(huì)組成人員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)叁分之一以上組成人員或者百分之二十以上的業(yè)主提議，由業(yè)主大會(huì)決定是否罷免其業(yè)主委員會(huì)組成人員職務(wù):

　?。ㄒ唬┎宦男袠I(yè)主委員會(huì)組成人員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)的；

　　（二）利用職務(wù)謀取私利的；

　?。ㄈ├寐殑?wù)侵害他人合法權(quán)益的；

　　（四）應(yīng)當(dāng)罷免的其他情形。

　　第叁十二條 業(yè)主委員會(huì)組成人員有下列情形之一的，其職務(wù)自行終止:

　?。ㄒ唬┎辉倬邆錁I(yè)主身份的；

　　（二）喪失履行職責(zé)能力的；

　　（叁）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

　?。ㄋ模┤温毱陂g被追究刑事責(zé)任的；

　?。ㄎ澹┓?、法規(guī)、業(yè)主公約或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第叁十叁條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，並書面報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。逾期未換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬於全體業(yè)主所有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促移交。必要時(shí)，公安機(jī)關(guān)依法協(xié)助。

　　業(yè)主委員會(huì)組成人員職務(wù)在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起叁日內(nèi)將其保管的前款所列物品和財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　第叁十四條 業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事，負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，並履行業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第四章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第叁十五條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的能力。

　　第叁十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

　　（一）根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理；

　?。ǘ┲浦箵p害物業(yè)或者妨礙物業(yè)管理的行為；

　　（叁）依照物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　?。ㄋ模┓?、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的的其他權(quán)利。

　　任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用或者提供無償服務(wù)。

　　第叁十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)下列義務(wù)：

　?。ㄒ唬┮勒瘴飿I(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)管理服務(wù)；

　?。ǘ┙邮軜I(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；

　　（叁）建立和完善物業(yè)服務(wù)應(yīng)急預(yù)案，做好應(yīng)急工作；

　?。ㄋ模┚S護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行垃圾分類處理；

　?。ㄎ澹┒ㄆ趯ξ飿I(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、養(yǎng)護(hù)、維修；

　?。┌l(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、業(yè)主公約或者管理規(guī)約的行為，及時(shí)制止並向有關(guān)行政主管部門報(bào)告；

　?。ㄆ撸┓?、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第叁十八條 未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自利用或者擅自允許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告、宣傳、經(jīng)營等活動(dòng)，擅自設(shè)置或者擅自允許他人設(shè)置營業(yè)攤點(diǎn)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得泄露業(yè)主信息，不得對業(yè)主進(jìn)行騷擾、恐嚇、打擊報(bào)複或者采取暴力行為。

　　第叁十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示下列信息：

　　（一）企業(yè)及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話；

　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況；

　?。ㄈ╇娞荨⑺?、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式及維護(hù)保養(yǎng)情況；

　?。ㄋ模I(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用情況、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益和支出情況；

　　（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共車位、共用車庫經(jīng)營所得收益和支出情況；

　?。┢渌麘?yīng)當(dāng)公示的信息。

　　業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答複。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定落實(shí)安全防范措施，並協(xié)助公安等相關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告，並協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法享受國家和省有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的優(yōu)惠政策。住宅小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保潔、綠化等物業(yè)公共服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價(jià)格，按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。

第五章 物業(yè)管理與服務(wù)

　　第四十二條 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，應(yīng)當(dāng)按照劃定的物業(yè)管理區(qū)域，通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，提供前期物業(yè)服務(wù)。

　　第四十叁條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，並將臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房買賣合同的附件。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)合同期限等內(nèi)容納入商品房銷售信息，並進(jìn)行公示。

　　第四十四條 承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照國家相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查驗(yàn)收。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)邀請縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主代表參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。

　　第四十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同約定，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

　　實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件:

　?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，並經(jīng)城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案；

　?。ǘ┕┧⑴潘?、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝經(jīng)強(qiáng)制檢定合格並運(yùn)行正常的獨(dú)立計(jì)量表具；

　　（叁）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；

　?。ㄋ模┑缆贰④囄?、綠地、停車棚、物業(yè)管理用房等配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；

　?。ㄎ澹╇娞?、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

　?。┓制诮ㄔO(shè)的，已建成區(qū)域與施工工地之間設(shè)置符合安全要求的隔離設(shè)施；

　?。ㄆ撸┪飿I(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

　?。ò耍┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他條件。

　　第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接後叁十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)。

　　承接查驗(yàn)資料屬於全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立檔案，妥善保管，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將物業(yè)承接查驗(yàn)檔案向業(yè)主委員會(huì)移交完畢。

　　第四十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位將不符合交付條件的物業(yè)交付使用，因房屋質(zhì)量、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)或者承接不符合交付條件的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)保修服務(wù)的，委托事項(xiàng)由雙方約定並在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第四十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循質(zhì)價(jià)相符、公平公開、合理誠信的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取服務(wù)合同以外的任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)保持相對穩(wěn)定。確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，並經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；沒有成立業(yè)主大會(huì)的，需經(jīng)專有部分占建築物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第四十九條 業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、收費(fèi)方式、雙方的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理用房、專項(xiàng)維修資金的使用、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將服務(wù)合同報(bào)送物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　第五十條 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)可以包括以下內(nèi)容：物業(yè)共用部位的日常維護(hù)和管理；物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運(yùn)行、使用的日常維護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生、美化綠化管理服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)；車輛停放及場地管理；物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的賬務(wù)管理；物業(yè)檔案資料的保管；雙方約定的其他服務(wù)事項(xiàng)。

　　第五十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿叁個(gè)月前組織召開業(yè)主大會(huì)，決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。倡導(dǎo)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)方式續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿叁個(gè)月前書面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同對雙方具有約束力。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前叁個(gè)月書面告知另一方當(dāng)事人，並報(bào)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第五十二條 業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)，並在約定的時(shí)間撤出物業(yè)管理區(qū)域。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在約定的撤出時(shí)間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。

　　業(yè)主大會(huì)決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起退出物業(yè)管理區(qū)域，並向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，履行下列交接義務(wù):

　?。ㄒ唬┮平晃飿I(yè)管理用房等共用部分、共用設(shè)施設(shè)備；

　?。ǘ┮平晃飿I(yè)承接查驗(yàn)的有關(guān)資料；

　?。ㄈ┮平晃飿I(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄；

　?。ㄋ模┙Y(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付費(fèi)用；

　　（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

　　第五十叁條 業(yè)主對小區(qū)物業(yè)實(shí)施自行管理的，應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)作出決定：

　?。ㄒ唬┳孕泄芾淼膱?zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人；

　　（二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限；

　　（叁）聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案；

　?。ㄋ模┢渌嘘P(guān)自行管理的內(nèi)容。

　　有特定要求的電梯等特種設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)性機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

　　實(shí)施自行管理的小區(qū)，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)接受街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督。

　　無物業(yè)管理的老舊小區(qū)依托社區(qū)居民委員會(huì)實(shí)行自行管理。

　　第五十四條 供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向最終用戶收取費(fèi)用。

　　專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，但應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付報(bào)酬。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。

　第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第五十五條 物業(yè)的使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法規(guī)、業(yè)主公約或者管理規(guī)約的規(guī)定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

　　第五十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:

　　（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

　?。ǘ┣终?、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　?。ㄈ┥米哉加?、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；

　?。ㄋ模┻`法搭建建築物、構(gòu)築物、障礙物，破壞或者擅自改變房屋外觀；

　　（五）違反安全管理規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險(xiǎn)物品；

　?。┥米约茉O(shè)電線、電纜；

　　（七）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放汙水；

　?。ò耍┰诠沧叩?、樓梯間、門廳內(nèi)存放電動(dòng)自行車或者為其充電；

　?。ň牛┡欧庞卸尽⒂泻Φ葲@染環(huán)境的物質(zhì)，露天燒烤、露天焚燒雜物；

　?。ㄊ┲圃斐^規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音或者影響鄰居采光通風(fēng)；

　?。ㄊ唬┣终季G地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；

　?。ㄊ┱加?、堵塞、封閉消防通道、消防登高面，損壞消防設(shè)施及器材；

　?。ㄊ┰诮êB物、構(gòu)築物上亂塗寫、亂刻畫、亂張貼，樓道、門廳、電纜井內(nèi)堆放雜物；

　?。ㄊ模┥米愿淖兎课萦猛荆瑢⒆≌?yōu)榉亲≌?，從事餐飲、生產(chǎn)加工、歌舞娛樂等經(jīng)營活動(dòng)；

　?。ㄊ澹┦褂玫劓i、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規(guī)定停放車輛；

　?。ㄊ┻`反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，幹?jǐn)_他人正常生活；

　?。ㄊ撸├梅课輳氖挛：舶踩⒐怖婧颓趾λ苏?dāng)權(quán)益的活動(dòng)；

　?。ㄊ耍┓?、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

　　第五十七條 禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬，具體品種和體高體重標(biāo)準(zhǔn)由省公安機(jī)關(guān)會(huì)同省畜牧部門、省城市管理部門確定，並自本條例實(shí)施之日起一年內(nèi)向社會(huì)公布。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)前款規(guī)定以外其他犬只，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約。攜犬出戶的，應(yīng)當(dāng)束犬鏈牽引。

　　第五十八條 電梯維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)電梯日常運(yùn)行的檢查、保養(yǎng)和維護(hù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)電梯存在性能故障或者其他安全隱患的，應(yīng)當(dāng)立即采取措施，通知電梯維護(hù)保養(yǎng)單位及時(shí)維修，電梯維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)搶修。電梯存在嚴(yán)重安全隱患，無改造、修理價(jià)值，或者達(dá)到安全技術(shù)規(guī)范規(guī)定的報(bào)廢條件的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公示並報(bào)告業(yè)主，積極協(xié)調(diào)辦理報(bào)廢事宜。

　　第五十九條 鼓勵(lì)老舊小區(qū)業(yè)主為滿足日常生活需要加裝電梯。加裝電梯由老舊小區(qū)主管單位或者業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織，需經(jīng)單元（棟）叁分之二以上業(yè)主同意。相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合，不得阻攔。規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政、國土資源、質(zhì)監(jiān)、環(huán)保等有關(guān)行政部門應(yīng)當(dāng)支持。

　　第六十條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)將規(guī)劃用於停放汽車的車位、車庫在建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件中予以注明，同時(shí)明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的配置比例。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域車位、車庫配置比例在顯著位置公示，按照配置比例通過出租、出售、附贈(zèng)方式約定車位、車庫的歸屬。

　　第六十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將規(guī)劃車位、車庫的處置方式向物業(yè)買受人明示，並在商品房買賣合同中予以約定。采用出售、出租方式處置規(guī)劃車位、車庫的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示，約定出售價(jià)格、出租方式、出租價(jià)格、出租期限等內(nèi)容。

　　建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位出售給本區(qū)域以外的其他人。業(yè)主要求承租尚未處置且空置的規(guī)劃車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。

　　在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要後還有多餘規(guī)劃車位、車庫的，建設(shè)單位可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個(gè)月。

　　第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、公共出入口等，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

　　利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共道路、場地劃定車位停放車輛的，車位劃定、分配方式、服務(wù)費(fèi)、收益分配方式等，在業(yè)主大會(huì)成立前，應(yīng)當(dāng)征求專有部分占建築物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；業(yè)主大會(huì)成立後，由業(yè)主大會(huì)按照法律、法規(guī)、管理規(guī)約等要求決定。

　　第六十叁條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用於補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主的決定用於業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要。

　　第六十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在住宅裝飾裝修工程開工前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

　　已經(jīng)辦理登記的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料，不得限制或者阻撓裝飾裝修材料進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對房屋裝飾裝修情況進(jìn)行現(xiàn)場巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　因住宅內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲透水、停水停電、物品損壞、外立面損壞等，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修複和賠償。

　　第六十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定，將首期專項(xiàng)維修資金存入物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的專項(xiàng)維修資金專戶。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)專項(xiàng)維修資金繳存情況。

　　專項(xiàng)維修資金屬於業(yè)主共有，專項(xiàng)用於物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿後的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照方便快捷、公開透明、受益人與負(fù)擔(dān)人相一致的原則，依法保障專項(xiàng)維修資金的正常合理使用。

　　第六十六條 專項(xiàng)維修資金的使用，經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法決定，可以根據(jù)維修范圍以單元(棟)為單位進(jìn)行表決，也可以采取異議表決，即持不同意見的業(yè)主專有部分占建築物總面積叁分之一以下且占總?cè)藬?shù)叁分之一以下的，視為表決通過。

　　第六十七條 專項(xiàng)維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。設(shè)區(qū)的市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立健全專項(xiàng)維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。

　　業(yè)主大會(huì)成立前，專項(xiàng)維修資金由物業(yè)管理行政主管部門代行管理。業(yè)主大會(huì)成立後，根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，選擇自行管理或者代行管理。業(yè)主大會(huì)選擇自行管理專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立專項(xiàng)維修資金賬戶，接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。

　　第六十八條 專項(xiàng)維修資金餘額不足首期籌集金額百分之叁十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)的決定續(xù)籌專項(xiàng)維修資金。

　　物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，交存的專項(xiàng)維修資金一並轉(zhuǎn)移給物業(yè)買受人。

　　第六十九條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

　　責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第七十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)下列緊急情況的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織應(yīng)急維修：

　?。ㄒ唬╇娞?、消防等共用設(shè)施設(shè)備故障損壞，無法正常使用的；

　　（二）屋面、外牆滲漏的；

　　（叁）樓體外牆牆面有脫落危險(xiǎn)的；

　?。ㄋ模Ｓ门潘O(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

　　（五）公共護(hù)欄（圍）破損嚴(yán)重的；

　?。┢渌o急情況。

　　出現(xiàn)前款情形之一的，物業(yè)管理行政主管部門接到申請後，應(yīng)當(dāng)即時(shí)核準(zhǔn)並撥付專項(xiàng)維修資金。應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示。

　　業(yè)主大會(huì)自行管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，按照前款規(guī)定執(zhí)行。

　　第七十一條 電纜、供水供氣供熱管道等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障或者損壞時(shí)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告。專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)、更新。

　第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第五十五條 物業(yè)的使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法規(guī)、業(yè)主公約或者管理規(guī)約的規(guī)定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

　　第五十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:

　?。ㄒ唬p壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

　　（二）侵占、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　?。ㄈ┥米哉加谩⑼诰蛭飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；

　?。ㄋ模┻`法搭建建築物、構(gòu)築物、障礙物，破壞或者擅自改變房屋外觀；

　?。ㄎ澹┻`反安全管理規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險(xiǎn)物品；

　?。┥米约茉O(shè)電線、電纜；

　　（七）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放汙水；

　　（八）在公共走道、樓梯間、門廳內(nèi)存放電動(dòng)自行車或者為其充電；

　?。ň牛┡欧庞卸?、有害等汙染環(huán)境的物質(zhì)，露天燒烤、露天焚燒雜物；

　?。ㄊ┲圃斐^規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音或者影響鄰居采光通風(fēng)；

　　（十一）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；

　?。ㄊ┱加?、堵塞、封閉消防通道、消防登高面，損壞消防設(shè)施及器材；

　　（十叁）在建築物、構(gòu)築物上亂塗寫、亂刻畫、亂張貼，樓道、門廳、電纜井內(nèi)堆放雜物；

　?。ㄊ模┥米愿淖兎课萦猛?，將住宅變?yōu)榉亲≌?，從事餐飲、生產(chǎn)加工、歌舞娛樂等經(jīng)營活動(dòng)；

　?。ㄊ澹┦褂玫劓i、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規(guī)定停放車輛；

　?。ㄊ┻`反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，幹?jǐn)_他人正常生活；

　?。ㄊ撸├梅课輳氖挛：舶踩?、公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；

　?。ㄊ耍┓?、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

　　第五十七條 禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬，具體品種和體高體重標(biāo)準(zhǔn)由省公安機(jī)關(guān)會(huì)同省畜牧部門、省城市管理部門確定，並自本條例實(shí)施之日起一年內(nèi)向社會(huì)公布。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)前款規(guī)定以外其他犬只，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約。攜犬出戶的，應(yīng)當(dāng)束犬鏈牽引。

　　第五十八條 電梯維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)電梯日常運(yùn)行的檢查、保養(yǎng)和維護(hù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)電梯存在性能故障或者其他安全隱患的，應(yīng)當(dāng)立即采取措施，通知電梯維護(hù)保養(yǎng)單位及時(shí)維修，電梯維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)搶修。電梯存在嚴(yán)重安全隱患，無改造、修理價(jià)值，或者達(dá)到安全技術(shù)規(guī)范規(guī)定的報(bào)廢條件的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公示並報(bào)告業(yè)主，積極協(xié)調(diào)辦理報(bào)廢事宜。

　　第五十九條 鼓勵(lì)老舊小區(qū)業(yè)主為滿足日常生活需要加裝電梯。加裝電梯由老舊小區(qū)主管單位或者業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織，需經(jīng)單元（棟）叁分之二以上業(yè)主同意。相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合，不得阻攔。規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政、國土資源、質(zhì)監(jiān)、環(huán)保等有關(guān)行政部門應(yīng)當(dāng)支持。

　　第六十條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)將規(guī)劃用於停放汽車的車位、車庫在建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件中予以注明，同時(shí)明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的配置比例。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域車位、車庫配置比例在顯著位置公示，按照配置比例通過出租、出售、附贈(zèng)方式約定車位、車庫的歸屬。

　　第六十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將規(guī)劃車位、車庫的處置方式向物業(yè)買受人明示，並在商品房買賣合同中予以約定。采用出售、出租方式處置規(guī)劃車位、車庫的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示，約定出售價(jià)格、出租方式、出租價(jià)格、出租期限等內(nèi)容。

　　建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位出售給本區(qū)域以外的其他人。業(yè)主要求承租尚未處置且空置的規(guī)劃車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。

　　在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要後還有多餘規(guī)劃車位、車庫的，建設(shè)單位可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個(gè)月。

　　第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、公共出入口等，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

　　利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共道路、場地劃定車位停放車輛的，車位劃定、分配方式、服務(wù)費(fèi)、收益分配方式等，在業(yè)主大會(huì)成立前，應(yīng)當(dāng)征求專有部分占建築物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；業(yè)主大會(huì)成立後，由業(yè)主大會(huì)按照法律、法規(guī)、管理規(guī)約等要求決定。

　　第六十叁條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用於補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主的決定用於業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要。

　　第六十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在住宅裝飾裝修工程開工前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

　　已經(jīng)辦理登記的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料，不得限制或者阻撓裝飾裝修材料進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對房屋裝飾裝修情況進(jìn)行現(xiàn)場巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　因住宅內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲透水、停水停電、物品損壞、外立面損壞等，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修複和賠償。

　　第六十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定，將首期專項(xiàng)維修資金存入物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的專項(xiàng)維修資金專戶。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)專項(xiàng)維修資金繳存情況。

　　專項(xiàng)維修資金屬於業(yè)主共有，專項(xiàng)用於物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿後的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照方便快捷、公開透明、受益人與負(fù)擔(dān)人相一致的原則，依法保障專項(xiàng)維修資金的正常合理使用。

　　第六十六條 專項(xiàng)維修資金的使用，經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法決定，可以根據(jù)維修范圍以單元(棟)為單位進(jìn)行表決，也可以采取異議表決，即持不同意見的業(yè)主專有部分占建築物總面積叁分之一以下且占總?cè)藬?shù)叁分之一以下的，視為表決通過。

　　第六十七條 專項(xiàng)維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。設(shè)區(qū)的市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立健全專項(xiàng)維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。

　　業(yè)主大會(huì)成立前，專項(xiàng)維修資金由物業(yè)管理行政主管部門代行管理。業(yè)主大會(huì)成立後，根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，選擇自行管理或者代行管理。業(yè)主大會(huì)選擇自行管理專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立專項(xiàng)維修資金賬戶，接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。

　　第六十八條 專項(xiàng)維修資金餘額不足首期籌集金額百分之叁十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)的決定續(xù)籌專項(xiàng)維修資金。

　　物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，交存的專項(xiàng)維修資金一並轉(zhuǎn)移給物業(yè)買受人。

　　第六十九條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

　　責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第七十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)下列緊急情況的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織應(yīng)急維修：

　　（一）電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備故障損壞，無法正常使用的；

　?。ǘ┪菝妗⑼鉅潩B漏的；

　?。ㄈ求w外牆牆面有脫落危險(xiǎn)的；

　?。ㄋ模Ｓ门潘O(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

　?。ㄎ澹┕沧o(hù)欄（圍）破損嚴(yán)重的；

　?。┢渌o急情況。

　　出現(xiàn)前款情形之一的，物業(yè)管理行政主管部門接到申請後，應(yīng)當(dāng)即時(shí)核準(zhǔn)並撥付專項(xiàng)維修資金。應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示。

　　業(yè)主大會(huì)自行管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，按照前款規(guī)定執(zhí)行。

　　第七十一條 電纜、供水供氣供熱管道等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障或者損壞時(shí)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告。專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)、更新。

　　第七章 監(jiān)督管理

　　第七十二條 省物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定全省物業(yè)服務(wù)市場主體和從業(yè)人員信用標(biāo)準(zhǔn)，建立全省統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)市場誠信體系和信用平臺(tái)，公開物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目信息和信用信息，並會(huì)同相關(guān)部門及有關(guān)單位對失信物業(yè)服務(wù)市場主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。

　　縣級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)市場主體信用信息采集和誠信檔案管理工作。

　　第七十叁條 縣級(jí)以上人民政府相關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列工作：

　　(一)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，監(jiān)督建設(shè)單位履行建築工程質(zhì)量保修責(zé)任，監(jiān)督檢查房屋裝飾裝修活動(dòng);

　　(二)規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理用房、老舊小區(qū)加裝電梯等規(guī)劃，負(fù)責(zé)對違法建築的認(rèn)定;

　　(叁)城市管理執(zhí)法部門負(fù)責(zé)查處違法建築、毀壞綠地等行為;

　　(四)工商行政管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查無照經(jīng)營活動(dòng);

　　(五)價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查價(jià)格公示、違規(guī)收費(fèi)活動(dòng);

　　(六)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查治安、消防、技防、保安服務(wù)等活動(dòng);

　　(七)質(zhì)監(jiān)行政主管部門負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備安全和計(jì)量監(jiān)管;

　?。ò耍┴?cái)政、審計(jì)行政主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)管理行政主管部門專項(xiàng)維修資金使用和管理情況的監(jiān)督檢查；

　　(九)環(huán)保行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查汙染環(huán)境行為；

　?。ㄊ┤朔佬姓鞴懿块T負(fù)責(zé)對人防工程維護(hù)管理的監(jiān)督檢查。

　　已經(jīng)實(shí)行城市管理綜合執(zhí)法體制改革的設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)），對有關(guān)部門職責(zé)分工另有調(diào)整的，從其規(guī)定。

　　第七十四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，物業(yè)管理、公安派出所、城市管理等部門和社區(qū)居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主代表）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位等各方參加。聯(lián)席會(huì)議協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理中的重要問題。

　　第七十五條 縣級(jí)以上人民政府發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、公安、環(huán)保、城市管理、工商、人防、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，並在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系單位、舉報(bào)電話，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

　　任何單位和個(gè)人對違反本條例規(guī)定的行為，可以向物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及其他有關(guān)部門投訴舉報(bào)，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查核實(shí)，並依法處理。

　　行政執(zhí)法單位需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域開展執(zhí)法工作的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供便利。

　　第八章 法律責(zé)任

　　第七十六條 違反本條例規(guī)定，法律、行政法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第七十七條 業(yè)主委員會(huì)作出的決定，違反法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)成員承擔(dān)民事責(zé)任；嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主合法權(quán)益或者嚴(yán)重影響公共秩序的，依法追究相關(guān)責(zé)任。

　　第七十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員對業(yè)主或者物業(yè)使用人實(shí)施人身、財(cái)產(chǎn)損害等行為的，依法承擔(dān)民事責(zé)任；對違反治安管理的行為，依照《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第七十九條 違反本條例第十叁條規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位拒不接收或者拒不履行承擔(dān)運(yùn)行、維修和更新責(zé)任的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處叁十萬元以上一百萬元以下罰款。

　　第八十條 違反本條例第十九條、第二十條第四款規(guī)定，未及時(shí)報(bào)送文件資料、建設(shè)單位不提供籌備費(fèi)用的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十五萬元以下罰款。

　　第八十一條 違反本條例第叁十八條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自利用或者擅自允許他人利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行廣告、宣傳和經(jīng)營等活動(dòng)，擅自設(shè)置或者擅自允許他人設(shè)置營業(yè)攤點(diǎn)的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

　　違反本條例第叁十八條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)泄露業(yè)主信息或者對業(yè)主進(jìn)行騷擾、恐嚇、打擊報(bào)複或者采取暴力行為的，由公安機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國治安管理處罰法》的規(guī)定處罰。

　　第八十二條 違反本條例第叁十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示有關(guān)信息的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上叁萬元以下罰款。

　　第八十叁條 違反本條例第五十二條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定辦理移交手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處二十萬元罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照約定時(shí)間提前撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　違反本條例第五十二條第二款規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域的，縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門自規(guī)定時(shí)間屆滿次日起對其處以每日一萬元罰款。

　　第八十四條 違反本條例第五十六條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；造成他人損失，應(yīng)當(dāng)依法賠償。

　　違反本條例第五十六條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，侵占、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者其他依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門，責(zé)令限期改正，恢複原狀，並對個(gè)人處一千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬以下罰款。

　　違反本條例第五十六條第一款第四項(xiàng)規(guī)定，違法搭建建築物、構(gòu)築物、障礙物的，由縣級(jí)以上人民政府城市管理執(zhí)法部門責(zé)令限期拆除，視情節(jié)輕重，可以處二千元以上二萬元以下罰款；逾期未拆除的，人民政府城市管理執(zhí)法部門可以申請所在地縣級(jí)以上人民政府組織強(qiáng)制拆除。

　　違反本條例第五十六條第一款其他禁止行為規(guī)定的，由依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門依照相關(guān)法律法規(guī)給予行政處罰。

　　第八十五條 違反本條例第五十七條第一款規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬的，由公安機(jī)關(guān)或者具有城市管理行政執(zhí)法權(quán)的部門沒收犬只，並處五千元以上一萬元以下罰款。

　　違反本條例第五十七條第二款規(guī)定，攜犬出戶未束犬鏈牽引的，由具有城市管理行政執(zhí)法權(quán)的部門責(zé)令改正；拒不改正的，處五百元以上一千元以下罰款；情節(jié)惡劣或者造成嚴(yán)重後果的，沒收犬只。犬只傷害他人的，養(yǎng)犬人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第八十六條 違反本條例第五十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)電梯存在性能故障或者其他安全隱患，未立即采取措施，致使乘客滯留電梯轎廂，情節(jié)嚴(yán)重的，由縣級(jí)以上人民政府特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門處五千元以上一萬元以下罰款。電梯維護(hù)保養(yǎng)單位接到通知後，未及時(shí)搶修導(dǎo)致電梯事故的，由縣級(jí)以上人民政府特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門處五萬元以上二十萬元以下罰款。電梯達(dá)到安全技術(shù)規(guī)范規(guī)定的報(bào)廢條件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)公示並報(bào)告業(yè)主，未積極協(xié)調(diào)辦理報(bào)廢事宜的，由縣級(jí)以上人民政府特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門責(zé)令立即改正，並處一萬元以上五萬元以下罰款。因電梯事故給他人造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第八十七條 違反本條例第六十一條第二款規(guī)定，建設(shè)單位將車位車庫出售給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期返還；逾期不改正的，沒收違法所得，每違規(guī)出售一個(gè)車位、車庫，處五萬元以上十萬元以下罰款。建設(shè)單位對業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　違反本條例第六十一條第叁款規(guī)定，建設(shè)單位將未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫不優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，或者將多餘車位、車庫出租給本物業(yè)管理區(qū)域外使用人租賃期限超過六個(gè)月的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第八十八條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等形式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第八十九條 縣級(jí)以上人民政府發(fā)展改革、公安、財(cái)政、環(huán)保、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、工商、人防、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)行政主管部門工作人員有下列情形之一的，依法給予行政處分：

　?。ㄒ唬┪窗凑毡緱l例規(guī)定履行監(jiān)督檢查、審核查驗(yàn)職責(zé)的；

　　（二）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到投訴、舉報(bào)後不及時(shí)處理的；

　　（叁）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。

　　第九十條 物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員有下列情形之一的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任:

　　（一）未按照本條例規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的；

　　（二）未按照本條例規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議的；

　?。ㄈ┪窗凑毡緱l例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的；

　　（四）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到投訴、舉報(bào)後不及時(shí)處理的；

　　（五）截留、挪用、侵占或者未按時(shí)審核撥付專項(xiàng)維修資金的；

　　（六）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。

　第九章 附 則

　　第九十一條 本條例下列用語的含義:

　　（一）最終用戶，是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。

　?。ǘ┪飿I(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

　?。ㄈＳ胁糠?，是指在構(gòu)造上和利用上具有獨(dú)立性、由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位。

　?。ㄋ模I(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，是指最終用戶分戶計(jì)量表或者最終用戶入戶端口以外的變（配）電、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓、供熱系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置。

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)的共用部位，是指物業(yè)的主體承重結(jié)構(gòu)部位，包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外牆面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、管道井等。

　　（六）物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主共有共用的電梯、照明設(shè)施、電力設(shè)備安全外護(hù)欄、天線、上下水管道、落水管、溝渠、池、井、消防設(shè)施、電子監(jiān)控設(shè)施、避雷裝置、區(qū)域圍護(hù)、道路、綠地、非經(jīng)營性停車場（庫）、自行車棚、公益性文體設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備用房等。

　　第九十二條 本條例規(guī)定的專有部分面積和建築物總面積，按照下列方法認(rèn)定：

　?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫時(shí)按照測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫時(shí)按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；

　?。ǘ┙êB物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　　第九十叁條 本條例規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，按照下列方法認(rèn)定：

　?。ㄒ唬I(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算；

　?。ǘ┛?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　　第九十四條 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)細(xì)則、前期物業(yè)招投標(biāo)制度、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同示范文本、物業(yè)服務(wù)規(guī)范等由省人民政府物業(yè)管理行政主管部門自本條例施行之日起一年內(nèi)制定並公布。

　　第九十五條 本條例自2018年1月1日起施行。2001年1月13日河南省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議通過，根據(jù)2010年7月30日河南省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議修正的《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。